Kwalitatief goede nieuwbouw kan niet meer uit voor sociale huur

Op de golven van de inhaalslag die Rotterdam Zuid maakt als “Nationaal Programma” kocht D&S in mei 2021 voor de lieve som van 17 miljoen euro de Zuidpleinflat. De flat verrees in 1949 aan het Zuidplein naar ontwerp van Willem van Tijen, een van de grondleggers van de sociale woningbouw in ons land. Ten tijde van de oplevering was de flat, die 125 studio’s en twaalf commerciële ruimten op de begane grond omvat, even het hoogste woongebouw van Europa.

John van Doorn, directeur-eigenaar van D&S: ‘De flat had op toen wij hem kochten zeven eigenaren. Zij wilden van hun bezit af en hadden daarvoor een inschrijving uitgeschreven. Wij besloten daar niet aan mee te doen omdat zo’n procedure vooral veel gedoe oplevert. Je zit een lange tijd in onzekerheid, het legt toch een beslag op je liquiditeit terwijl je niet de zekerheid hebt dat je het object ook daadwerkelijk krijgt.’

Off market deal

Dat laatste bleek ook wel voor de partijen die wel inschreven, toen D&S via een off market deal toch een bod bleek te hebben dat de voormalige eigenaren niet konden weerstaan. ‘Wij hebben het thuisvoordeel en weten veel van de lokale markt en specifieke objecten. Aan een inschrijving doen ook vaak grotere particuliere en soms ook institutionele beleggers mee, die hebben die kennis niet waardoor ze de potentie onder- of soms ook onderschatten. Je kunt voor een hele wijk op Rotterdam-Zuid rekenen met 3.000 euro per vierkante meter, terwijl in de ene of juist de andere straat 2.000 of misschien wel 4.000 euro realistischer is.

Gereguleerde huur

Desalniettemin lijkt 17 miljoen euro (exclusief de kosten voor de opknapbeurt) een fikse investering, gelet op het feit dat de woningen van meet af aan een gereguleerde huur hebben gehad. ‘Dat blijft ook zo’, benadrukt Van Doorn. ‘Het aantrekkelijke van de Zuidpleinflat is wat ons betreft juist dat de huren beneden de liberalisatiegrens liggen. Het is ook de reden dat wij hoofdzakelijk in bestaande bouw investeren. Een nieuwbouwwoning van voldoende kwaliteit, met een redelijke vloeroppervlakte kun je niet meer voor het gereguleerde segment bouwen. Dan ga je automatisch met middenhuur rekenen.’

Sparta en Feyenoord

In dit geval heeft D&S behalve een beklemde huuropbrengst  net als andere vastgoedbeleggers te maken met een verduurzamingsslag die ook boven de woningmarkt hangt en waarbij een goed energielabel straks een moetje is als je je bezit nog profijtelijk wil verkopen. Ook hiervan wordt Van Doorn niet zenuwachtig. 'Wij zitten er voor de lang termijn in en geloven erin dat je qua duurzaamheid het beste in stappen de weg omhoog kunt zoeken. Dat zit in ons DNA; het is ook de filosofie achter ons hoofdsponsorschap van Sparta, al moet ik eerlijk zeggen dat we ook de middenstip van de laatste kampioenswedstrijd van Feyenoord met de handtekeningen van de spelers bij ons op kantoor hebben hangen.'

Lees het hele interview met John en Tim van Doorn in PropertyNL 5. Deze uitgave verschijnt op 20 mei.