Ares koopt voor ruim € 400 mln van IVG, waarvan 18 Nederlandse kantoren (€ 160 mln) in een joint venture met APF [i]Door Ronald de Blauw Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015[/i]
Ares koopt voor ruim € 400 mln van IVG, waarvan 18 Nederlandse kantoren (€ 160 mln) in een joint venture met APF
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015
De Amerikaanse beursgenoteerde investment manager Ares heeft voor meer dan € 400 mln een Europese portefeuille met kantoren gekocht van de Duitse belegger IVG. De portefeuille omvat 240.000 m² en 30 gebouwen in zes verschillende landen, waaronder ook Nederland. De overige landen zijn het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, België, Finland en Spanje.
In Nederland investeert Ares ongeveer € 160 mln in de aankoop van 18 kantoorpanden (totaal 168.000 m² brutovloeroppervlak) in de Randstad. Sommige zijn langjarig verhuurd, andere moeten worden opgewaardeerd of herontwikkeld. De bezettingsgraad van de Nederlandse portefeuille is ongeveer 65%.
Eerder dit jaar kocht Ares al een Europese portefeuille met 8 kantoren van IVG (45.000 m²).
In Nederland is Ares een partnership aangegaan met APF International, niet alleen voor het management, maar ook als mede-investeerder. Volgens de asset manager uit Amsterdam biedt de financiële kracht van het fonds waarbinnen deze aankoop is gedaan voldoende mogelijkheden om veel te investeren in upgrading of transformatie van gebouwen. Daarnaast geeft het de mogelijkheid om zeer concurrerende huuraanbiedingen te doen.
Gemixte kwaliteit
Volgens Bart Scholten, investment manager bij APF, heeft de Nederlandse portefeuille een andere, meer gemixte kwaliteit, meer ‘value add’, terwijl in andere landen meer sprake is van ‘core plus’. ‘Omdat het hier om wat bewerkelijker vastgoed gaat, heeft Ares een partner gezocht. Wij zijn met een minderheidsbelang ook equity partner geworden.’
Ares en APF willen waarde toevoegen aan de kantorenportefeuille en hebben vooraf geen strakke horizon vastgesteld voor verkoop, aldus Scholten. Voor Ares is het niet de eerste aankoop in Nederland. Begin dit jaar kocht de investment manager een 5000 m² groot kantoor in de Riekerpolder, als onderdeel van de grotere beleggingsdeal met IVG. Omdat dit toen het enige object in Nederland was, heeft Ares het overgedragen aan APF, volgens het Kadaster voor € 14,6 mln.
Met de recente aankoop van de 18 panden samen met APF heeft Ares wel een substantiële aanwezigheid gekregen op de Nederlandse markt. Scholten: ‘Ares is een van de grootste alternative investment managers ter wereld en een zeer kapitaalkrachtige club die graag investeert in Europees vastgoed. Als er nieuwe gebouwen op de markt komen die in het fondsprofiel passen, zijn nieuwe deals in de toekomst zeker niet uitgesloten.’
Voorkeur voor lokale partner
IVG deed vorig jaar het 15.000 m² grote kantoorgebouw Blaak16 voor € 6,5 mln van de hand (koper was een combi van MPC, Kadans en andere investeerders). In 2012 verkocht de Duitse belegger het hoofdkantoor van Praxis in Amsterdam Zuidoost (6400 m²) aan APF International. De eerdere deals met APF en Ares betekenden echter niet dat zij nu exclusief met IVG aan de onderhandelingstafel konden zitten. Verschillende partijen hebben geboden op de pan-Europese portefeuille, waaronder ook andere Amerikaanse die al langer in Nederland actief zijn. Dré van Leeuwen, directeur van JLL, stond de koper met zijn team met deze transactie bij en stond aan de wieg stond van de joint venture. ‘Ares had een uitgesproken voorkeur om samen te werken met een sterke lokale partner in Nederland. Wij waren hier de initiërende partij. Voor de nieuwe eigenaren is er nu werk aan de winkel. De portefeuille biedt kansen om waarde toe te voegen en verhuur te optimaliseren.’ Van Leeuwen maakt zich geen zorgen dat het aanbod groter is dan de vraag. ‘In bepaalde gebieden trekt de gebruikersmarkt wel degelijk aan. De diversiteit in de kantorenmarkt is erg groot en het maakt veel uit waar het product precies ligt en hoe de markt er daar uitziet.’
Lijst met 18 kantoorgebouwen met brutovloeroppervlakte
Plaats Adres Opp. (m²)
Amsterdam Hilversumstraat 316 6834
Amsterdam Laan van Langerhuize 9 8652
Amsterdam Laarderhoogtweg 7–19 10.961
Amsterdam Paalbergweg 40 2137
Amsterdam Zekeringstraat 27–35 11.447
Capelle a/d IJssel Rivium Westlaan 72–86 7721
Den Haag Waldorpstraat 41 10.611
Den Haag Lange Vijverberg 10–11 7616
Hoofddorp Neptunusstraat 2–20 4638
Naarden Gooimeer 6 7687
Rijswijk Visseringlaan 19–23 17.500
Rijswijk Generaal Eisenhowerplein 111–119 7383
Rotterdam Boompjes 60–68 13.790
Rotterdam Boompjes 258 19.586
Rotterdam Watermanweg 90–120 8400
Utrecht Zonnebaan 35 6412
Utrecht Rijnzathe 11 8755
Zoetermeer Louis Braillelaan 6–24 8065
