Minister Hugo de Jonge (VRO) wil huurders beschermen door excessen aan te pakken en de middenhuur te reguleren. Het raakt echter ook bonafide partijen, stelt Edward Touw, woordvoerder van woningbelegger Heimstaden.
Heimstaden bouwde sinds haar entree in 2019 gestaag een fikse woningportefeuille in Nederland op. Inmiddels heeft van de oorsprong Zweedse belegger 13.500 woningen in ons land. Dat lijken er op korte termijn niet veel meer te worden. Volgens Edward Touw, hoofd communicatie en public affairs bij Heimstaden, ligt uitponden eerder op de loer.
Touw erkent dat De Jonge met zijn streven naar betaalbare woningen en het aanpakken van excessen een fair doel heeft. ‘Maar de manier waarop De Jonge dat nu wil bereiken is nogal roekeloos en onverantwoord, om het zwak uit te drukken. Door alle huren tot 187 te reguleren, pakt hij namelijk niet alleen de excessen aan maar drukt hij bijna alle huren in het middensegment tot onder de kostprijs.’
Het raakt volgens Touw niet alleen kleine buy-to-let beleggers die hoofdzakelijk op bestaande woningen zitten. Voor grote, vaak institutionele beleggers, wordt bijbouwen in veel gevallen onmogelijk. ‘Voor ons was de aankondiging van de regulering bijvoorbeeld reden om pas op de plaats te maken en nog geen krabbel te zetten onder het The Grace-project.'
Verduurzamen onmogelijk
Touw meent dat in de de hele discussie onderbelicht blijft dat verduurzamen in veel gevallen ook onmogelijk wordt. 'Waar veel investeerders, maar zeker ook corporaties, hun woningaanbod hebben “vergroend” door niet-duurzaam bezit af te stoten, zijn er ook institutionele partijen als wij, die juist oudere woningen hebben aangekocht met de intentie om die te verduurzamen. En zo dus daadwerkelijk een bijdrage leveren aan een duurzamere woningmarkt, in plaats van het probleem af te schuiven op de volgende eigenaar.’
De kosten voor die verduurzaming kan Heimstanden er volgens Touw onder de Hugo-regels niet meer uithalen. ‘De Jonge lijkt nu te anticiperen op dat probleem door woningen met een E-, F- en G-label te bestraffen met minpunten, maar dat maakt het niet ineens wél financieel mogelijk om te verduurzamen. We worden zo alleen gedwongen om te kiezen tussen linksom of rechtsom verlies maken.'
Gebroken bezit
Heimstaden en andere beleggers in bestaande complexen komen door de nieuwe regels in een positie waarin ze de afweging moeten maken om delen hun woningaanbod al dan niet uit te ponden. Touw: ‘Complexen als geheel verkopen is namelijk niet meer mogelijk, omdat andere investeerders er ook alleen verlies op kunnen maken. Dat is niet alleen slecht nieuws voor ons trouwens, maar voor de hele woningmarkt. Je gaat nu overal in Nederland zien dat investeerders deze keuze moeten maken, wat dus gaat leiden tot heel veel nieuwe vve-complexen met gebroken bezit. En binnen een vve-complex is het al helemaal een mission impossible om te verduurzamen. Dat is onherstelbare schade trouwens, want eenmaal uitgepond blijft uitgepond.’
Touw verwacht dat door het oprekken van het gereguleerde segment de toevoer van nieuwe woningen in het middensegment zal afnemen, in weerwil van de nieuwbouwambitie van de minister. Daarnaast denkt hij dat een groot deel van het bestaande huuraanbod verdwijnt en ziet hij als nevenschade de duurzaamheidsambitie van het kabinet voor de woningmarkt spaak lopen.
Rapport STEC
'Dit is trouwens niet alleen wat ik zeg, maar blijkt ook uit het onderzoek dat De Jonge zelf heeft laten opstellen door STEC. Dat onderzoek wordt in zijn Kamerbrief in een bijzin ergens aangehaald, maar de resultaten zijn echt vernietigend. In alle drie scenario’s die zijn onderzocht voor de mate van regulering van het middensegment leidt tot een drastische hoeveel van woningen die uitgepond. De uitkomsten voor nieuwbouw zijn, zij het iets minder dramatisch, navenant.’
