Appels met peren vergelijken

Architect Wessel de Jonge werkt aan een duurzaamheidmeetlat voor herbestemming

Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 1, 15 februari 2013

Hoewel tegenwoordig meer bestaande panden worden herontwikkeld dan er nieuw gebouwd worden, bestaat hiervoor nog geen geschikte duurzaamheidsmeetlat. Reden voor de architect Wessel de Jonge om samen met anderen het initiatief te nemen voor een nieuwe methodiek op basis van de Energieprestatie Maatregelen Index (EMI). ‘De markt vraag om een kwantificeerbare methode om de duurzaamheid van herbestemming te bepalen’, legt De Jonge uit. ‘Het is nooit mogelijk om het energieverbruik van een oud, gerenoveerd gebouw met een nieuwe functie op het niveau van nieuwbouw te krijgen. Het energieverbruik blijft meestal hoger als de voorkeur bestaat de karakteristieke oorspronkelijke gevel te handhaven. Maar de keuze om niet te slopen en gebruik te maken van het bestaande, heeft wel positieve gevolgen voor het materiaalgebruik.’ De architect vindt dat het materiaalgebruik in bestaande beoordelingsystemen, zoals Breeam en GPR, ondergewaardeerd wordt. Transformatie van bestaand vastgoed en nieuwbouw is ‘appels met peren vergelijken’.
De Jonge weet waarover hij het heeft. Het kantoor van Wessel de Jonge Architecten, waar het interview plaats vindt, bevindt zich in de voormalige Van Nelle-fabriek in Rotterdam, het rijksmonument van eind jaren twintig. In het door Brinkman & Van der Vlugt ontworpen gebouw, een schoolvoorbeeld van het Nieuwe Bouwen, werden tot in de jaren negentig tabakswaren geproduceerd. Daarna is het complex op initiatief van Eric Gude en VolkerWessels en onder supervisie van Wessel de Jonge getransformeerd tot ‘De Van Nelle Ontwerpfabriek’. Op 28 januari is het complex officieel voorgedragen voor de Werelderfgoedlijst van Unesco. Er zijn nu bijna 100 bedrijven gevestigd en de bezettingsgraad is 88%.
De grote glazen gevels zorgen net als in de fabriekstijd voor een uitbundige lichtinval, maar maken beheersing van het binnenklimaat en energieverbruik wel lastig. ‘Bij dit soort gebouwen zal het energieverbruik altijd hoger blijven dan bij nieuwbouw, maar toch willen bedrijven hier graag zitten, omdat het een uniek gebouw is met geschiedenis. Bij herbestemming is een energielabel C of D het hoogst haalbare, als je het karakter van het gebouw wilt behouden. Dan leg je het altijd af tegen nieuwbouw, terwijl de impact op het milieu van nieuwbouw veel groter is, zeker als die elders leegstand veroorzaakt.’
De Jonge streeft met EMI naar een instrument dat vastgoedbeleggers een handvat geeft om een genuanceerde en weloverwogen afweging te maken. De waarde die momenteel in de markt wordt gehecht aan een Breeamcertificaat of GPR-beoordeling, blokkeert in zijn ogen de opening naar actievere herbestemmingspraktijk. Zo voldoet een gerenoveerd pand nooit aan de eisen van bijvoorbeeld pensioenfondsen die willen beleggen in duurzaam vastgoed. De Jonge ziet zijn bepalingsmethode voor duurzaamheid van herstemming van karakteristieke gebouwen als aanvulling op veelgebruikte GPR-systematiek. ‘We zijn al een tijd met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in gesprek, want die hebben weer hun eigen richtlijnen. Maar die bevatten ook een subjectief element, wat lastig is voor de vastgoedwereld. Hardcore vastgoedpartijen hebben hard bewijs nodig om investeringsbeslissingen te kunnen nemen.’
Volgens De Jonge, die ook lid is van het H-team, leent lang niet elk leegstaand kantoorgebouw zich voor hergebruik. Het H-team is ingesteld door de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed. De leden, onder voorzitterschap van Duco Stadig, oud-wethouder uit Amsterdam, adviseren over het herbestemmingsvraagstuk in Nederland. Andere leden zijn onder anderen architect Frits van Dongen en Helen van Duin, directeur van De Principaal/De Key. De Jonge: ‘Van de Nederlandse kantorenvoorraad staat 7 mln m² leeg, hoewel het H-team schat dat de werkelijke leegstand, inclusief verborgen leegstand, 10 mln m² bedraagt. Verborgen leegstand betreft het deel van de verhuurde kantoorruimte dat niet in gebruik is. Alleen voor gebouwen met een unique selling point, zoals uitstekende bereikbaarheid, parkeergelegenheid, of een historisch karakter, is er kans op een tweede leven. Gebouwen die niets bijzonders hebben, zijn kansloos. Dan rest alleen sloop.’ Hij wijst op een bedrijventerrein in Gouda, waar nog maar een derde van de kavels bebouwd is en de helft van de gebouwen leegstaat. ‘Dat betekent dat 5/6 van de ruimte niet in gebruik is; daar wil toch geen enkel bedrijf zich vestigen? En daaar is een mooi groen gebiedje voor opgedoekt.’
Het enige waarmee dit soort vastgoed zich kan onderscheiden is de lage huurprijs. Maar op het moment dat huren overal in zulke gebieden zakken, lukt dat ook niet goed. Een positief effect van de vastgoedcrisis is volgens de architect dat renovatie financieel aantrekkelijker wordt door de dalende prijzen. Voor de crisis lagen de nieuwbouwhuren even hoog als bij bestaande bouw. Dat is nu niet meer het geval. Ook de maatschappelijke druk om gebouwen te hergebruiken en minder nieuwbouw te plegen, werkt volgens De Jonge mee.

Een adequaat antwoord op de leegstand
Wessel de Jonge startte in 1999 zijn eigen bedrijf; daarvoor werkte hij bij een middelgroot architectenbureau in Rotterdam. Wessel de Jonge Architecten heeft 12 medewerkers en is gespecialiseerd in hergebruik van vooroorlogse en vroeg naoorlogse monumentale gebouwen. Voor Multi Vastgoed maakt het bureau het renovatieontwerp voor het ABN Amro-kantoor aan de Coolsingel, onderdeel van Forum Rotterdam naar ontwerp van OMA architecten. ABN Amro is de beoogd afnemer van het gebouw en op de begane grond komen een bankshop en retail. In dezelfde stad werkte De Jonge aan de transformatie van het voormalige gevangeniscomplex aan de Noordsingel, een ontwikkeling van de combinatie BAM Woningbouw en HD Projectrealisatie. In uitvoering of al gerealiseerd zijn de Hogeschool Rotterdam in het Unilever-kantoor in het Museumpark, het HUF-gebouw in het centrum (Provast), appartementen in St. Jobsveem (BAM) en de Van Nelle Ontwerpfabriek.
De verbouwing van het GAK-kantoor langs de A10 in Amsterdam tot 320 starters- en studentenappartementen (170 koop en 150 sociale huur) beschouwt de architect als ‘een innovatief en interessant project en een adequaat antwoord op de leegstand’. De ontwikkelaars AM en Stadgenoot wilden het 40.000 m² grote gebouw (ontworpen door Ben Merkelbach) aanvankelijk slopen, maar het Cuypersgenootschap ijverde met succes voor behoud van het kantoor, dat bij de oplevering in 1959 zijn tijd ver vooruit was. Nu wordt het pand in fases herontwikkeld. De eerste fase, de noordvleugel, is opgeleverd en volledig verkocht/verhuurd. In de volgende fase worden woningen in de zuidvleugel gerealiseerd, waarbij enkele vloeren flexibel zijn in te vullen , ook met grotere appartementen. Op de begane grond zijn bedrijfsruimten voor startende ondernemers.