Uit de nieuwste kwartaalcijfers transactiedata vrije sector huurwoningen van NVM en VGM NLblijkt een duidelijke knik in de vierkante meterprijsontwikkeling in de afgelopen drie maanden. Die van appartementen daalde met 3%, maar die van een woonhuis steeg met 7,2%.
Het aantal huurtransacties in het kale huursegment, 77% van alle transacties, blijft dit derde kwartaal stabiel ten opzichte van het tweede kwartaal 2022. Vergeleken met het derde kwartaal van vorig jaar ligt het aantal transacties echter flink lager, in totaal 8,4%. Zeker het aantal transacties van woonhuizen, 24% van de transacties betreft een woonhuis, ligt met ruim 18% flink lager dan een jaar geleden. De gemiddelde prijsstijging van alle verhuringen totaal komt in vergelijking met een jaar eerder uit op 6,5%. De verhuurprijzen van woonhuizen zijn, vergeleken met een jaar eerder, met 9,4% gestegen en die van appartementen met 5,6%. De gemiddelde huurprijs van verhuurde appartementen ligt eind derde kwartaal een fractie lager dan in het vorige kwartaal en bedraagt nu € 1239. Die van woonhuizen stijgt 4,8% naar € 1302.
Geen evenwicht
Lana Gerssen, waarnemend algemeen voorzitter NVM over de ontwikkelingen: ‘De huurprijsontwikkeling laat ook het afgelopen kwartaal nog steeds een forse stijging zien ten opzichte van een jaar geleden. Dat is een teken dat vraag en aanbod op deze markt nog lang niet in evenwicht zijn. We zijn blij dat de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nu in ieder geval duidelijkheid heeft geschetst over zijn plannen voor het middenhuursegment tot € 1000. Maar we constateren tegelijkertijd dat de plannen veelal blijven steken in oplossingen om de huidige schaarste te verdelen. Dat brengt de consument die achter het net vist niet veel verder. We vragen de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om richting en regie voor concrete oplossingen om de woningmarkt vooruit te helpen. Tot nu toe blijft dat veelal steken in plannen om de huidige schaarste te verdelen. Dat brengt de consument die achter het net vist niet veel verder. De minister zou er daarom ook goed aan doen om zijn oor te luisteren te leggen bij beleggers en projectontwikkelaars en te zorgen voor een stabiel investeringsklimaat. Dat leidt tot lange termijn perspectief en groeiend aanbod in zowel de huur- als de koopsector.’
Kwartaalontwikkeling genuanceerder
Sander Groot, voorzitter VGM NL: ‘De huurprijsontwikkeling ten opzichte van een jaar geleden is inderdaad nog fors. De kwartaalontwikkeling laat echter een genuanceerder beeld zien. Vooral in de zeer sterk stedelijke gebieden, zoals Amsterdam en Rotterdam, waar de druk in de gehele woningmarkt groot was, zien we nu een stabilisering van de huurprijzen. Steden en regio’s zoals Utrecht en Almere, Flevoland en Limburg laten zelfs een lichte daling zien. Of dit een eenmalige of een meer structurele ontwikkeling is moet nog blijken. De prijsstijgingen van de woningen die onze leden afgelopen kwartaal hebben verhuurd, zijn het gevolg van het grote aandeel – energiezuinige – nieuwbouwhuurwoningen en -appartementen. We merken dat huurders steeds vaker kijken naar de totale woonlasten. In een energiezuinig nieuwbouwhuis weet een huurder waar hij aan toe is. Het is dan ook van groot belang dat de pijplijn met nieuwbouwwoningen niet opdroogt als gevolg van vergaande regulering en fiscale maatregelen. Ook verduurzaming van bestaande huurwoningen moet structureel worden gestimuleerd.”
Vierkante meterprijs stijgt
De vierkante meterprijs van woningen die dit kwartaal zijn verhuurd ligt 7,5% hoger dan een jaar geleden. Wat duidelijk opvalt is de knik in de vierkante meterprijsontwikkeling in de afgelopen drie maanden. De prijs daalde flink van Q2 naar Q3 en die komt volledig op het conto van transacties van appartementen. De gemiddelde vierkante meterprijs van appartementen daalde met 3% naar € 16,05 per m². Dat is de grootste prijsdaling in een kwartaal sinds de start van de metingen in 2014. De gemiddelde prijs steeg dit kwartaal wel bij de verhuring van een woonhuis, met 7,2% naar € 11,39.
Gemiddelde grootte stabiliseert
De gemiddelde grootte van huurwoningen werd de afgelopen jaren steeds kleiner. Toch lijkt de daling van het aantal vierkant meters de laatste periode minder hard te gaan of iets te stabiliseren. De gemiddelde woonoppervlakte van woonhuizen daalt al een tijd niet meer en ligt rond de 113 m². De gemiddelde oppervlakte van verhuurde appartementen komt dit kwartaal uit op 79 m². Dit is een stijging ten opzichte van twee kwartalen hiervoor. Het is nog onduidelijk of dit een eenmalige stijging is, of dat de minimale grootte van verhuurde appartementen wellicht is bereikt.
Verschillen bestaande bouw en nieuwbouw
De gemiddelde grootte van nieuwbouw en bestaande bouw wijkt duidelijk af. Voor bestaande bouw beweegt de gemiddelde woninggrootte zich rond de 90 m². De ontwikkeling van de grootte van nieuwbouwwoningen is een stuk grilliger. Dit kwartaal was de gemiddeld verhuurde nieuwbouwwoning bijna 75 m² groot. Een kwartaal eerder was het gemiddelde van (zeer) kleine nieuwbouw appartementen en grotere nieuwbouw eengezinswoningen 69 m². De vierkante meterprijzen van verhuurde nieuwbouwwoningen liepen de afgelopen kwartalen steeds verder weg van die van bestaande bouw. In het derde kwartaal komt daar nu een kleine terugslag in. Terwijl de gemiddelde prijs per m² van bestaande bouw nog licht steeg naar € 14,47, daalde die van nieuwbouwwoningen met 6,6% naar € 16,89 per m².
Het aandeel nieuwbouw in het totaal aantal verhuurde woningen is hoog en ligt dit kwartaal op bijna 20%. Dit is goed nieuws gezien de optimale energieprestatie van deze woningen in relatie tot de betaalbaarheid van de totale woonlasten.
Belangrijkste landelijke ontwikkelingen:
- Ook dit kwartaal laat een daling in het aantal transacties zien. Met name het aantal transacties van woonhuizen is gedaald ten opzichte van een jaar eerder.
- De vierkante meterprijs van verhuurde woningen ligt dit kwartaal 7,5% hoger dan een jaar geleden; de vierkante meterprijs van verhuurde woonhuizen steeg met 7,2% naar € 11,39 per m² en die van appartementen met 6,9% naar € 16,05 per m².
- Wat bijdraagt aan de sterkere prijsstijging is dat er zeer veel – duurdere – appartementen zijn verhuurd en minder – goedkopere – woonhuizen. Het aandeel nieuwbouw in de totale verhuur blijft groot met bijna een vijfde deel van alle transacties .
- De vierkante meterprijzen van verhuurde nieuwbouwwoningen zijn dit kwartaal gezakt van €18,08 naar €16,89 per m² ten opzichte van een kwartaal eerder. Bij bestaande woningen lag de gemiddelde prijs dit kwartaal op €14,47 per m². Ten opzichte van een jaar eerder zijn de prijzen voor nieuwbouw gestegen met 12,2% en voor bestaande woningen 5,9%. Hiermee wordt het verschil tussen de prijzen van bestaande bouw en nieuwbouw steeds groter.
- In de provincies met de hoogste vierkante meterprijzen, Zeeland en Zuid-Holland, ligt de prijsstijging op jaarbasis op meer dan 10% (Zeeland 11,7% en Zuid-Holland 12,9%). Een lichte daling is te zien in Flevoland (–2,0%) en Limburg (–1,8%).
- In de zeer sterk stedelijke gebieden blijft de stijging op jaarbasis met 4,1% achter ten opzichte van de sterk stedelijke gebieden (+9%) en niet-stedelijke gebieden (+8,8%).
- Op gemeenteniveau vinden de grootste prijsstijgingen plaats in Den Haag (+18,0%), Amstelveen (+15,0%) en Amersfoort (+12,0%). Het grote aandeel nieuwbouwtransacties is de verklaring hiervoor. Ook de steden Eindhoven en Groningen laten een stijging zien van meer dan 10%. In Eindhoven komt dit ook door de toevoeging van nieuwbouw. In Groningen zit de stijging in met name het grotere aandeel transacties in het duurdere centrum.
- Van de grotere steden laten Almere en Utrecht als enige een daling zien in de gemiddelde vierkante meterprijs ten opzichte van een jaar eerder. In Utrecht daalde de prijs met 3,6% en in Almere 3,1%.
- In Amsterdam (+6,6%) en Rotterdam (+1,3%) steeg de gemiddelde prijs ten opzichte van vorig jaar minder hard dan in de rest van het land.
Gemeubileerd en gestoffeerd segment
- Over het afgelopen kwartaal valt 77% van alle transacties in het kale huursegment, 15% zijn gestoffeerde woningen en 8% gemeubileerde woningen.
- In het gemeubileerde en gestoffeerde segment is de gemiddelde huurprijs per m² licht gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Voor gestoffeerde woningen was de stijging 0,2% en voor gemeubileerde woningen 4,5%. De laatste kwartalen lijkt daar echter een stabilisatie zichtbaar.
- In het gestoffeerde deel van de markt bedraagt de gemiddelde vierkante meterprijs van verhuurde woningen in het derde kwartaal van dit jaar € 18,46 en voor gemeubileerde woningen is dit € 22,20.
- Amsterdam en Rotterdam lieten in het gestoffeerde en gemeubileerde segment de grootste stijgingen zien. Amsterdam noteert +12% in het gemeubileerde segment en +11% in het gestoffeerde segment. In Rotterdam stijgen gemeubileerde woningen met 10% en gestoffeerde woningen noteren een plus van 16%.
Landelijke dekking
De huurmarktcijfers van VGM NL en NVM ontstaan uit 50.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Dit is een marktaandeel van ongeveer 50%. De samenstelling van de transacties geeft een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Ruim 75% van de transacties is kale huur, 15% is gestoffeerd en 8% is gemeubileerd, wat daardoor met een landelijke dekking een betrouwbaarder beeld geeft voor geheel Nederland. In de cijfers zit doorgaans een kleine 20% nieuwbouw huurwoningen, wat eveneens een goede afspiegeling van de huidige marktsituatie is.
