Moet het ministerie van Economische Zaken en Klimaat een rol spelen in het conflict tussen retailers en verhuurders? De hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk, betoogt in zijn Covid-bijdrage van vandaag van wel. PropertyNL vroeg David van Dijk, advocaat en partner bij NautaDutilh, om juist argumenten te geven waarom dit onwenselijk is.
Door David van Dijk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2020
Nederland loopt niet voorop met de invoering van noodwetgeving om de retailmarkt te redden van de gevolgen van de coronacrisis. Veel landen om ons heen doen dat wel. Zo hebben het Verenigd Koninkrijk en Duitsland onlangs wetgeving ingevoerd die het voor beleggers onmogelijk maakt een huurovereenkomst te ontbinden op grond van wanbetaling van de huur gedurende de coronacrisis. Die regeling geldt in beginsel voor drie maanden, tot juni 2020. Die ingreep zou retailers een adempauze moeten bieden om de crisis te overleven.
Net als in andere landen vallen ook in Nederland stakeholders en adviseurs de afgelopen tijd over elkaar heen om te melden hoe groot de problemen zijn, en wat er naar hun mening zou moeten gebeuren om de situatie op te lossen. Die kakofonie wordt gelardeerd en verder gevoed door berichten van grote retailers zoals Hema (die vreest voor de continuïteit van de onderneming), AS Watson (die eenzijdig besluit om helemaal geen huur meer te betalen) en Blokker (die met zijn verhuurders heeft afgesproken wél huur te betalen maar niet meer aan het begin van de maand maar aan het eind).
Onder druk van al dit publicitaire geweld kan het ministerie van Economische Zaken overwegen om met noodwetgeving te komen als belangenorganisaties van beleggers en retailers er onderling niet uitkomen.
Noodwetgeving is in Nederland niet nodig. Dat het in deze periode hectisch is, wekt geen verbazing. Beleggers en retailers zoeken een nieuwe balans, in een dynamische situatie, zonder echt precedent. Dat kost even tijd. En dan is het logisch dat beide kanten er stevig in gaan. Dat is in wezen niet anders dan in een normale onderhandeling, waarin beide partijen een bepaalde aanvliegroute kiezen om uit te komen op een gewenst compromis. Dit is de marktwerking.
Vastgoedbeleggers begrijpen heel goed dat hun beleggingen afhankelijk zijn van het voortbestaan van de huurders. En omgekeerd begrijpen huurders ook heel goed dat dit argument geen vrijbrief is om het te bont te maken in de eisen die ze stellen. De partijen zijn simpelweg op elkaar aangewezen. Hun wederzijdse afhankelijkheid is de beste basis voor goede nieuwe afspraken. In de praktijk zien we nu al veel situaties waarin partijen elkaar, na het nodige getouwtrek, hebben weten te vinden. Blokker is daar een mooi voorbeeld van. Maar wat voor Blokker en zijn verhuurders geldt, zal niet automatisch passend zijn voor andere retailers en andere beleggers. Iedere situatie is uniek. Er is niet één oplossing die past bij alle situaties. Daarom gaat een noodwet ook niet helpen. Want hoezeer de wetgever ook zal proberen te differentiëren, de situaties zullen altijd te divers zijn om daar één regeling op toe te passen, zelfs als die regeling onderscheid maakt in drie of vier categorieën. Maar één ding is zeker: de marktwerking werkt in alle gevallen, en zal in alle gevallen tot een nieuw evenwicht leiden. Dat evenwicht zal tot stand komen tegen de achtergrond van de wetenschap dat beleggers en retailers niet zonder elkaar kunnen. En dus zullen ze uiteindelijk toch altijd zoeken naar een compromis dat past bij de specifieke situatie en werkt voor beide partijen. Er is dus geen noodzaak tot ingrijpen.
Als we naar het Verenigd Koninkrijk en Duitsland kijken, leert ons dat ook het nodige over de zin en onzin van ingrijpen. In beide landen is de huurder de huur op grond van de noodwetgeving gewoon verschuldigd, maar heeft de verhuurder niet het recht de huurovereenkomst te ontbinden als de huurder de huur tijdens de komende maanden niet betaalt. Er ontstaat daardoor een stuwmeer aan huurverplichtingen. Dat lost het probleem dus niet op.
In Nederland is een dergelijke maatregel niet nodig. In het Nederlandse systeem kan een huurovereenkomst van winkelruimte niet buitenrechtelijk worden ontbonden als de huurder geen huur betaalt. Daarvoor is een rechterlijke uitspraak vereist. Zo’n procedure duurt zomaar een klein jaar. Nederlandse rechters zijn opgeleid in de leer van de redelijkheid en billijkheid, een van de fundamenten van ons rechtssysteem. Als een huurder door de coronacrisis een huurachterstand van drie maanden zou opbouwen (de termijn die in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland wordt toegepast) maar die daarna alsnog betaalt, zal geen enkele Nederlandse rechter een ontbinding uitspreken. Ook in kort geding zal een rechter in een dergelijk geval heel terughoudend zijn in het uitspreken van ontruiming. Kortom: de noodwetgeving in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland is in Nederland gezien ons bestaande systeem niet nodig.
In het Verenigd Koninkrijk bestaat overigens al veel kritiek op de noodwet. Deskundigen wijzen erop dat een huurachterstand van drie maanden weliswaar geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar dat de huurschuld wel gewoon verder oploopt. Na drie maanden is de huurschuld er nog steeds en kan de verhuurder de huurovereenkomst gewoon weer ontbinden. Dit is dus geen serieuze oplossing. Maar omdat de noodwetgeving er is, wordt het primaat van het zoeken naar de oplossing weggehaald bij de partijen die juist samen een oplossing moeten zoeken: de huurders en verhuurders. Partijen die nota bene naast de crisis ook nog geconfronteerd worden met nieuwe wetgeving, die op zich ook weer tot een herijking van de posities leidt. Allemaal niet gunstig voor het vinden van een oplossing. Als we de markt zijn werk willen laten doen, moeten we die markt net zoals een broedende kip met rust laten.
In Duitsland hebben ze hier overigens beter over nagedacht, en voorzien dat een moratorium op ontbinding van de huurovereenkomst van slechts drie maanden niets oplost. Daar geldt dezelfde termijn van drie maanden, dus ontbinding van een huurovereenkomst vanwege een huurachterstand van drie maanden die is ontstaan door de coronacrisis is niet toegestaan. Maar anders dan in het Verenigd Koninkrijk, geldt in Duitsland dat het verbod op ontbinding langer duurt, namelijk twee jaar, tot medio 2022. Dit geeft de huurder tenminste twee jaar de tijd om de achterstand van drie maanden in te lopen.
De marktwerking zal zorgen voor een nieuwe ordening, en daarmee de dynamiek die nu bestaat tussen beleggers en retailers oplossen. Overheidsingrijpen zal verstorend werken en is in Nederland ook niet nodig. Het bestaande juridische systeem biedt al een vangnet om excessen te voorkomen. Betekent dit dat de discussies tussen beleggers en retailers binnenkort helemaal over zullen zijn? Vermoedelijk niet. Die lopen door, totdat de nieuwe balans is bereikt. Maar we moeten ons door die dynamiek niet laten forceren om noodmaatregelen in te voeren die in Nederland niet nodig zijn en die de marktwerking juist verstoren.
