In Hoek van Holland zit de woningmarkt helemaal op slot. Jonge inwoners trekken weg, wat zorgt voor een steeds schevere bevolkingssamenstelling en voorzieningen die onder druk komen te staan. En echte oplossingen voor de woningbouwproblemen zijn er vooralsnog niet.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2025
Jacco van Dam is voorzitter van de dorpsraad van Hoek van Holland en al decennialang actief betrokken bij wat er in de Zuid-Hollandse kustplaats speelt. Qua woningbouw is dat al jaren nagenoeg niets. Er is nu volgens hem alleen groen licht voor een klein complex van acht appartementen en twee penthouses aan de Cruquiusweg. Die nog te bouwen woningen van Résidence Cruquius kosten tussen de € 875.000 en € 1,58 mln. Met die aantallen en prijzen zal de bijdrage van het project aan de in- en doorstroom op de plaatselijke huizenmarkt beperkt zijn.
‘En verder ligt alles stil. Er zijn wel plannen, bijvoorbeeld voor de bouw van 150 appartementen aan de Langeweg. Daar is echter tot aan de Raad van State bezwaar tegen gemaakt en een van de bezwaarmakers heeft daarin gelijk gekregen’, vertelt Van Dam. Het bezwaar over privacy, inkijk en uitzicht werd door de Raad van State van tafel geveegd, maar het bezwaar dat onder meer ging over de effecten van de bouwplannen op Natura 2000-gebieden leidde tot vernietiging van het bestemmingsbesluit voor Rond in de Hoek.
‘De planning is op dit moment ongewis’, vertelt Marco Dijkshoorn, directeur projectontwikkeling bij Van Omme & De Groot. ‘In 2024 heeft de Raad van State het vastgestelde bestemmingsplan vernietigd naar aanleiding van een geslaagd beroep van een omwonende. We onderzoeken samen met de gemeente Rotterdam hoe we met gebruikmaking van de onherroepelijke natuurvergunning Wnb (stikstof) en in samenspraak met omwonenden alsnog tot een houdbare planologische titel kunnen komen.’
Van Dam vindt het erg jammer dat dit project niet is doorgegaan. ‘Veel ouderen hadden een oogje op een van de appartementen, ook mijn eigen ouders. Al die bestaande woningen komen voorlopig dus niet vrij, en zo komt er ook geen doorstroom op gang.’
Onduidelijkheid
Uit de meest recente ‘Informatie Hoekse (woning)bouwprojecten’ van de gemeente Rotterdam blijkt verder dat er de nodige plannen voor nieuwe woningen zijn in de kustplaats, maar dat betekent niet dat er gebouwd wordt of dat dit op korte termijn gaat gebeuren. Aan de Stationsweg zijn bijvoorbeeld nog vier zelfbouwkavels beschikbaar, maar daarvan is vooralsnog onduidelijk wanneer ze in de verkoop gaan.
De gemeente onderzoekt samen met C3Living de mogelijkheid om tachtig woningen te realiseren op de locatie Krimsloot. Daarvan moet twee derde naar vooral jonge lokale woningzoekenden gaan en een derde naar ‘nieuwe Hoekenezen met een verblijfsvergunning’. Status: ‘Op dit moment lopen er diverse technische onderzoeken’, daarna wordt de financiële haalbaarheid uitgeplozen.
Op zoek naar een oplossing
Op de grens van Hoek van Holland en de gemeente Westland is de afgelopen jaren een nieuwbouwwijk gerealiseerd met de naam L’Avenue. Er staan zo’n vijfhonderd woningen en er is ruimte voor meer nieuwbouw. ‘Helaas is er op dit moment geen nieuwe informatie beschikbaar over deze eventuele projecten’, deelt OGA Makelaars op de projectpagina mee. In de kwartaalrapportage over Hoekse woningbouw van de gemeente staat dat er ‘samen met de ontwikkelaar wordt gewerkt aan een Nota van Uitgangspunten. Zodra er een oplossing is voor de stikstofkwestie, kan het bestemmingsplan worden gemaakt en in procedure worden gebracht.’
En dan is er nog het Lemairepark, waar 144 woningen gebouwd moeten worden, waarvan veertig in het sociale segment en een kwart in het middensegment. Verder komt er op deze locatie een woon–zorgcomplex met 78 eenheden voor ouderen en 29 sociale aanleunwoningen. De praktijk is echter ook hier weerbarstig: ‘De planning is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen rond stikstof en het verkrijgen van een natuurvergunning’, aldus de gemeentelijke kwartaalupdate. In dat proces is vertraging opgetreden, en daarmee ook in het ter inzage leggen van de bouwplannen én in de geplande start van de bouw in 2026.
Van Omme & De Groot werkt landelijk en kan dus de vergelijking maken met de woningbouwmarkt in andere plaatsen, al zegt Dijkshoorn er meteen bij dat vergelijkingen eigenlijk niet opgaan. ‘Als je het relateert aan de stikstofproblematiek, hebben we op basis van eerder verkregen natuurvergunningen woningbouwprojecten in Oostvoorne, Katwijk en buiten de regio in Harderwijk in uitvoering. In Winterswijk hebben we een groot woningbouwproject in voorbereiding. Allemaal nabij stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Daar lukt het wel, maar feit is dat elke situatie complex en niet vergelijkbaar is. Kortom: maatwerk is nodig.’
Remmende werking
Waarom is nieuwbouw realiseren in Hoek van Holland eigenlijk zo uitdagend? Een woordvoerder van de gemeente Rotterdam noemt diverse oorzaken. Zo ligt het dorp dicht bij de haven én bij Natura 2000-gebied. ‘Dat zorgt voor een andere situatie rondom woningbouw dan in andere wijken en gebieden van Rotterdam. Het is ingewikkelder om bestemmingsplannen vast te stellen en natuurvergunningen te krijgen van de Omgevingsdienst ODH.’
De wet- en regelgeving rondom stikstof en natuur heeft een remmende werking op de woningbouw en zorgt voor veel vertraging, weet de woordvoerder. ‘Het helpt niet dat deze wetgeving de afgelopen jaren door nieuwe of extra regels en gerechtelijke uitspraken frequent is gewijzigd.’ Daardoor moeten projecten vaak terug naar de tekentafel. ‘Vooral de uitspraken rondom intern salderen, zoals de Rendac-uitspraak, maken de woningbouw in Hoek van Holland zeer uitdagend.’
Nog niet in de problemen
Dorpsraadvoorzitter Van Dam noemt dezelfde oorzaken als de gemeente en wijst er daarnaast op dat er vaak met succes bezwaar wordt gemaakt tegen woningbouwplannen. ‘Er heeft wel wat vervangende bouw plaatsgevonden, maar per saldo zijn er al jaren geen woningen bijgekomen. Daardoor is er geen doorstroom en trekken steeds meer jonge mensen hier weg. En dat is niet goed voor de dynamiek en de voorzieningen in het dorp.’
Voorzieningen als onderwijs, het verenigingsleven en het winkelbestand komen volgens hem nu nog niet in de problemen. Ook de gemeente ziet in algemene zin geen achteruitgang op deze vlakken. Wel is er ‘dynamiek in de detailhandel’, doordat bepaalde winkels verdwijnen waarvoor andersoortige terugkomen, maar dat komt door ontwikkelingen die overal spelen, zoals de concurrentie met webshops en schaalvergroting van winkels. ‘Voor Hoek van Holland speelt daarnaast altijd al dat inwoners ook veel gebruikmaken van voorzieningen in ’s-Gravenzande en Naaldwijk.’
Koppeling met de haven
Dat de woningbouw in Hoek van Holland muurvast zit, is een gegeven waar alle belanghebbenden graag iets aan zouden veranderen. Die bal ligt echter niet lokaal of op gemeentelijk niveau voor het inschoppen.
Onlangs werd door het CDA, de partij waartoe ook Van Dam behoort, een motie ingediend die door de Rotterdamse gemeenteraad werd aangenomen. De strekking in het kort: zorg als gemeente voor een gerichte lobby richting Rijksoverheid, zet vol in op project Krimsloot, zorg voor meer samenwerking en overleg met de dorpsraad en wijs tenminste de helft van de bestaande huurwoningen lokaal toe zolang er niets nieuws wordt gebouwd. Of dat laatste mogelijk is, wordt volgens de gemeentelijke woordvoerder uitgezocht.
En verder gebeurt er al veel, zo wordt vanuit de gemeente benadrukt. Er wordt alles aan gedaan om de tachtig woningen van de Krimsloot in gang te zetten. In de lobby wil de gemeente Rotterdam het liefst twee dossiers aan elkaar koppelen. De Rotterdamse haven en de woningbouw in Hoek van Holland worstelen immers allebei met forse uitdagingen op het vlak van stikstof en natuurvergunningen. En de gemeente ziet een toekomstbestendige haven en een gezonde leefomgeving, waaronder in de Hoek, niet los van elkaar.
Doorbraak op landelijk niveau
‘De voorstellen in de motie liggen in het verlengde van onze huidige inzet. Echte impact op de woningbouwontwikkelingen vindt pas plaats als ook het Rijk met een doorbraak komt. Daar dringen we op aan, en de aangenomen motie is een steun voor onze inzet. Daar is concreet beleid vanuit het Rijk voor nodig. De ministeriële commissie die de problematiek zou oplossen is daar helaas niet in geslaagd, maar in VNG-verband hebben we onze Rotterdamse problematiek wel aan de orde gesteld. Dat blijven we doen’, aldus de woordvoerder.
Ook Dijkshoorn kijkt vooral naar het landsbestuur om de weg vrij te maken voor Rond in de Hoek en andere woningbouwplannen voor Hoek van Holland. ‘We zijn altijd hoopvol gestemd, maar moeten ook realistisch zijn. De regelgeving rond stikstof is complex en weinig flexibel. Het valt moeilijk te verteren dat er jaarlijks 28.000 zeeschepen met zware dieselmotoren heen en terug voorbijvaren aan de locatie, maar dat het bouwen van 150 duurzame appartementen, waarvan een deel middenhuur en dus cruciaal voor het behoud van de vitaliteit van het dorp, op stugge regelgeving stuit. Stevig en houdbaar stikstofbeleid vanuit de landelijke politiek is een must.’
Kijken naar wat wél kan
Intussen zullen gemeente, dorpsraad, bewoners en andere betrokkenen proberen nader tot elkaar te komen. ‘De gemeente, Woningbouwvereniging Hoek van Holland en de dorpsraad gaan voortaan regelmatig met elkaar in gesprek onder leiding van een externe en onafhankelijke adviseur’, vertelt Van Dam daarover. ‘Daarin gaan we vooral kijken naar wat er wél kan en naar hoe we onmogelijkheden eventueel kunnen oplossen.’
De gemeente Rotterdam zit op dezelfde lijn, want een betere samenwerking ontstaat niet door alleen maar vaker met elkaar af te spreken. De gemeente wil behoeften inventariseren en gaat op zoek naar andere vormen van samenwerking die de betrokkenheid bij de woningbouwprojecten in het dorp vergroten. ‘Niemand wordt er immers blij van als we vanaf nu wekelijks komen bespreken wat er allemaal nog steeds niet kan vanwege wet- en regelgeving. Veel belangrijker is het om een waardevol gesprek te hebben met elkaar over hoe we samenwerken aan oplossingen voor deze problemen, wat het perspectief daarin is en ook een eerlijk verhaal over waarop wij als gemeente – en daarmee ook de burger – wel en niet directe invloed hebben.’
