Het Amsterdamse Neoo is al jaren redelijk geruisloos maar gestaag bezig met een opmars in de hitlijst van grootste ontwikkelaars. De tandem van commercieel en technisch inzicht vormt de basis voor het succes. ‘Ook in crisistijd moet je blijven investeren.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2023
Het piept en het kraakt bij ontwikkelaars van klein tot groot, maar bij Neoo overheerst het positivisme. Daar is ook wel een beetje reden toe. Eerder dit jaar won de ontwikkelaar samen met de andere betrokken partijen de Kern-jaarprijs voor de transformatie en revitalisatie van City Center Tilburg, het kernwinkelgebied van de Brabantse stad. En dan was Sander van Oss, die Neoo samen met Eelco Nettinga in 2015 oprichtte, onlangs ook nog eens kandidaat Vastgoedman van het jaar. ‘Ik zie de loftuitingen vooral als een erkenning voor ons hele team. We zijn een ondernemende ontwikkelaar van multifunctionele duurzame complexe projecten in binnensteden. Het is leuk om te zien dat ons werk wordt gezien en gewaardeerd’, aldus Van Oss (41). ‘Het blijven realiseren van dergelijke projecten was ook de reden dat Eelco en ik ruim 8 jaar geleden besloten om voor onszelf te beginnen. Multi, waar we toen werkten, veranderde in die tijd van een beleggende ontwikkelaar in een asset manager. Wij wilden juist doorgaan met ontwikkelen.’
Complexe binnenstedelijke ontwikkelingen
Van Oss en Nettinga borduurden na hun vertrek bij Multi voort op hun expertise in retail, maar voegden daar vanaf de start ook de (her)ontwikkeling van kantoren en woningen aan toe. Grote gemene deler: complexe binnenstedelijke ontwikkelingen, van het inblazen van nieuw leven in het versleten wijkwinkelcentrum Kort Ambacht in Zwijndrecht tot aan het chique woongebouw Q Residences (van Kroonenberg Groep) in Amsterdam.
Het team is de afgelopen jaren flink uitgebreid en bestaat nu uit ruim 35 man. Ook de directie is versterkt met drie partners, Arjen Seckel, Neno Markovic en Cyrille Duchateau. Door de hele organisatie heen trekken de ontwikkelaars van Neoo als tandem op. Bij ieder project is een commercieel ontwikkelaar en een technisch projectmanager betrokken. Stafdiensten koopt het bedrijf los in. In het geval van de oprichters is Nettinga (64) de techneut en Van Oss de commerciële man. Nettinga: ‘De omschrijving techneut heeft niet mijn voorkeur. Het zijn echt functies die complementair aan elkaar zijn. Als technisch ontwikkelaar bezie je een project vanuit de techniek en de kosten, een commercieel ontwikkelaar kijkt vooral naar de opbrengstenkant. In ons geval zorgt dat ervoor dat Sander automatisch meer op de voorgrond treedt en ik meer werk vanuit de coulissen.’
In complexe trajecten trek je echt samen op, vertelt Van Oss. ‘In het ene deel van een ontwikkeltraject is de commercieel ontwikkelaar leading, in het andere deel de techneut’, vervolgt Nettinga. ‘Je kunt het vergelijken met een estafette, waarbij je het stokje steeds doorgeeft. Dat is ook nodig, omdat het om langdurige trajecten gaat waarbij je regelmatig moet bijsturen. Wat ooit haalbaar leek, hoeft dat nu niet meer te zijn, maar kan dat door optimalisaties of aanpassingen wel weer worden. Daarom heb ik ook een MRE-opleiding gedaan; hiermee heb ik mijn kennis en blik, ook op de manier waarop je projecten haalbaar kunt maken, kunnen verbreden.’ Met resulataat: in de PropertyNL Top-50 Ontwikkelaars eindigde het bedrijf op plek 4.
Van masterplan tot oplevering
Een belangrijke factor waarmee Neoo zich onderscheidt, is dat het bedrijf als ontwikkelaar het volledige ontwikkelmanagement, van masterplan tot en met realisatie, in handen houdt, terwijl andere ontwikkelaars zich hoofdzakelijk richten op de ontwikkelfase en minder op de realisatiefase. Van Oss: ‘Voor veel andere ontwikkelaars is het ontwikkelproces tot de start van de bouw hun core-business, maar wij hebben de expertise in huis om het hele traject tot en met oplevering te doen. Dit maakt ons effectiever en efficiënter voor klanten en huurders. De interactie met de aannemer tijdens de bouw geeft ons in vervolgprojecten weer het voordeel van een verdere verbreding van onze kennis. Zo hebben we de afgelopen jaren veel kennis opgedaan.’
Kantoren
Nettinga neemt de ontwikkeling van AIR, de transformatie van het voormalige V&D-pand – Beurs Gallery – aan de kop van de Koopgoot in Rotterdam als voorbeeld. ‘Dat is nu typisch een voorbeeld waarbij je van grof naar fijn gaat in de ontwikkeling. In deze casus kon ik dankbaar gebruik maken van het feit dat ik al wat langer meeloop in de branche.’ Nettinga was namens Multi in het verleden ook al betrokken bij de ontwikkeling van de Koopgoot en de bijbehorende herontwikkeling van de V&D voor Vendex. ‘Ik wist wat er in het gebouw technisch mogelijk was, dus toen we eind 2019 opnieuw naar het pand keken, kon ik iedereen van waardevol advies voorzien.’ Mede op basis van dat advies is ervoor gekozen het pand op de verdiepingen naar kantoren te transformeren en het ook op te toppen met extra kantoorlagen.
Net als iedereen heeft Neoo de afgelopen jaren tussen regelgeving en oplopende bouwkosten door moeten manoeuvreren, en dat leidt soms tot creatieve oplossingen. Van Oss: ‘Alles begint met een plan én een goede business case. Wij worden van nature enthousiaster van een complexe business case en minder van het realiseren van 50 rijtjeshuizen in een weiland. Creativiteit in projectontwikkeling is ook het bedenken van oplossingen die wél haalbaar zijn’.
Bij AIR in Rotterdam zit nu een team van Neoo dat zelf de afbouwpakketten inkoopt en die afbouw managet namens de eigenaren (een consortium van Angelo Gordon, Schröders en Neoo). Nettinga: ‘Dat is het voordeel als je het proces van A tot Z beheerst. Dan kun je weloverwogen keuzes maken, die soms afwijken van de gebaande paden.’
Retail
Retail is voor Neoo al sinds de start in 2015 een belangrijk onderdeel. Het bedrijf ontwikkelt verschillende typen retail-projecten. In multifunctionele binnenstedelijke projecten, of dat nu woon- of kantoorgebouwen zijn, vind je vrijwel altijd een commerciële plint. Maar Neoo is ook actief betrokken bij de herontwikkeling van hele winkelgebieden en winkelcentra, waarbij Wereldhave bijvoorbeeld een grote opdrachtgever is. Daarbij profiteert Neoo ook van het feit dat het gezelschap aan retail-ontwikkelaars beperkt is.
Hoewel veel winkelcentra of -gebieden nu zichtbaar te lijden hebben van veranderend winkelgedrag (online) én een slechtere conjunctuur, zijn beide heren zijn ervan overtuigd dat deze toch een goede toekomst kunnen hebben. Als je maar een plan maakt en blijft investeren.
Woningen
Nettinga stelt dat Neoo in de loop der jaren steeds veelzijdiger geworden is. ‘We mogen wellicht bekend staan om retail-projecten, maar veel van onze binnenstedelijke projecten hebben nu een wooncomponent of bestaan zelfs vrijwel volledig uit woningen.’ Het blijft niet alleen bij al gerealiseerde projecten en projecten in aanbouw. Van Oss: ‘We hebben de komende jaren nog ruim 5.000 woningen in ontwikkeling. Van sommige start de bouw al op korte termijn.’
De veelzijdigheid en de diverse groep aan vaste samenwerkingspartners helpt Neoo volgens Van Oss door de crisis heen, terwijl tal van ontwikkelaars het momenteel heel lastig hebben. ‘Er blijft een tekort aan hoogwaardige winkelruimte, aan goede en duurzame werkplekken en aan woningen. Zolang overheden ambities blijven stapelen, loop je dat tekort niet snel in. Er blijft dus vraag. Tegelijkertijd geldt dat je als belegger moet blijven investeren in je bezit.’
Beide heren voorzien op korte termijn geen herstel van de markt. Daarbij zien ze de oplopende rentelast bij de financiering van projecten als de grote remmende factor. Nettinga: ‘Het voordeel van wat langer meelopen, is wel dat je lessen kunt trekken uit vorige crises. Op basis van de nieuwe marktuitgangspunten moet de sector weer vaste grond onder de voeten krijgen.’ Van Oss: ‘Posities die nu stilliggen of worden opgegeven vinden vanzelf weer een nieuwe bestemming, en dat biedt weer kansen. Ons team staat klaar staat om ze te pakken.’
