Rik Eertink: ‘Corona verandert CBRE Global Investors’

Middenin de coronaperiode, halverwege 2020, vond er een wisseling van de wacht plaats bij CBRE Global Investors in Europa – na Swiss Life en Axa de asset manager met het grootste in vastgoed belegde vermogen in Europa. Sophie van Oosterom, tot dan ceo en cio van EMEA, werd opgevolgd door de Nederlander Rik Eertink en de Brit Paul Gibson. Deze wisseling van de wacht maakte deel uit een wereldwijde evolutie van de asset-managementorganisatie. Rik Eertink vertelt over het hoe en waarom.

Wat is er precies gewijzigd bij Global Investors?
‘Paul Gibson en ik vormen nu een tandem bij Global Investors EMEA. Voorheen had Sophie van Oosterom zowel de rol van ceo als cio bij EMEA, maar die functies zijn nu opgesplitst tussen Paul (vanuit Londen) en mij (vanaf Schiphol). Terwijl Paul als cio verantwoordelijk is voor de directe investeringsstrategie binnen EMEA, ben ik verantwoordelijk voor de uitvoeringsorganisatie en rapporteer ik aan Chuck Leitner, onze global ceo. Samen vertegenwoordigen wij EMEA Direct Investments in onze global board.’

Waarom deze verandering?
‘We willen meer als One GI opereren. Er zijn steeds meer institutionele investeerders die een wereldwijde portefeuille willen opbouwen. Daardoor vragen investeringsoplossingen om een wereldwijde blik die over de sectoren heen gaat, en daar hebben we nu onze organisatie nog meer op ingericht. We zijn een wereldwijd real assets vastgoedbedrijf en door deze organisatieverandering kunnen we dat ook inzetten. Dat komt ook ten goede aan onze eindgebruikers. Een gesprek bijvoorbeeld met winkelketen H&M of logistieke partij DHL eindigt niet bij de Europese grenzen, maar behelst de hele wereld.’

Hoe werkt dat in de praktijk? Waar houdt u zich op een werkdag mee bezig?
‘Ik ben verantwoordelijk voor de uitvoeringsorganisatie in EMEA. Dat betekent dat ik me bezighoud met zaken als het uitbouwen van onze sectorexpertise en het aansturen van onze transactie-, asset management en (re-)development-specialisten in de 14 Europese landen waar we met lokale teams actief zijn. Daar hoort zowel het contact met investeerders als met eindgebruikers bij.’

Het klinkt allemaal groot, met grote bedragen en grote visies. Is er nog ruimte voor kleinere klanten bij Global Investors?
‘Absoluut, er is juist ruimte voor de kleinere speler. Voorheen maakten we een mooi product en zochten we de klant erbij, nu kijken we nog meer naar wat de beste strategie is voor die klant. We hebben daarbij een pallet aan keuzes: van het beleggen in alle vastgoedsectoren in fondsen tot separate accounts, joint ventures en club deals. En dat geldt wederom ook voor de eindgebruiker: juist de kleinere spelers geven couleur locale aan winkel- en werkgebieden.’

Was het niet een beetje lastig deze wijzigingen middenin crisistijd door te voeren? Jullie werken ook allemaal vanaf huis, neem ik aan.
‘Ja, we zitten op de kop af een jaar thuis, met even een tussendoortje op kantoor vorige zomer. Ik heb het aangegrepen als een kans. Omdat alles digitaal moet, kan ik op een heel directe manier snel en veel connecties maken met mensen, in zowel een-op-een gesprekken als bijeenkomsten met kleinere groepen of de town hall-opzet met 400 mensen tegelijk. Gelukkig ken ik veel klanten en collega’s, omdat ik binnen de organisatie al heel wat rollen heb gehad. Dat neemt niet weg dat ik enorm veel zin heb om weer met het team naar kantoor te gaan, het vliegtuig te pakken en iedereen echt de hand te schudden.
De verandering moest echter vooral toch nu gebeuren, omdat we zien dat corona op alle fronten een enorme versnelling met zich meebrengt. De trend dat investeerders op wereldniveau naar oplossingen zoeken, is intensiever geworden. Dat geldt ook voor eindgebruikers. Het is niet zo dat alles nu radicaal anders wordt, het zijn trends die we al eerder zagen. We zijn bovendien nog intensiever gaan communiceren met onze klanten. Zo hebben we bijvoorbeeld alleen al in EMEA, los van de normale rapportagelijnen, het afgelopen jaar meer dan 2500 investeerdersverzoeken afgehandeld om onze klanten maximaal te ondersteunen.’

Waar gaan die vragen dan vooral over?
‘Heel veel over ESG, dat is wel met 200% toegenomen het afgelopen jaar. Environmental, social en corporate governance leeft. Als CBRE zetten we daar ook al lange tijd stevig op in. We hebben onlangs Robbie Epsom aangetrokken als hoofd ESG, voor EMEA is dat een nieuw gecreëerde functie. Die inzet op ESG werkt ook positief door bij het aantrekken van talent. We zien dat dit voor toptalent een belangrijk onderwerp is bij de keuze waar te gaan werken.’

Hoe zijn de resultaten voor EMEA GI geweest het afgelopen jaar?
‘We hebben een netto positieve inflow gehad. Overal ter wereld willen beleggers meer in vastgoed investeren, dus dat biedt ook voor EMEA kansen. Het meeste is geïnvesteerd in woningen en logistiek. Bij logistiek zijn we het afgelopen jaar gegroeid naar meer dan € 10 mrd belegd vermogen en hebben we door heel Europa meer dan 30 transacties voor onze klanten gedaan. Ook in 2021 zijn we zeer actief in deze sector; zo hebben we net 36.000 m² in Noord-Italië aangekocht. Zulke transacties kun je, zeker in deze tijd, alleen realiseren als je lokaal goede contacten hebt. Met onze vele kantoren ter plaatse hebben we dat netwerk gelukkig.
Dat geldt ook voor woningen. Daarin hebben we nu vooral belegd in het VK en Nederland. Maar naast deze markten zijn we voor onze klanten aan het uitbreiden in heel Europa, zoals Duitsland, Italië, Nordics en Frankrijk. We zetten daarbij in op impact-housing: betaalbare, duurzame en kwalitatief hoogwaardige woningen in het middensegment in de 15 pan-Europese grotere steden. De overeenkomst tussen al deze steden is het grote tekort aan betaalbare huurwoningen, en dan vooral in het middensegment. Paul Oremus is daar verantwoordelijk voor.’

Van alle categorieën heeft GI EMEA het meest in winkels geïnvesteerd. Dat is echter de sector met het grootste probleem. Hoe gaan jullie ermee om?
‘Dat is waar dat hier de grootste zorgen zijn, maar daar tegenover staan bijvoorbeeld de sectoren woningen en logistiek, die het weer heel goed gedaan hebben. We denken al langer bij retail niet in winkellocaties, maar in urban hubs, zoals bij Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost. In deze markt moeten we meer naar mixed-use toe, en dat geldt van stadsdeelniveau tot gebouwniveau. Door met onze gespecialiseerde teams actief te investeren in deze verandering kunnen we waarde toevoegen. Door corona is de noodzaak hiertoe nog duidelijker geworden. Het is waar dat retail als gehele markt krimpt, maar voor de beste stedelijke plekken zijn er wel kansen. Er moet nu eenmaal op een aantal plekken fors worden bijgestuurd. Datzelfde geldt, misschien in mindere mate, ook voor de kantorenmarkt. Ook hier versnelt de verandering. Kantoorinvesteerders moeten daarop inspelen, in één zin: een kantoor moet een betere plek dan thuis worden om te werken.’
 
Als laatste: CBRE Global Investors maakt deel uit van een veel groter geheel aan vastgoedactiviteiten. Hebt u daar als GI EMEA iets aan?
‘Jazeker. Zo maken we bijvoorbeeld gebruik van de kennis van onze vastgoedadviseringsstak, die overal in de meest relevante markten aanwezig is. Maar ook op andere gebieden maken we gebruik van het CBRE-huis. Heel concreet is bijvoorbeeld de komst van ons Amerikaanse zusterbedrijf Trammel Crow Company (TCC) naar Europa. Deze ontwikkelaar gaat hier een logistieke ontwikkelportefeuille opbouwen. Dat gaat zeker helpen bij het realiseren van onze (groei)ambities binnen deze sector.
Het CBRE-huis is bovendien een omgeving waarmee we talent kunnen aantrekken en blijven uitdagen. Dankzij de groei van ons bedrijf zijn er allerlei ontwikkelingsmogelijkheden, en we geven intern talent de mogelijkheid om door te groeien tot (inter)nationale leiders. Zelf heb ik in de 15 jaar dat ik hier nu werk zoveel uiteenlopende rollen gehad, dat ik veel heb kunnen leren, zien en meemaken. Daar beleef ik nog steeds enorm veel plezier van.’

Over Rik Eertink
Rik Eertink heeft de opleiding Real Estate & Housing aan de TU Delft gedaan en de MRE aan de Universiteit van Amsterdam. Vanaf 2004 werkte hij bij ING Real Estate en REIM, waar hij zich veel bezighield met retail, maar ook richting de Nordics vertrok, onder meer als country manager. In 2018 kreeg hij naast het Nederlandse retail-platform de verantwoordelijkheid over de Europese retail-fondsen van CBRE GI. Nu is hij president CBRE GI EMEA.

Over CBRE Global Investors
Het in New York aan de beurs genoteerde CBRE is een van de grootste vastgoedbedrijven ter wereld. Het bedrijf is actief in legio vastgoedactiviteiten, onderverdeeld in drie poten: Global Workplace Solutions, een vastgoedadviestak (Advisory Services), die als CBRE onder leiding van Marco Hekman ook in Nederland actief is, en als derde Real Estate Investments (REI). REI bestaat onder meer uit CBRE Global Investors. Vooral door de overname van het Nederlandse ING REIM in 2011 werd CBRE Global Investors een van de grootste wereldspelers op gebied van asset en investment management. Onder REI wordt ook de Trammel Crow Company (TCC) geschaard, dat in 2006 door CBRE werd overgenomen. TCC is een van de grootste ontwikkelaars in de VS.
CBRE als geheel heeft in het afgelopen jaar met een omzet van $ 24 mrd $ 1,1 mrd aan netto-inkomsten zien binnenkomen, 12,3% minder dan in 2019. Investment management heeft positief bijgedragen aan het resultaat: vergeleken met jaareinde 2019 zijn de assets under management met 8,7% gegroeid naar $ 122,7 mrd. Die groei werd bewerkstelligd door herwaarderingen en gunstige wisselkoersen, maar ook doordat er netto meer kapitaal werd aangetrokken. De grotere portefeuille resulteerde bij investment management onder meer in hogere fee-inkomsten.
Global Investors EMEA, waar Rik Eertink samen met Paul Gibson de scepter zwaait over de tak direct investment, heeft ruim € 40,1 mrd directe vastgoedbeleggingen, waarvan in kantoren zo’n € 8,6 mrd geïnvesteerd is, in logistiek € 11,3 mrd, in woningen € 4,2 mrd en in retail € 12,5 mrd. Ook is er geïnvesteerd in indirecte investeringen, infrastructuur, vastgoedleningen en beursgenoteerd vastgoed.