Erflaters van twee decennia, Noordanus en Schippers : ‘Er worden nu heel gave dingen gemaakt’

Peter Noordanus: ‘Belangrijk deze formatie, ik ben heel erg voor een minister van VROM. Hij of zij moet dan wel het verschil kunnen gaan maken.’
Carolien Schippers: ‘Het wordt natuurlijk een zij, Peter. Maar inderdaad, ik wil ook een minister of iets dergelijks. Maar wel een met een grote zak met geld.’
Peter Noordanus: ‘Jazeker, geld is nodig, maar ook inspiratie en nieuwe ideeën.’
Peter Noordanus en Carolien Schippers kennen elkaar niet echt, maar zijn elkaar natuurlijk wel een paar keer in het werk tegengekomen. Beiden hebben zich hun hele carrière lang gericht op gebiedsontwikkeling. De carrière van Peter Noordanus (PvdA’er, bekend geworden als wethouder Ruimtelijke Ordening van Den Haag, ceo van gebiedsontwikkelaar AM en burgemeester van Tilburg) loopt ten einde. Althans, als je op zijn leeftijd afgaat, want in werkelijkheid is hij nog volop bezig. Carolien Schippers heeft haar sporen onder meer verdiend bij het Rijksvastgoedbedrijf en is nu directeur Grond & Ontwikkeling bij de gemeente Amsterdam. In die functie geeft ze de leiding aan de uitvoering van alle projecten in de stad.
Noordanus en Schippers zijn gevraagd voor dit interview in het kader van het 20-jarig bestaan van PropertyNL. Daarin worden erflaters gekoppeld aan mensen die volop met hun poten in de modder staan – zij kunnen bij uitstek vertellen wat er in die 20 jaar veranderd is.

Levendige discussie
Dit interview gaat uiteraard over gebiedsontwikkeling. Nou ja, interview, het is meer een tweegesprek waarbij het feit dat het interview via het scherm moet plaatsvinden, de levendigheid van de discussie niet in de weg staat. De toegenomen eisen aan gebiedsontwikkeling, de heruitvinding van de publiek–private samenwerking, de lange doorlooptijden, de compacte stad versus de uitleg en de onmogelijkheid honderdduizenden woningen te bouwen zonder dat er rijksgeld bij komt: alles komt ter tafel.
Zowel Noordanus als Schippers ziet dat de gebiedsontwikkeling de laatste 20 jaar een enorme verandering heeft doorgemaakt. Niet alleen eisen als duurzaamheid en klimaatbestendigheid hebben het vak gecompliceerder gemaakt, ook het proces is significant veranderd, geeft Noordanus aan: ‘De na-oorlogse stedelijke vernieuwing was overheidsgeoriënteerd, maar toen ik begon als wethouder, kwam een meer Rijnlands model op.’ Doordat in die publiek–private samenwerking (PPS) in één organisatie werd samengewerkt, trokken de partijen gezamenlijk op. Groot voordeel daarvan vindt Noordanus dat de partijen daardoor elkaars belangen snapten en samen tot slimme oplossingen konden komen.
Rond 2005 trok de EU echter de concurrentieteugels aan. Samenwerking werd moeilijker. Schippers: ‘Nu zijn we uit elkaar gedreven en staan we verder uit elkaar. We kunnen aan de voorkant alleen nog maar zakelijke afspraken maken, waarbij prijs een belangrijk onderdeel is.’

Het ‘nieuwe normaal’
Terwijl Noordanus het tegenwoordige onbegrip tussen markt en overheid benadrukt, is Schippers een stuk positiever: ‘Ik zie dat er een andere vorm van PPS aan het ontstaan is, het nieuwe normaal in samenwerking noem ik dat. Amsterdam bezit zelf nauwelijks grond; als een van de partijen iets wil, is samenwerking noodzakelijk. Dus zijn we de PPS opnieuw aan het uitvinden.’
Schippers noemt als voorbeeld Amstel III, waar iedere plot een andere eigenaar heeft. ‘Dan is het dus superingewikkeld om op gebiedsniveau middelduur en sociaal aanbod te creëren en maatschappelijke functies als scholen. Maar veel marktpartijen begrijpen dat en bovendien ontdekken we dat marktpartijen soms zaken kunnen oplossen op een manier waarop wij dat niet kunnen. Zij kunnen bijvoorbeeld de portemonnee trekken om een andere, niet zo meewerkende partij uit te kopen. Dus ik ben zo langzamerhand fan aan het worden van faciliterend grondbeleid.’
Noordanus is nog niet overtuigd van het ‘nieuwe normaal’: ‘De lange doorlooptijden zijn zeker ook te wijten aan wederzijds onbegrip’, werpt Noordanus tegen. Hij heeft tegenwoordig een klein ontwikkelbedrijfje en adviseert veel gemeenten, dus hij ondervindt de vertraging aan den lijve.
De doorlooptijden zijn inderdaad fors toegenomen, geeft Schippers toe. Ze ziet echter geen mogelijkheden om te versnellen: ‘De opgave is zoveel ingewikkelder dan vroeger. De klimaatdiscussie is daar de belangrijkste oorzaak van. We noemen ze The Big 5, de vijf eisen waaraan al onze projecten moeten voldoen: ze moeten minstens energieneutraal, natuur inclusief, klimaatbestendig en circulair zijn, en de bouwlogistiek moet zo efficiënt en klimaatneutraal mogelijk zijn. Tegelijk lopen we tegen een heleboel andere dingen aan, zoals het feit dat het tegenwoordig superdruk in de grond is met kabels en dergelijke. Mijn ervaring is dat je altijd ergens wel iets vergeet als je probeert te versnellen, waardoor je uiteindelijk langer onderweg bent.’

Multidisciplinaire teams
Ook Noordanus weet dat de eisen van tegenwoordig projecten zoveel complexer maken. Hij is benieuwd hoe Schippers innovatie organiseert zodat aan al die eisen voldaan kan worden – die soms ook tegengesteld zijn. Zelf is hij fan van ontwerpen in multidisciplinaire teams, waarbij niet alleen markt en overheid samenwerken, maar ook het sectorale van de overheid zelf doorbroken wordt. ‘Bij de bouw van de Resident in Den Haag bijvoorbeeld hebben we op deze manier oplossingen gevonden voor het aanleggen van een tramlijn dwars door een ministerieel departement. We liepen onder meer tegen het probleem aan dat de elektriciteit van de bovenleiding van de tram de computers van het kantoor erboven in de war stuurde. Dat hebben we uiteindelijk opgelost door Defensie erbij te halen, die slimme antwoorden had.’
Multidisciplinaire teams herkent Schippers, daar werkt Amsterdam ook veel mee. Het blijft echter lastig; ze hoort ontwikkelaars dagelijks klagen over die gestapelde en soms tegengestelde eisen. Ze benadrukt echter: ‘Ik zie ook dat er nu heel gave dingen worden gemaakt doordat we ons toch aan die eisen te houden.’
Dat beaamt Noordanus volmondig: ‘Eigenlijk ben ik heel optimistisch. Ik ben nu adviseur in Dordrecht, waar we bezig zijn de spoorzone te kantelen van sta-in-de-weg tot verbinder van de stad. Het is een puzzeltje, maar ik word er wel blij van. Gebiedsontwikkelingen anno nu doen me denken aan de ontwikkeling van Ceramique in Maastricht (de eerste grote PPS-gebiedsontwikkeling, een samenwerking tussen gemeente en ABP – red.): pionieren met mooie resultaten.’

Compacte stad
Nu ze elkaar hierin gevonden hebben, verandert Noordanus het onderwerp: ‘Vind je eigenlijk niet dat je erg doorschiet met de compacte stad? Oosterdokseiland is mooi hoor, maar niet voor iedereen. Ik denk dat Vinex-locatie Wateringseveld dichter bij de woonwensen van 90% van de mensen komt. Voldoet de compacte stad wel aan de vraag?’
Hij begrijpt natuurlijk de argumenten voor de stedelijke concentratie wel: ‘Beperking van automobiliteit en zorg voor vitale steden. Maar let op wat er gebeurt: de stad is uitsluitend beschikbaar voor de welvarende tweeverdieners, met daarnaast een grote segregatie in de naoorlogse stadsuitleg. Een sociaal-economisch banlieu-effect. Schieten we daarom niet door met de compacte stad?’
Schippers is het er volstrekt niet mee eens: ‘Tegenwoordig is er juist een grote vraag naar stedelijk wonen, de stad wordt aantrekkelijk gevonden. Dit in tegenstelling tot de jaren ’80, tijdens de bouw van de uitleggebieden, toen Amsterdam leegliep.’
Toch gelooft Noordanus in de Vinex-wijk: ‘Bij ‘mijn’ Wateringseveld hebben we voor goede stedenbouw gekozen, gecombineerd met goede landschapsontwikkeling. Mensen zijn daar nog steeds zielstevreden. Ik denk dat je nieuwbouwwijken aan de stadsrand kunt combineren met sterke steden. Het moet niet uit balans raken door monomaan alleen in te zetten op de compacte stad. Juist een hybride model van bouwen in de uitleggebieden en de compacte stad zal voor continuïteit zorgen. Als je dat niet doet, gaan mensen verhuizen naar Groningen, Friesland of Lelystad – dan krijg je dus een veel te lange woon–werk-pendel en op termijn economische erosie in de Randstad. Ik vind daarom dat je juist regionaal het evenwicht moet zoeken.’
Maar Schippers is niet te vermurwen: ‘Bouwen in de uitleg hoeft veel minder, omdat we de komende jaren gaan inspelen op de transformatie in de economie. We gaan het transformeren van bedrijventerreinen oppakken. Ik denk dat we een heel groot deel van de woningbouwopgave daar kwijt kunnen. In mijn RVOB-tijd ben ik bijvoorbeeld veel in Breda geweest. Daar worden de defensieterreinen die tegen de stad aanliggen, getransformeerd naar woningbouw. En trouwens: jouw Spoorzone in Tilburg is daar ook een voorbeeld van.’
Dat geeft Noordanus toe: ‘Ik ben het met je eens dat het transformeren van bedrijventerrein een kans is. Ooit was ik voorzitter van de taskforce bedrijventerreinen, waar er toen te veel van waren. Nu zie ik het beleid voor de compacte stad eerder leiden tot een tekort aan werklocaties.’

Bouwen voor de eenzaamheid
Schippers signaleert echter wel een ander probleem op het terrein van vraag en aanbod: ‘Ons probleem is dat we bouwen voor één woonsmaak: dat is altijd voor één huishouden – een gezin of alleenstaande. Andere woonvormen als groepswoningen voor ouderen of jongeren worden nauwelijks gemaakt. Doorstroming, ook vanuit de sociale huursector, is daardoor moeilijk. Tel daarbij op dat er regelmatig onder de regel gedoken wordt dat woningen niet kleiner mogen zijn dan 40 m², en dan vrees ik dat we voor de eenzaamheid bouwen.’ Ligt dit gebrek aan vernieuwing aan de grondprijzen? ‘Natuurlijk klagen ontwikkelaars daarover, en daardoor weet ik dat we niet te laag zitten. Dat we niet te hoog zitten, weet ik doordat er voor onze tenders ruim voldoende belangstelling is en er zelfs overboden wordt.’
Kwaliteit is essentieel, vindt Noordanus: ‘Niet te veel van hetzelfde, niet te klein, niet te duur met een slechte identiteit. Anders vertrekken de huishoudens waarvoor je nu bouwt, toch naar de regio.’ Maar ook Noordanus betwijfelt of de grondprijs de oorzaak van dit probleem is. Hij benadrukt dat het anders kan door een sterke ontwerpopgave neer te zetten: ‘Overheden moeten bij ontwikkelaars uitlokken dat ze verder gaan dan de klassieke standaard en het gemakkelijke product. Dat het op een goede manier kan, bewijst de Spoorzone Tilburg en bij jullie Houthavens, dat veel verschillende woontypes heeft.’
Schippers zegt dat dit precies de manier is waarop Amstelkwartier wordt aangepakt, waardoor er bijvoorbeeld meer buitenruimte en meer sociale woningbouw mogelijk is: ‘Daar sturen we op. Want Houthavens is wel goed gelukt, maar moet jouw socialistische hart toch een knauw geven, Peter. Het is een dure wijk…’
Noordanus vindt betaalbaarheid voor gebiedsontwikkelingen nu sowieso het probleem: ‘Het plafond van wat een tweeverdienend stel kan betalen voor een woning, is bereikt. Alle extra eisen die we de afgelopen 10–15 jaar aan woningen hebben gesteld, zijn betaald doordat de koopprijs van woningen is gestegen. Subsidies voor gebiedsontwikkelingen zijn immers afgeschaft. Maar als we de klimaatdoelstellingen willen halen en aan andere kwaliteitseisen willen voeldoen, moeten we toe naar een andere bekostiging. Daarom moet onze minister van VROM, die we allebei graag willen, ook voldoende geld krijgen. Als dat niet gebeurt, zakt het bouwtempo helemaal in.’

Verdienvermogen
Schippers noemt Amsterdam qua gebiedsontwikkeling een luxe paard. ‘Vanwege de hoge woningprijzen hier hebben wij het grootste verdienvermogen in het land. We hebben heus geprobeerd middeldure koop middelduur te houden, maar zonder stalinistische praktijken is dat niet mogelijk. Al het met gebiedsontwikkeling verdiende geld wordt weer teruggestopt in het gebied. Maar ondanks ons verdienvermogen moet er zelfs bij ons bij sommige bovenplanse kosten geld bij, zoals voor de sprong over het IJ of voor andere infrastructuur – een opgave die groter is dan in andere steden. Maar ook de andere steden hebben extra financiering nodig, zeker in die steden waar de woningprijzen lager zijn, maar eisen als energie-neutraal, maatschappelijke voorzieningen en bodemsanering dezelfde.’
Wat Schippers onbegrijpelijk vindt, is dat het ruimtelijke ordeningsbeleid tegenwoordig wordt gezien als een soort bij-effect van een verdienmodel. Ze vindt dat je dat er dus aan af ziet, vooral bij het suburbane wonen. Grondexploitaties zijn daar nog lastiger rond te krijgen, waardoor parkjes volgebouwd worden en het gebied versteent. ‘Hoeveel woningen er soms niet op een kavel gepropt staan.’
Noordanus vindt het uitgaan van een verdienmodel zonder ontwerpopgave sowieso een slecht idee: ‘Dat zie je bijvoorbeeld met de transformatie van de Binckhorst in Den Haag. Dat is per plot gedaan, maar daarbij is vergeten dat er ook plek moet zijn voor voorzieningen als een park en een school.’

Combineren is lastig
Noordanus gebruikt de Binckhorst meteen om een ander probleem aan te stippen dat het transformeren van bedrijventerreinen naar woningbouw met zich meebrengt – waar is in de compacte stad nog plek voor het MKB? ‘In de Binckhorst is op termijn geen plek meer voor die stedelijke economie. Het is iets wat je moet meenemen in je ontwerpopgave, anders gaat het mis. Ik vind dat je dat maar eens duidelijk tegen je college moet zeggen, Carolien. In Amsterdam gaat dat namelijk niet goed.’
Schippers erkent dat. ‘Ja, dat is inderdaad de achilleshiel van de huidige stedenbouw. We zijn bezig met het transformeren van de bedrijventerreinen in de Buiksloterham in Noord. Dat doen we op een organische manier, waardoor bedrijvigheid en woningbouw zich mengen. Dat is een heel spannende opgave, want hoe lang vinden de mensen de cirkelzaag van de buurman om 6 uur ’s ochtends nog leuk? Ja, de eerste ochtend nog wel, maar de tweede en de derde? Maar het is ons wel duidelijk dat het noodzakelijk is ruimte voor dit soort bedrijven te hebben. We moesten Liander verplaatsen, en dat was heel moeilijk. Ze moeten namelijk in de stad zitten: ze moeten immers heel snel bij een eventueel gaslek of iets dergelijks kunnen zijn. Maar zulke bedrijven lopen stuk op de prijzen in Amsterdam.’
Dat het combineren van bedrijvigheid en wonen lastig is, weet Noordanus: ‘We hebben in Den Haag geprobeerd een gebouw te maken met bedrijven die milieucategorie 4 hebben in de plint en woningen erboven. Daar moest zoveel geld bij aan aanpassingen aan het gebouw, dat het niet lukte.’ Ondanks dat echec, blijft hij er echter bij dat de oplossing toch in de ontwerpgave ligt. ‘We moeten bijvoorbeeld leren compactere bedrijfsterreinen te maken.’
Schippers: ‘Wij maken nu een menging tussen werken en wonen in Sloterdijk. Ik ben heel benieuwd of dat gaat lukken. Het is niet gemakkelijk, en dan valt het voor kantoorachtige panden nog wel mee. Maar andersoortige bedrijven moeten bijvoorbeeld hoge ruimtes hebben, en daar komt door de vele vrachtwagentjes veel logistiek bij kijken. We moeten er slimmer in worden.’
Dan is het tweegesprek ten einde. Noordanus: ‘Je moet echt gaan kijken in de Spoorzone Tilburg; daar is samen met de markt een heel goed gebied gemaakt.’ Schippers: ‘Dan nodig ik jou uit bij Amstelkwartier, als het weer kan.’

Over Carolien Schippers
Carolien Schippers (1969) is momenteel directeur Grond & Ontwikkeling bij de gemeente Amsterdam. Dat betekent dat ze de uitvoering van alle projecten in de stad aanstuurt, de projectdirecteuren van de diverse gebiedsontwikkelingen rapporteren aan haar. Grond & Ontwikkeling voert het vastgestelde ruimtelijke ordeningsbeleid en het structuurbeleid uit dat bij Ruimte & Duurzaamheid wordt gemaakt. Schippers vindt die splitsing tussen langetermijnvisie en uitvoering goed, omdat het voor een lange termijn visie creëren goed is om een helikopterview te hebben.
Hiervoor was Schippers adjunct directeur stedelijke ontwikkeling bij de gemeente Amsterdam. Ze verdiende eerder haar sporen als landelijk manager huisvesting bij het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) en was waarnemend directeur ontwikkeling bij het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB).

Over Peter Noordanus
Peter Noordanus (1948) is al zijn hele volwassen leven lang PvdA-lid. In 1982 werd hij lid van de gemeenteraad van Den Haag, om vanaf 1989 tot 2001 wethouder Ruimtelijke Ordening van die stad te worden. Hij was betrokken bij gebiedsontwikkelingen als De Resident, het Beatrixkwartier, Wateringseveld en Ypenburg. Na zijn wethouderschap was hij onder meer voorzitter van de VROM-Raad, van de Taskforce Bedrijventerreinen. Van 2004 tot 2008 maakte hij een uitstapje naar de markt en werd hij ceo van gebiedsontwikkelaar AM. Daar was hij onder meer betrokken bij gebiedsontwikkelingen zoals de Waalsprong in Nijmegen, het Musiskwartier in Arnhem en het Bruggebouw over de A10 bij Bos- en Lommer in Amsterdam. Ook was hij toen voorzitter van de vereniging van projectontwikkelaars Neprom. In 2010 werd hij burgemeester van Tilburg, waar hij zich onder meer mocht bezighouden met Spoorzone Tilburg. Sinds hij in 2017 afscheid nam van Tilburg was hij onder meer voorzitter van het Strategisch Beraad Ondermijning, waarbij hij de aanpak van ondermijnende criminaliteit (zoals drugs) bij diverse lagen van de overheid stimuleerde. Momenteel heeft hij met partners een ontwikkelbedrijfje voor eigen woningen en adviseert hij diverse gemeenten, waaronder Dordrecht.