Intransparante markten, zoals het vastgoed, grossieren in aangename en onaangename verrassingen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Voor het aangename moet je in Bunnik zijn. Daar staat het hoofdkantoor van Nederlands grootste bouwer, BAM. Jarenlang pakten donkere wolken zich samen boven Bunnik. Alleen dochter-ontwikkelaar AM leverde een zonnestraal op. Afgelopen jaar waren de ontwikkelaars echter minder stralend. Door rentestijgingen en huurregulatie verkocht AM 443 woningen minder. De marktleider van de woningontwikkelaars, BPD, noteerde zelfs voor het eerst sinds mensenheugenis een verlies (– € 151 mln). Je zou denken dat beleggers in BAM daardoor opnieuw een rood waas voor de ogen zouden krijgen, net zoals een paar jaar terug, toen de ene winstwaarschuwing de andere opvolgde. Vrijdag 16 februari sloot de koers van BAM echter 18,7% hoger. Ceo Joosten is ineens de nieuwe beurslieveling. De reden: Joosten paait beleggers door de dividenduitkering met een derde op te krikken.
Voor onaangename verrassingen kunnen we terecht in Guangzhou, waar Evergrande zetelt.
Het probleem is dat 80 mln Chinezen – ongeveer de Duitse bevolking – 30 mln Chinese woningen niet kunnen afnemen. Ter illustratie: Nederlandse ontwikkelaars zouden in de jaren tachtig massaal op de fles zijn gegaan, als het Rijk niet was bijgesprongen om een probleem met 100.000 onverkochte woningen op te lossen door er huurwoningen van te maken.
Op zo’n ingreep hoopten Amerikaanse speculanten, luisterend naar de mooie namen Davidson Kempner, King Street en Contrarian, tevergeefs. Zij kochten Evergrande-non-performing obligaties van € 19 mrd met de gedachte: Evertgrande is too big to fail. Evergrande heeft een notering in Hongkong, waar kapitalistische regels gelden, maar in Guangzhou gelden andere regels. De ontwikkelreus infecteert ondertussen de Chinese beurzen – volgens Bloomberg is er € 7.000 mrd verdampt – maar de regering van Beijing heeft zich nog niet gemeld voor een reddingsplan. Toch is zo’n plan de enige mogelijkheid om uit de impasse te komen.
Vastgoedmensen weten dat curatoren, banken en investeerders geen oplossing leveren voor vastgoedproblemen. Op papier heeft Evergrande € 242 mrd aan activa, maar dat zijn bedragen die vastgesteld zijn door taxateurs op basis van het verleden. Accountants weten niet beter, maar deze taxatie-editie leert dat taxaties weinig met de toekomstige waarde te maken hebben.
Lehman-investeerders trapten eerder in de val van het vastgoed. Bij Evergrande herhaalt de geschiedenis zich. Zonder zicht op afnemers is vastgoed een piramidespel.
Door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL
Gerelateerde artikelen:
