De aanvangshuur en de jaarlijkse huurstijging zijn in feite communicerende vaten, stelt columnist Johan Conijn.
Na het intrekken van het wetsvoorstel Huurbevriezing woningcorporaties 2025 en 2026 kwam eerst de opluchting dat het fel bekritiseerde plan niet doorgaat, al snel gevolgd door een katerig gevoel. De teleurstelling van huurders die blij gemaakt zijn met een dooie mus, omdat de huurstijging toch doorgaat. Ook de tijdelijke verbetering van de huurtoeslag, de boodschappenbonus, is vanwege het ontbreken van budgettaire dekking geschrapt. Hoe het verder gaat, blijft onzeker. Huurdersorganisaties zullen onverkort blijven pleiten voor huurbevriezing. Draagvlak bij de politiek om inkomensproblemen via de hoogte van de huurstijging op te lossen is ook nog aanwezig.
Wat opvalt aan de discussie over de huurbevriezing, is de miskenning van het belang van een bestendige, jaarlijkse huurstijging. Die levert een lagere aanvangshuur op, en is daarmee ook in het belang van huurders. Deze samenhang tussen jaarlijkse huurstijging en de hoogte van de aanvangshuur wordt duidelijk aan de hand van de verschillende bouwstenen van het huurbeleid.
Laten we aannemen dat het gemiddelde huurniveau in de sociale huursector zonder huurtoeslag betaalbaar is voor een modaal inkomen. In het verleden noemden we dat de volkshuisvestingsprijs. Idealiter is dit huurniveau afhankelijk van de woonkwaliteit, waaronder de energetische kwaliteit. Bij een relatief slechte kwaliteit is de huur lager dan gemiddeld; bij een relatief goede kwaliteit is deze hoger. In het huurbeleid van de afgelopen jaren is dit logische principe genegeerd. Dit heeft onder meer geleid tot een lage mutatiegraad, omdat huurders die relatief goedkoop wonen, een lage verhuiswens hebben. Als de gemiddelde huurwoning betaalbaar is voor een modaal inkomen, zijn er ook veel huurwoningen die niet betaalbaar zijn. Omdat het inkomen lager is dan modaal, of de huur hoger is dan het gemiddelde. Daarvoor hebben we al sinds 1970 de huurtoeslag, bij invoering individuele huursubsidie genoemd.
Nieuwe huurwoningen hebben een betere (energetische) kwaliteit dan de gemiddelde huurwoning. Dat rechtvaardigt een hoger huurniveau dan het gemiddelde. Bij de nieuwbouw is verder van belang dat er sprake is van inflatie, waardoor de stichtingskosten jaarlijks stijgen. Deze inflatie heeft ook consequenties voor de aanvangshuur van opeenvolgende jaargangen nieuwe woningen. Ieder jaar zou de aanvangshuur van de woningen die dat jaar opgeleverd worden, ook met de inflatie moeten stijgen ten opzichte van de aanvangshuur van de nieuwe woningen van een jaar eerder. Dat is nodig, omdat anders de verhouding tussen aanvangshuur en stichtingskosten jaarlijks verslechtert. Het voorafgaande leidt tot de conclusie dat ook de huren in de bestaande voorraad jaarlijks met de inflatie dienen te stijgen. In feite volgt de huurstijging van de bestaande woningen de huurstijging van de nieuwbouw. Daarmee ontstaat ook financiële dekking voor de stijging van de kosten voor onderhoud en beheer, die eveneens jaarlijks stijgen vanwege de inflatie.
Vanuit het perspectief van de verhuurder is de hoogte van de jaarlijkse huurstijging van groot belang. De huurinkomsten dienen ter dekking van de kosten, waaronder rente en rendement over het geïnvesteerde vermogen. De huurinkomsten vloeien voort uit de aanvangshuur in combinatie met de jaarlijkse huurstijgingen. De aanvangshuur en de jaarlijkse huurstijging zijn in feite communicerende vaten. Als de jaarlijkse huurstijging minder is, of afwezig, zullen de kosten gedekt moeten worden uit een hogere aanvangshuur. Daarbij zal de verhuurder ook betrekken in welke mate hij kan rekenen op de jaarlijkse huurstijging.
Eigenlijk is het heel eenvoudig. Onzekerheid over de hoogte van de jaarlijkse huurstijging vergroot het risico van de verhuur. Dat is niet zonder consequenties. En deze zijn groot, omdat de looptijd van de investering zo lang is. Een groter risico vertaalt zich in een hogere aanvangshuur. Ingewikkelder is het niet. Als de huur niet jaarlijkse stijgt, betekent dit dat de aanvangshuur onbetaalbaar wordt. Ook de huurder heeft dus belang bij een bestendige, jaarlijkse huurstijging.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 13 juni 2025
