De vraag naar stadsdistributie zal nog veel sneller groeien, verwacht Prologis. De wereldwijde verhuurder van distributiefaciliteiten rekent daarbij op hogere huurniveaus.
Door Bert Pots
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2021
Beslissingen over supply chains zijn vandaag de dag belangrijker dan ooit, zegt Dirk Sosef, vice president research & strategie van Prologis. ‘Het moderne leven is afhankelijk van logistiek. Dat hebben we kortgeleden nog gezien bij de blokkade van het Suezkanaal. Eén schip kan een enorme verstoring in de logistieke stromen veroorzaken. We hebben het ook gezien na de pandemie: alleen bedrijven met een volwassen supply chain zijn bij machte snel op verschillende borden te schaken.’
Weinig modern vastgoed
Sosef onderscheidt een aantal structurele trends bij de ontwikkeling van logistiek vastgoed. ‘Heel Europa, ook Nederland, kent relatief weinig modern logistiek vastgoed. Als we de beschikbare faciliteiten terugrekenen naar het aantal huishoudens, dan is voor ieder huishouden binnen Europa slechts 2,5 m² in onze huidige eeuw gebouwd modern logistiek vastgoed voorhanden.’ Hij rekent alleen gebouwen mee met een minimale afmeting van 5000 m². ‘In de Verenigde Staten ligt dat volume drie keer zo hoog. Dat is een enorm verschil. Er zijn natuurlijk nuances mogelijk. In de VS zijn de afstanden tussen steden groter en de economische ontwikkeling kent een ander tempo, maar de Europese Unie loopt achter. Onze logistieke markt is aanzienlijk minder volwassen. Ik zeg weleens: Europa is de pubertijd voorbij, maar bevindt zich in de adolescentie. Er komt nog een enorme groeispurt.’
Om die groei helder te maken, hanteert Prologis een eigen rekenmaat: de adoptie naar moderner vastgoed. ‘Die relatief lage adoptiegraad in Europa stuwt de vraag naar beter logistiek vastgoed’, aldus Sosef. ‘Die ontwikkeling is al langer gaande. De afgelopen 15 jaar is de Europese economie met grofweg 6% gegroeid, maar in dezelfde periode is de in gebruik zijnde voorraad modern logistiek vastgoed meer dan verdubbeld. Dat laat zien dat de groei van logistiek vastgoed niet wezenlijk wordt bepaald door cyclische bewegingen. De hoofdtrend wordt bepaald door supply chain reconfiguratie.’
Groei e-commerce
Een tweede beweging heeft te maken met de groei van e-commerce. Zijn researchafdeling verwacht dat e-commerce de komende vijf jaar wereldwijd met circa 150 basispunten per jaar zal toenemen. ‘Dat heeft een enorm effect op de ruimtevraag; online retailers hebben namelijk veel meer ruimte nodig dan klassieke retailers. Honderd losse pakketten vragen veel meer ruimte dan één pallet met honderdmaal hetzelfde product. Online retailers hebben ook te maken met hoge retouren, en ze beschikken over grotere voorraden met veel meer verschillende producten. Dat zorgt bij elkaar voor een veel intensiever ruimtegebruik.’ Het is volgens Sosef niet alleen de groei van e-commerce die de vraag naar distributiecentra zal opstuwen. De oude retail-wereld zal de komende jaren eveneens om meer en betere faciliteiten vragen. ‘Fysieke winkels hebben het moeilijk. Om te kunnen overleven zijn ze afhankelijk van steeds snellere bevoorrading. Daarmee leveren ook zij een bijdrage aan die sterke groei.’
Hoe ontwikkelt de vraag in Nederland zich? Volgens Sander Breugelmans, verantwoordelijk voor de Noord-Europese activiteiten van Prologis, zorgde de pandemie afgelopen jaar in ons land, net als elders, korte tijd voor stagnatie. Sommige ontwikkelprojecten werden stilgelegd. Na een primaire focus van klanten op essentiële goederen, herstelde de sector zich snel en over een breder segment, vanwege de toenemende vraag naar dagelijkse levensbehoeften en door de groei van e-commerce. ‘Oudere consumenten hebben de voordelen van online shoppen ontdekt. Ook niet onbelangrijk: het aantal productgroepen dat online zijn weg vindt groeit: dierenvoeding, meubels, versproducten. Die uitbreiding verloopt veel sneller dan eerder verwacht’, aldus Breugelmans. ‘Ook zien we dat onze wat meer traditionele klanten extra hebben geïnvesteerd in het verbeteren van de online chain.’
Extra stadslogistiek
Prologis is de grootste aanbieder van modern logistiek vastgoed op de Nederlandse hotspots. De portefeuille gaat richting de 2,3 mln m² aan distributiefaciliteiten. Het aanbod concentreert zich in het zuiden van ons land en rond Rotterdam, Utrecht en Amsterdam. ‘Juist met faciliteiten rondom steden kunnen we voldoen aan de wens consumenten sneller te bedienen’, aldus Breugelmans. Kosten spelen daarbij een rol. Hij spreekt van een complexe balanceeract. ‘Transport is relatief duur. Faciliteiten dichterbij bij de klant zorgen voor een flinke besparing op de transportkosten. Aan de andere kant: in stedelijke gebieden is de ruimte relatief schaars en ligt de huurprijs dus wat hoger. Het gaat erom het juiste evenwicht te vinden.’
Volgens Sosef gaat het daarbij om meer dan alleen de precieze rekensom. ‘Distributiefaciliteiten zijn meer dan in het verleden onderdeel van de kwaliteit die een bedrijf wil bieden: duurzame gebouwen, snelle levering en hoge service. Daarmee kunnen online aanbieders hun klanten tevreden houden. Ook dat maakt modern vastgoed op de juiste plek belangrijker.’ Daarnaast spelen toenemende milieueisen een rol. ‘Steeds meer gemeenten stellen strenge milieunormen. We zijn op weg naar zero-emissie zones. Fossiele voertuigen maken plaats voor elektrisch transport. Aflevering van producten vraagt dan nog meer om aanwezigheid van distributiefaciliteiten nabij stedelijke gebieden.’
De hoofdstad kan als voorbeeld dienen. Begin april verwierf Prologis een vierde distributiecentrum in de Metropoolregio Amsterdam. Het van de Kroonenberg Groep overgenomen complex nabij Schiphol heeft een omvang van 15.700 m². Verder wordt een onlangs aangekocht distributiecentrum nabij Amsterdam-Sloterdijk herontwikkeld tot last-mile hub voor stadsdistributie. Dat complex komt komende zomer beschikbaar voor verhuur. Daarmee krijgt Prologis de beschikking over vier logistieke hubs in het stadsgebied van Amsterdam.
Betere huurniveaus
Prologis verwacht met dergelijke stedelijke hubs betere huurniveaus te kunnen realiseren. ‘Huisvesting vormt maar een relatief klein deel van de totale kosten; het gaat om niet meer dan 5% van de supply chain. De transportkosten om dat pakje in de stad op zijn plaats te krijgen zijn vele malen hoger. De helft van de supply-chainkosten gaat op aan transport. Als daarop kan worden bespaard, dan ontstaat ruimte voor een andere afweging en groeit, verwachten we, de bereidheid wat meer huur te betalen.’ Sosef spreekt over een meer holistische afweging. ‘Het gaat er niet om dat we de huur opdrijven. De combinatie van meer efficiency en schaarste aan opslagfaciliteiten dicht bij de steden zal resulteren in extra huurgroei.’
