Knot waarschuwt beleggers voor risico’s woningmarkt

‘Nederland kent vanuit internationaal oogpunt gezien een uitbundige fluctuatie van de woningprijs. Ik ben bepaald geen voorstander van het hollende en stilstaande karakter van de Nederlandse woningmarkt’, aldus Klaas Knot, president van de Nederlandsche Bank.
Knot zorgde daarmee voor een tegenwicht voor de hoerastemming onder beleggers. Nog nooit was de belangstelling voor huurwoningen onder binnen- en buitenlandse beleggers zo groot, bleek uit onderzoek van Capital Value.

Invloed op economie
Klaas Knot liet zien dat de uitbundige prijsfluctuaties hun weerslag hebben op de Nederlandse economie. ‘Deze weerslag is in Nederland sterker dan in andere landen. Zo beïnvloedt dit de consumptie van huishoudens. Onderzoek van de DNB wijst uit dat sinds 2013 de groei van de particuliere consumptie voor 60% werd gedreven door het herstel van de huizenmarkt. De economische groei is sinds 2013 voor een kwart te danken aan het herstel van de huizenmarkt.’
Ook de bouwsector lijdt onder de fluctuatie, aldus Knot. ‘In 2014 was de bouwproductie op het laagste niveau in een halve eeuw. Dit was te zien aan het verlies van 100.000 banen binnen deze sector. Ook gemeenten parkeerden hun woningbouwplannen in crisistijd.’
Knot pleit voor drie maatregelen om deze fluctuatie te verminderen. De eerste is het terugbrengen van de hoge hypotheekschuld, de loan to value (LTV), die met een limiet van 100% in Nederland ons land internationaal gezien een buitenbeentje maakt. Een verdere afbouw van de hypotheekschuld blijft daarom wat Knot betreft ook na deze kabinetsperiode op de agenda staan. ‘Huizeneigenaren kunnen te gemakkelijk met geleend geld tegen elkaar opbieden. Daarom pleit ik voor een verdere verlaging van de LTV-limiet op korte termijn.’
Argumenten uit de zaal dat Nederlanders ook tijdens de crisis rente en aflossing bleven betalen, wees Knot af. ‘Misschien bent u rationeel, maar de meeste Nederlanders laten hun consumptiepatroon afhangen van overwaarde of het onder water staan van hun huis.’

Drukventiel
Als tweede maatregel wil Knot een uitbreiding van de vrije huursector. ‘Deze vrijehuursector kan fungeren als het drukventiel van de woningmarkt. Een grote vrije sector kan zowel de druk vanuit de sociale huur als vanuit de koopsector opvangen. Huurders die in een sociale huurwoning zitten en meer gaan verdienen, kunnen dan doorstromen naar een woning in de vrije sector; kopers die nog geen eigen geld hebben kunnen beginnen in een huurwoning. Deze vrije huursector is daarom van essentieel belang voor de doorstroming. Op dit moment is er nog te weinig aanbod van woningen in het middensegment. De afgelopen jaren is de vrijehuursector het ondergeschoven kindje geweest.’ Knot pleitte wel voor een ‘gelijk speelveld’, dus niet dat de corporaties zich op dit segment storten.
De derde factor die volgens Knot nodig is voor een stabiele woningmarkt is een aanbod dat beter aansluit op de vraag. ‘In Nederland worden prijsstijgingen niet gevolgd door meer woningbouw. In economentermen ook wel een lage aanbodelasticiteit genoemd. Ook hier is Nederland in internationale optiek een uitschieter. Een lage aanbodelasticiteit wordt vaak geassocieerd met sterke prijsschommelingen. Na een prijsstijging volgt namelijk geen nieuw aanbod. De les: wanneer de vraag naar woningen toeneemt, krijg je onevenredig grote prijsstijgingen. Vrijere leennormen en fiscale voordelen jagen de huizenprijzen verder op. Juist starters zijn hier niet bij gebaat. Zij hebben voldoende aanbod nodig van betaalbare woningen.’ Knot adviseert daarom provincies, gemeenten, ontwikkelaars en beleggers samen te werken om voldoende nieuwe woningen te bouwen met zo min mogelijk overheidssteun.

Ergernis regelgeving
Klaas Knot sprak op de bijeenkomst Shared Value, die Capital Value organiseeerde op 11 februari organiseerde in het Spoorwegmuseum in Utrecht, met ruim 180 beleggers, financiers, corporaties en ontwikkelaars.
Frank van Blokland (directeur IVBN), Kees van Harten (Capital Value), Jeroen Pepers (directeur Aedes) en Jan Kamminga (voorzitter Vastgoed Belang) spraken zich daar in een panel uit over de stelling van Vesteda-bestuursvoorzitter Gertjan van der Baan: ‘Minder regulering in de middenhuursector gewenst.’
Van Harten: ‘De conceptwet maatregelen middenhuur voorziet een versoepeling van de markttoets, waardoor corporaties makkelijker nieuwe middenhuurwoningen kunnen bouwen. Gemeenten kunnen de huisvestingsverordening inzetten om woningen in het middenhuursegment toe te wijzen.’ Van Blokland is niet tegen de komst van corporaties in dit segment, maar vindt wel dat gemeenten beleggers niet moeten overstelpen met regelgeving. Kamminga verwoordde de situatie scherper: ‘Ik hoor alleen maar van mijn leden dat ze jaren bezig zijn met de procedures om tot realisatie van plannen te komen. Gemeenten en beleggers zouden de rode loper moeten uitrollen, maar gemeenten weten voor elke oplossing een probleem.’
Pepers had nog voor een alternatief geluid kunnen zorgen, maar ook hij kaartte de problemen bij gemeenten aan. ‘Wij ervaren dezelfde problemen om met gemeenten samen te werken. Er zit een bottleneck in het totale planvermogen van Nederland bij gemeenten. Als we dit niet met elkaar weten op te lossen, kunnen we nooit die miljoen huishoudens van woningen voorzien.’
Het tegengeluid kwam van Erik Jan van Kempen, directeur-generaal van het ministerie BZK. Hij ziet wel mogelijkheden om de plannen uit de Nationale Woonagenda 2018–2021 te realiseren: ‘Meer woningen, betere betaalbaarheid, betere benutting van de bestaande voorraad.’ Hij wil opnieuw de Crisis- en Herstelwet inzetten voor het versnellen, meer bouwvakkers uit de EU naar Nederland halen en de plancapaciteit vergroten. Van Kempen erkent het spanningsveld tussen meer woningen en landschapsbehoud. Daarom wil hij blijven inzetten op binnenstedelijke transformatie. Hij denkt dat door de aantrekkende markt complexe binnenstedelijke programma’s rendabel kunnen worden en meent dat corporaties de komende jaren voldoende financiële ruimte hebben om te bouwen.

Opvallende regionale woningtekorten
Het woningtekort in Delft en Westland is groter dan in Amsterdam. Dit blijkt uit een onderzoek van Capital Value dat directeur Marijn Snijders onlangs heeft gepresenteerd.
Vooral internationale beleggers willen hun focus nog wel eens vernauwen tot de G5 of de Randstad, maar het fijnmazige onderzoek wijst uit dat dit niet in overeenstemming hoeft te zijn met de vraag. Delft en Westland heeft een tekort van –7,4%, tegen –6,6% in Groot-Amsterdam. Verder valt het hoge tekort in Flevoland en Arnhem/Nijmegen op, corop-regio’s die niet erg in trek zijn bij beleggers. Er zijn volgens het onderzoek alleen woningoverschotten in krimpregio’s Zeeuwsch-Vlaanderen en Delfzijl, waar ook geen beleggers voor te vinden zijn.

Verwachte ontwikkeling woningtekort in 2019. Tekort (–) en overschot als percentage van de woningvoorraad
Delft en Westland: –7,4
Groot-Amsterdam: –6,6
Flevoland: –4,8
Arnhem/Nijmegen: –4,8
Zeeuwsch-Vlaanderen: 2,3
Delfzijl en omgeving: 1,2
Bron: Primos prognose 2018