De tijd ligt ver achter ons dat een taxateur kon volstaan met één A4’tje, met daarop een cijfer en een zwierige verklaring dat de taxatie ‘naar eer en geweten’ was opgemaakt. ‘Vrijheid, blijheid’ was destijds het devies.
Door Tom Berkhout
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2021
De laatste jaren zijn door ingrijpen van toezichthouders AFM en DNB de teugels aangehaald. Deze inmenging leidde tot stevig gemopper in de doorgaans gemoedelijke taxateursgelederen. Het Nederlands Register voor Taxateurs (NRVT) kon de toezichthouders geruststellen door in zijn reglementen de mondiale (IVS) en Europese (EVS) taxatierichtlijnen voor te schrijven. Daarnaast geven de NRVT-Praktijkhandreikingen richtlijnen waarmee de taxateurs binnen de lijntjes kunnen kleuren.
Rust wedergekeerd? Nee, allesbehalve. De toezichthouders blijven stenen in de vijver gooien. Zo leveren de AVM’s (Automated Valuation Models) weer nieuwe discussies op. Een AVM maakt gebruik van wiskundige of statistische modellen in combinatie met vastgoeddatabases om de waarde van vastgoed te berekenen. Algoritme-adepten zweren er sinds jaar en dag bij. Die algoritmes zijn volgens hen immers ‘objectief’, want mogelijke vooringenomenheid van de taxateur wordt uitgeschakeld. Binnen het NRVT woeden al stammenoorlogen over vragen als: Moet er een aparte Kamer voor geautomatiseerd taxeren komen? Met wiskundige modellen als leden? Inmiddels is er wel een deskundige vakgroep voor.
Wat is er aan de hand? Door nieuwe richtlijnen van de Europese bankenautoriteit (EBA) is het binnenkort voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk uitsluitend gebruik te maken van modelmatige taxaties bij het verstrekken van hypotheken. Aan de hand van algoritmes kunnen taxaties worden gemaakt, maar een deskundige, te weten een taxateur, moet dan wel de uitkomst van de rekenregels afzegenen. Van dit ‘hybride taxatieproces’ verwacht de minister van Financiën veel. Ten eerste is de consument volgens hem beter af doordat deze taxaties betrouwbaarder zijn dan modellen alleen. Ten tweede – en nu komt de aap uit de mouw – ‘worden de risico’s op tekortkomingen in het risicomanagement van banken beperkt door de hogere betrouwbaarheid van hybride taxaties ten opzichte van enkel modelmatige taxaties. Dit moet een bijdrage leveren aan de financiële stabiliteit.’
Aha, kennelijk willen de econometristen van de bankenautoriteit niet meer blindvaren op de uitkomsten van de ooit zo bejubelde AVM’s. Opmerkelijk. Dus als de bank de mist in gaat, kan de taxateur als kop van Jut fungeren? Die kan tegen een geringe meerprijs een hybride taxatie, bij wijze van spreken vanuit een hangmat uitvoeren, want een fysieke schouw is niet meer nodig. De verantwoordelijkheid wordt hij wel geacht te dragen. Eigenlijk niet veel verschillend van die vermaledijde bureautaxaties van gisteren, toen taxateurs er op een dag wel 15 taxatierapporten uit konden persen aan de hand van wat opstellingen in Excel-sheetjes en een paar fotootjes.
Kortom, een Europese toezichthouder verlangt van de taxateur een bepaalde dienst die uiteindelijk betekenis heeft in het publieke domein. Maar hoe moet het NRVT dit inpassen in het reglementen-bouwwerk? Spreken we van sec een professionele taxatiedienst? Nee, want het gebouw wordt niet fysiek bezocht. Een taxatiebeoordeling dan? Ook niet, want alleen de uitkomst van een algoritme wordt beoordeeld, niet het werk van een taxateur. Het is evenmin een adviesdienst die uitsluitend voor interne doeleinden wordt opgesteld. Het is dus aan de Europese taxatieclub Tegova om dit soort AVM-diensten te definiëren — en dicht te regelen. De EVS bevatten tot nu toe slechts een information paper (Evip 7), waarin staat dat een AVM op zichzelf geen waardering is en ook geen marktwaarde kan opleveren. Ik denk dat de genoemde activiteiten voorlopig, in afwachting van nieuwe reglementen, maar het beste in de lijst van ‘wettelijke taxaties’ kunnen worden geparkeerd, zoals ook voor de AQR Phase 2 is gebeurd. Het is dan een professionele taxatiedienst, waarbij de taxateur op basis van wet- en regelgeving mag afwijken van een of meer bepalingen uit de reglementen of de internationale standaarden. In de praktijkhandreikingen kunnen de nodige toverformules voor aansprakelijkheidsbeperkingen worden opgenomen. De banken worden zo wat meer gerustgesteld, doordat een deskundige taxateur de uitkomst van de rekenregels afzegent. En die taxateur heeft een goede reden om met kwaliteit zijn werk te doen én een bijpassende factuur te sturen.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
