Nederland kent bijzonder succesvolle proptech’s, maar prof. Olaf Sleijpen (De Nederlandsche Bank) en Annerie Vreugdenhil (ABN Amro) zien vooral de beperkingen ervan. Waarom is dat een gemiste kans?
Financieringsadviseur Adelaer slaagt er met zijn voorzitter van de raad van advies, de bekende Tilburgse emeritus professor Sylvester Eijffinger, jaarlijks in om op zijn symposium een vastgoedonderwerp te agenderen dat de eigen belangen overstijgt. Vorig jaar was het thema ‘duurzaamheid’ met een wat minder duurzame gastspreker, minister De Jonge. Dit jaar stond de invloed van fintech op de vastgoedsector op de rol. Het bleek dat prof. Olaf Sleijpen van De Nederlandsche Bank fintech scherp volgt. Hij noemde bijvoorbeeld de proptechs Calcasa en GeoPhy. Dit zijn initiatieven van Delftse ingenieurs, waarvan de aandelen inmiddels allemaal in Angelsaksische handen zijn overgegaan.
Er zijn ook andere proptech-bedrijven voor vastgoedtransacties, zoals Kate (Boron Real Estate van John Fentener van Vlissingen), Brainbay (NVM), Watson & Holmes (MVGM) en Ventu/CompanyInfo (FDMG/PropertyNL), die Sleijpen (nog) niet noemde, waarschijnlijk omdat ze te klein zijn en de markt voor de fysieke taxateur niet hebben verstoord.
Risico’s
Sleijpen ziet voordelen door meer transparante en betere taxaties, maar ziet ook risico’s door spelers die niet onder toezicht staan of cybercriminaliteit. Daarom hecht hij nog steeds aan fysieke taxaties. Wel juicht hij de uitzondering toe op woninghypotheken, waarbij zogenoemde ‘desktop taxaties’ zijn toegestaan door de European Banking Authority. De Calcasa Desktop Taxatie wordt met name door de Rabobank gebruikt.
De ook in dit blad veronderstelde opmars van proptech richting commercieel vastgoed is niet doorgezet. Sleijpen noemde expliciet commercieel vastgoed als gebied voor fysieke taxaties. Het is apart dat De Nederlandsche Bank niet van plan is een meer pro-actieve rol te spelen met proptech, omdat de taxatiemarkt voor commercieel vastgoed sterker dan tien jaar terug gekenmerkt wordt door een gebrek aan kwalitatieve en kwantitatieve referentie-transacties. Het kan echter zijn dat dit een publiek geheim is, dat nog niet tot de burelen van DNB is doorgedrongen.
Sleijpen hecht sterk aan taxaties die niet te hoog mogen zijn, met het oog op overcreditering, maar ook niet te laag, want dan wordt de omloopsnelheid van kapitaal geremd door minder economische groei. Het zou interessant zijn voor de markt als DNB zou vertellen wanneer terugkijkend gemiddeld te laag of te hoog gemiddeld is getaxeerd.
Afwijkende ramingen
Sleijpen kon er niet omheen dat de ramingen van De Nederlandsche Bank op vastgoedgebied nogal sterk afwijken van die van de grootbanken en de grote makelaars. Een voorbeeld is de woningmarkt. DNB schat dat de huizenprijzen volgend jaar met 3,8% krimpen, terwijl ING, ABN Amro en Rabo inzetten op een stijging van respectievelijk 4%, 2,5% en 2,1%. Voor 2023 zaten de grootbanken op een beter spoor dan DNB.
Sleijpen mag zich best verheugen over de veerkracht van de woningmarkt. Ondanks de verdubbeling van de hypotheekrente van minder dan 2% naar meer dan 4% is ook in het pessimistische scenario van DNB de impact op de huizenprijzen beperkt gebleven.
Overigens, DNB komt in december nog met nieuwe (ongetwijfeld) gunstigere ramingen. Toch zou DNB zich zorgen kunnen maken over de kwaliteit van de vastgoeddata, die minstens zo goed zouden moeten zijn als die van de grootbanken of de vastgoedadviseurs. DNB heeft een grote reputatie op het gebied van economische data en het is jammer dat de vastgoeddata daarmee geen gelijke tred kunnen houden. Het voorbeeld van de woningmarkt spreekt boekdelen, maar de indruk is dat DNB nog aanzienlijk minder af weet van de waardeontwikkeling van commercieel vastgoed. Sleijpen toonde een grafiek van alle commercieel vastgoedproducten met een krimp van de waarde van 13% (Q1 2023 versus Q1 2022). Hij gaf daarbij aan dat hij zich geen zorgen maakt over de markt voor commercieel vastgoed, omdat de huurinkomsten op peil zouden blijven.
Nuances
Het op één hoop gooien van commercieel vastgoed, zoals Sleijpen doet, is zeer gevaarlijk: het maakt nogal wat uit of het gaat om distributiecentra of kantoren. Op toplocaties zijn moderne, groene verzamelkantoren een totaal ander verhaal dan een perifeer single-tenant gebouw in de buitengebieden van Den Bosch, waar het symposium van Adelaer plaatsvond. Uiteraard kan voor Sleijpen pleiten dat hij onvoldoende spreektijd had om alle nuances van het commercieel vastgoed te bespreken. Proptech met goede transactiedata zou het oordeel van Sleijpen genuanceerder kunnen maken, want anders dan bij woningen zijn gemiddelden in het commercieel vastgoed gevaarlijk.
Transparantie
Annerie Vreugdenhil van ABN Amro toonde een sheet met allerlei belangrijke fintech-bedrijven en maar één proptech-bedrijf: Funda. De laatste dankt dat vooral aan de hoge omzet-ondergrens: Funda is mede dankzij de NVM-leden die listen een groot succes. De nieuwe minderheidsaandeelhouder die in de startblokken staat, Atlantic Partners, zal er nog een klus aan hebben om de resultaten verder te ontwikkelen. Op zich is Funda echter primair een marketingkanaal voor woningen en geen proptechbedrijf dat de markt research en transparantie biedt. Vreugdenhil: ‘Ik loop lang genoeg mee om te weten dat bij (ver)kopers en (ver)huurders transparantie niet altijd handig is.’ Aan de andere kant, op den duur is een transparante markt efficiënter. Dit zou banken en toezichthouders, maar ook beleggers, tot meer actie kunnen aanzetten. Tot op dit moment is steun voor deze transactie-gerichte proptechs er echter niet gekomen, omdat het op de korte termijn vaak niet uitkomt.
Vreugdenhil liet wel zien hoe andere fintechs de markt kunnen beïnvloeden. Zo zijn er tech-ondernemingen gespecialiseerd in data over klimaatverandering en overstromingsgebieden. De bank ziet op korte termijn geen problemen met de stijging van de zeespiegel, maar wel met overstromingsgevaar, doordat rivieren buiten hun oevers treden. Deze gevolgen van de waterstanden op de gebouwde omgeving koppelt de bank aan de kaarten met woningen die de bank in hypotheek heeft. Hierdoor zijn alle risico’s voor de bank nauwkeurig te meten.
Adelaer had ook nog twee andere sprekers met proptech-achtige bedrijven in petto: Sven van der Biezen, ceo van Floryn, en Nicole Lux, coo van FinLoop. Van der Biezen is een cum laude afgestudeerde entrepreneur van verschillende proptech-bedrijven. Hij zag de banken in zijn woorden ‘prutsen’ met fysieke dienstverleners voor kleinere zakelijke kredieten en bedacht Floryn voor leningen van € 75.000 tot € 3 mln.
Zorgen
Finloop moet volgens participant en medebestuurder Daan Reekers de Europese ‘Funda van de real estate finance’ worden. Reekers, de oprichter van Adelaer, zet zich hiervoor zo enthousiast in dat hij bij Adelaer een opvolger moest benoemen als coo in de persoon van Dennis van der Donk. Ceo is sinds zes jaar Maurits van Bouwdijk Bastiaanse. Met hem aan het roer heeft het financieringshuis Adelaer na de Nederlandse markt de pijlen gericht op Spanje, Duitsland, België en Engeland.
Daarbij zou het interessant zijn voor het volgende Adelaer-congres om te kijken hoe de vastgoed-financieringsmarkt zich houdt bij het verdiepen van de Europese vastgoedcrisis. Prof. Sleijpen maakt zich daarover nog geen zorgen. Dat is vreemd, want in zijn eigen woorden: ‘Nederland staat op zijn kop als DNB zich geen zorgen maakt.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2023
