De grootste beleggers uit Nederland zagen hun aandeel in vastgoed stijgen. Dit jaar zijn ook de grootste buitenlandse beleggers in beeld gebracht
Door Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2019
Het totaal belegd vermogen in vastgoed van de 20 grootste Nederlandse pensioenfondsen is in 2018 met 15,6% (€ 15,8 mrd) gestegen. Dit is vooral te danken aan de buitenlandse beleggers, die nog steeds veel belangstelling hebben in vastgoed, met in de meeste markten stijgende vastgoedprijzen tot gevolg. Dit blijkt uit de jaarlijkse ranglijst van PropertyNL, die is gebaseerd op de jaarverslagen. De vastgoedportefeuille (vaste activa) is net als voorgaande jaren het uitgangspunt. Het gemiddeld rendement op in vastgoed belegd vermogen onder de Top-20 pensioenfondsen kwam over 2018 uit op 7,4%. Eind 2017 was er nog sprake van een rendement van 6,6%. Een van de uitschieters is pensioensfonds BPL, met een rendement van 18% op vastgoed. Daartegenover staat pensioenfonds SPMS (medisch specialisten), dat een rendement van 0,5% realiseert op zijn vastgoedportefeuille. Het ABP Pensioenfonds heeft net als voorgaande jaren de grootste vastgoedportefeuille. De vastgoedportefeuille groeide dit jaar naar ruim € 52 mrd en ABP behaalde 3,3% rendement op zijn vastgoedbeleggingen.
Allocatie blijft nagenoeg gelijk
De allocatie vastgoed bij de 20 grootste pensioenfondsen is licht gedaald van 9,75% in 2017 naar 9,52% vorig jaar. Pensioenfonds Vliegend Personeel KLM blijft ook dit jaar de uitschieter en heeft van zijn totale beleggingsportefeuille met 15% het meest belegd in vastgoed. PME (Metalektro) heeft echter maar 4,7% van zijn totale investeringen in vastgoed zitten. Shell heeft de omvang vastgoedbeleggingen het afgelopen jaar het sterkst zien dalen; in 2017 investeerde het nog 11% in vastgoed, maar in 2018 bedroeg het aandeel vastgoed slechts 4%.
Kleine daling onder verzekeraars
De Nederlandse verzekeraars hebben het aandeel vastgoed ten opzichte van de totale beleggingsportefeuille met ruim 11% zien dalen. Het is hiermee de enige groep binnen dit onderzoek die een duidelijke daling in vastgoed laat zien. NN Group (–34%) en Dela (–15%) zijn hier de grote dalers. Deze dalingen komen door de verkoop van de grote woningportefeuille (€ 1,5 mrd) van Nationale Nederlanden aan Vesteda en doordat Dela voor € 1,8 mrd aan vastgoed verkocht, omdat het zijn beleggingsportefeuille meer divers wil maken. De verzekeraar wil vanuit risico-overwegingen zijn beleggingen spreiden over meerdere landen en segmenten en heeft daarom geld vrijgemaakt om elders te kunnen investeren. Dela heeft vooral veel winkelcentra verkocht.
Uitblinkers onder private beleggers
PropertyNL kent in Nederland circa 300 private vastgoedbeleggers met portefeuilles boven de € 25 mln. In deze lijst staat de top-10, met portefeuilles boven € 200 mln. Private vastgoedbeleggers maakten het afgelopen jaar pas op de plaats en probeerden de omvang van hun beleggingsportefeuille te behouden.
De nieuwkomer in de lijst is Cocon Vastgoed. Het bedrijf van Brian Abraham belegt in kantoren en woningen en zag zijn vastgoedportefeuille dalen, van € 350 mln in 2017 naar € 320 mln in 2018. Aanvoerder is net als vorig jaar Redevco, maar van diens totale vastgoedportefeuille (€ 7,4 mrd), is slechts € 420 mln in Nederland belegd. Op de tweede plek staat Kroonenberg Groep met € 2,9 mrd (een stijging van 7% ten opzichte van vorig jaar). Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, kocht voor € 180 mln aan retail, maar heeft nu te maken met het aanstaande vertrek van Hudson’s Bay. In Breda is Hudson’s Bay gevestigd in winkelcentrum De Barones, een belegging van Kroonenberg Groep. Op de derde plek staat RJB Group met € 2 mrd, € 100 mln minder dan in 2017. Dit komt door de verkoop van de winkelportefeuille (14 winkelpanden, waarvan 6 winkels in Amsterdam, 3 in Utrecht, 1 in Eindhoven en 4 in Maastricht) van € 100 mln aan ASR Real Estate.
De grootste stijger is DHG, dat zijn vastgoedportefeuille met € 79 mln zal groeien, een stijging van 27%. De portefeuille is verdeeld over bedrijfs- en logistieke gebouwen, haventerreinen, terminals en kantoren.
De grootste daler is HB Capital (–24%). De familie Blokker bracht dit jaar al zijn vastgoed onder in HB Capital Real Estate. In de vastgoedportefeuille zitten veel winkelpanden en ook enkele winkelcentra in Roermond, Deventer en Enschede. HB Capital is eigenaar van 53 van de 430 Blokker-winkels in Nederland. Uit het jaarverslag blijkt verder dat HB Capital vorig boekjaar voor € 229 mln aan vastgoed bezat. De verhuur van het vastgoed bracht ruim € 42 mln op, een daling van 2,3% ten opzichte van het vorige boekjaar. De verklaring zal zijn dat de vastgoedportefeuille is verkleind.
Toename bij genoteerde fondsen
De in Nederland genoteerde beursfondsen hebben gezamenlijk voor € 102 mrd aan vastgoed in portefeuille. Dat is € 22 mrd meer dan in 2017. De stijging is te verklaren door een paar flinke deals. De top wordt aangevoerd door Unibail-Rodamco-Westfield (46%), door de overname van Westfield (€ 21 mrd). De op een na grootste stijger is WDP (31%). In Nederland heeft WDP in 2018 voor € 10 mln aan grond aangekocht op diverse locaties, voor € 155 mln aan projecten afgewerkt (onder andere nieuwbouw) en voor € 122 mln aan nieuwe projecten in uitvoering genomen. De derde stijger in de lijst is Retail Estates, het Belgische winkelfonds dat vorig jaar in Nederland een beursnotering kreeg. Retail Estates heeft opnieuw veel winkels in Nederland aangekocht, onder andere 56 winkelpanden in Breda, Naaldwijk en Zaandam voor € 97 mln. De enige daler onder de genoteerde fondsen is Wereldhave (–15%). Zelfs op de populairste winkelgebieden zag het de waarde van het winkelvastgoed dalen. Wereldhave is eigenaar van het Tilburgse pand Hudson’s Bay. De komst van Hudson’s Bay vormde in 2017 nog de basis voor een ingrijpende transformatie van het Tilburgse kernwinkelgebied. Wereldhave kocht het verouderde Tilburgse V&D-pand in 2016 voor € 18,5 mln van Royalton.
Veel stijgers onder de asset managers
De lijst asset managers wordt wederom aangevoerd door CBRE Global Investors. De wereldwijde portefeuille groeide met 17% naar ruim € 92 mrd (2018). De grootste stijger (45%) is Vesteda. Dit komt vooral door de aankoop van de grote woningportefeuille (€ 1,5 mrd) van Nationale Nederlanden. Een tweede opvallende stijger met 29% is nieuwkomer op de lijst Andantino. De asset manager uit Amsterdam beheert voor het merendeel appartementen, waarvan de meeste zijn gesitueerd in Amsterdam. Winkels en kantoren beslaan bij elkaar ongeveer 46% van de portefeuille. Een derde stijger in de lijst is Bouwinvest. Volgens de hafjaarcijfers 2019 bedraagt de vastgoedportefeuille ruim € 12 mrd. Bouwinvest kocht in het eerste halfjaar van 2019 voor € 588 mln aan vastgoed. Het merendeel (58%) van de vastgoedportefeuille bestaat uit woningen.
De enige daler in de lijst over 2018 is Holland Immo Group. Hoewel het in de periode 2017–2018 voor € 93 mln aan vastgoed verkocht, blijkt uit de halfjaarcijfers 2019 weer een stijgende lijn. Volgens het halfjaarverslag bezit de asset manager op dit moment voor € 683 mln aan vastgoed. Deze toename komt door de oprichting van twee nieuwe zorg–woningfondsen (€ 100 mln) en een parkeerfonds in Den Bosch (€ 25,7 mln).
Ook veel buitenlanders
Nieuw dit jaar zijn de top-10’s met beleggers uitgesplitst naar sectoren. De top geeft het totaal aan aangekocht vastgoed in Nederland over het eerste halfjaar 2019. Van oudsher kijkt het beleggersonderzoek naar de vastgoedbeleggingen van in Nederland gevestigde of genoteerde partijen. Tegelijkertijd is interessant om te zien dat naast Nederlandse investeerders ook heel veel buitenlandse investeerders actief zijn in Nederland.
In de tabel zorg- en maatschappelijk vastgoed valt de aanwezigheid van de particuliere beleggers op. Zij hebben in het eerste halfjaar voor ruim € 14 mln geïnvesteerd. De lijst wordt aangevoerd door het Belgische Cofinimmo (€ 33,6 mln). De Belgische beursgenoteerde onderneming heeft in totaal € 3,7 mrd aan vastgoed in bezit, waarvan € 1,9 mrd zorgvastgoed. Van deze € 1,9 mrd is 11% belegd in zorggebouwen en -woningen in Nederland.
Bij de kantoren wordt de lijst aangevoerd door Hana Financial Investment, dat het afgelopen halfjaar voor in totaal € 241,7 mln in Nederlandse kantoren heeft geïnvesteerd. Hana is een Koreaanse investeringsmaatschappij waarvoor Warburg HIH Real Estate Invest in Europa optreedt als investment manager. Op de tweede plek staat het Duitse Union Investment (€ 142 mln). Union richt zich met zijn beleggingsstrategie op kantoren in de grote steden in de Randstad.
Bij de beleggingsdeals in bedrijfs- en logistieke ruimte staat het Duitse Patrizia ruim bovenaan met (€ 198 mln). In Europa heeft Patrizia nu ongeveer voor € 41 mrd aan assets under management. De investment manager treedt op namens meer dan 350 institutionele beleggers en opereert vanuit 24 kantoren, waarvan 19 in Europa. Op de tweede plek staat Hines Europe. Hines kocht in mei 2019 een groot logistiek complex van ABC Westland voor € 116,5 mln.
De retaillijst wordt aangevoerd door Certitudo Capital. Het Brabantse Certitudo kocht in april 2019 winkelcentrum De Terp in Capelle aan den IJssel van particuliere beleggers ten behoeve van zijn iRetail-portefeuille. De totale aankoop omvat 43 winkels. Op de tweede plek staat Kroonenberg Groep met € 121,8 mln. Een grote aankoop dit jaar waren de winkels in het A1-winkelgebied in Almere (22.700 m²), de koopsom bedroeg € 82 mln.
De grootste woningdeal is die van de Zweedse belegger Heimstaden. Dat nam in maart 2019 de Nederlandse woningportefeuille van Round Hill over ter waarde van € 1,4 mrd. Op de tweede plek staat Amvest met een totaal van € 553,6 mln aan transacties. Amvest maakt onder nieuw ceo Heleen Aarts een flinke groei door in de residentiële portefeuille. Sinds haar aanstelling groeide de totale vastgoedportefeuille met € 360 mln tot € 5,5 mrd.
