Investeren in vastgoed met geschiedenis

Binnen de enorme hoeveelheid beleggingstransacties vorig jaar was er één die er uitsprong, niet qua volume maar wel door de geschiedenis. Want hoe vaak verandert een fabriekscomplex van eigenaar en dan ook nog eens een rijksmonument van ‘het nieuwe bouwen’? De laatste nog werkende paternosterlift van Nederland (hoewel niet goedgekeurd voor gebruik) maakt het extra bijzonder. Dudok Vastgoed uit Dordrecht ziet toekomst in het 13.000 m² grote Haka-gebouw en nam het over van corporatie Vestia.

Het Haka-gebouw aan de Vierhavensstraat in Rotterdam (eerste foto) is een rijksmonument met een historie die teruggaat tot de jaren ’30, toen het werd gebouwd in opdracht van de Coöperatieve Groothandelsvereniging De Handelskamer (Haka). Het had destijds verschillende functies en bestond uit een fabrieksgedeelte met de koffiebranderij, theemengerij en verpakkingsafdeling, een kantoordeel, magazijn en graansilo. Vestia kocht het in 2008 voor € 11,1 mln van de Rotterdamse ontwikkelaar Uvastgoed (Jan Ultee) met het idee hier een campus voor cleantech bedrijven te vestigen. Het derivatenschandaal en bijna-faillissement van de corporatie stak daar een stokje voor en Vestia moest het monumentale fabriekscomplex noodgedwongen weer van de hand doen. Uit het Kadaster blijkt dat Dudok Vastgoed het nu heeft gekocht voor € 2,7 mln, iets meer dan de € 2,1 mln die Ultee in 2006 betaalde aan de Haka Company.

Trekker
Volgens commercieel directeur Wouter Vos en directeur projectontwikkeling Marcel Schippers van Dudok Vastgoed komt in het Merwe-Vierhavensgebied alles samen: de binnenstedelijke reuring, cultuur, bedrijvigheid en logistiek. ‘Het gebied oogt nu nog wat desolaat, maar de gemeente Rotterdam wil het transformeren naar een gemengd woon- en werkgebied met ook ruimte voor cultuur en horeca’, legt Vos uit in het kantoor van Dudok in Dordrecht. ‘Er zijn al veel kunstenaars in het gebied aanwezig voor wie ruimte in de binnenstad te duur is geworden, ook bekende namen als Joep van Lieshout en Daan Roosegaarde. De transformatie van twee Marconi-torens naar woonruimte zal ook een boost geven. Al eerder is het winkelcentrum Bigshops Dakpark gerealiseerd.’

Volgens Schippers zal het herontwikkelde Haka-gebouw een trekker worden in het gebied, met horeca in de plint en een dakcafé. ‘Het is een van de eerste betonnen gietbouw-projecten in Nederland en was zijn tijd ver vooruit. Het pand is volledig onderkelderd, maar de kelder is wel voorzien van daglicht, wat mogelijkheden biedt voor toekomstig gebruik.’
Hij merkt dat er nu al belangstelling is van potentiële huurders, hoewel de kantooropname in Rotterdam als geheel achter blijft bij Amsterdam. ‘Een karakteristiek gebouw dat zich onderscheidt van het gemiddelde aanbod biedt kansen voor ondernemers met een moderne alternatieve werkstijl. In het Central Business District staat 25% van de kantoorruimte leeg, maar je ziet dat daar veel aanbod niet voldoet aan de vraag.’

ABN en Van Nelle
De oorspronkelijke architecten zijn H.F. Mertens en J. Koeman. Hermann Friedrich Mertens is ook de ontwerper van het voormalige hoofdkantoor van Unilever (nu Hogeschool Rotterdam), verschillende bankgebouwen (waaronder dat van ABN Amro aan de Coolsingel en de voormalige vestiging aan de Kneuterdijk in Den Haag). Voor de restauratie en herontwikkeling heeft de ontwikkelaar Wessel de Jonge ingeschakeld, die tevens het ontwerp voor het ABN Amro-kantoor aan de Coolsingel heeft gemaakt. Dit project is onderdeel van Forum Rotterdam (Multi Development). Eerder was het bureau van De Jonge – dat zijn naam draagt – betrokken bij de restauratie van de Van Nelle-fabriek, rijksmonument en sinds 2014 op de Unesco Werelderfgoedlijst. Wessel de Jonge Architecten is zelf ook gevestigd in de Van Nelle-fabriek.

Anders dan deze fabriek, die gekenmerkt wordt door open glazen gevels, is het Haka-gebouw meer gesloten, vooral het fabrieksdeel waar producten werden opgeslagen en verwerkt. Vos: ‘In het ontwerp van Wessel de Jonge voor het Haka-gebouw komen er extra horizontale raamkozijnen in het fabrieksdeel, zodat dit ook als kantoorruimte te verhuren is. De horeca in de plint krijgt een groot terras aan de achterkant, op het bestaande perron. De rooftopbar zal uitzicht bieden op het centrum van Rotterdam en de havens, een prachtige plek. In het hart van het gebouw komt een glazen lift.’
In aanloop naar de uitvoering worden verschillende evenementen georganiseerd, zoals de designbeurs Object Rotterdam en de Internationale Architectuur Biennale Rotterdam (IABR).

Originele wandschildering
Het kantoor van Dudok, zowel de holding als de vastgoedtak, huist in een monumentaal pand aan de Houttuinen in de historische binnenstad van Dordrecht. Dit is met oog voor detail gerestaureerd, waarbij zelfs een originele wandschildering van de Dordtse landschapschilder Jacob van Strij (1756-1815) tevoorschijn kwam achter een voorzetwand.
Dudok Vastgoed werkt met 12 mensen en heeft alle disciplines in huis, zodat projecten van initiatief tot oplevering worden gedaan. Uiteraard gebeurt dat in samenwerking met tal van andere bedrijven, zoals aannemers, architecten, constructeurs, installateurs en kostenadviseurs. Schippers: ‘Het voordeel is dat we zo het eerste aanspreekpunt blijven voor huurders, klanten en opdrachtgevers. De organisatie is meegegroeid met de ontwikkel- en beleggingsportefeuille en die is voor ons nog steeds behapbaar.’ Die portefeuille heeft op dit moment een omvang van circa € 250 mln, inclusief de ontwikkelprojecten. Dudok beschouwt zichzelf als een ‘opportunity koper’: het is mogelijk snel te schakelen als zich een goede kans voordoet om vastgoed met herontwikkelpotentie aan te kopen. De afgelopen jaren, toen de markt er niet bepaald goed voor stond, heeft de vastgoedonderneming uit Dordrecht ook buiten de regio Dordrecht geïnvesteerd. Zo werden in Rotterdam en Moerdijk verschillende aankopen gedaan. ‘Het belangrijkste is dat we vertrouwen hebben in de locatie, die moet goed bereikbaar zijn, zowel via het water als over de weg.’

Recyclingbedrijf
Tien jaar geleden begon oprichter en grootaandeelhouder Ewald Dudok met investeren in vastgoed. Hij had zijn fortuin vergaard met een recyclingbedrijf in papier en plastic en aanvankelijk kocht hij vooral monumentale panden, appartementen en kleine kantoren in Dordrecht aan. De transformatie van de voormalige PTT-telefooncentrale aan de Johan de Wittstraat (tweede foto) was het eerste grote project, goed voor 7000 m² kantoorruimte, 2000 m² retail, 600 m² horeca en 10 woningen. Vos: ‘Met het project Post120 hebben we een naar binnen gekeerd en stalinistisch aandoend gebouw in het centrum van Dordrecht nieuw leven ingeblazen. Het ontwerp van Cees Dam en partners zorgt voor een open en transparante gevel en maakt grote kantoorvloeren mogelijk, iets waar het in de binnenstad aan ontbrak. Hierdoor is het in korte tijd volledig verhuurd.’
De belangrijkste huurders zijn Tetrapak (producent van verpakkingen), Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid en Trifleet (een internationaal bedrijf dat tankcontainers least). Op de begane grond is een supermarkt van Dirk van den Broek gevestigd en het populaire café-restaurant Post.

Logistiek
Vijf jaar geleden stapte Dudok Vastgoed, dat inmiddels versterkt was met Wouter Vos en Marcel Schippers, in de logistieke markt met de aankoop van het voormalige distributiecentrum van Reebok in Maashaven (derde foto) en de ontwikkeling van het distributiecentrum van Lidl in Moerdijk. Het warehouse van Reebok raakte in onbruik toen het Engelse sportmerk werd overgenomen door Adidas en de logistieke activiteiten werden geconcentreerd. ‘Het DC van Reebok hebben we op risico aangekocht; het stond op dat moment leeg. Dat doen we liever dan lang verhuurd vastgoed te kopen. Het verouderde kantoorgebouw van 4000 m² hebben we gesloopt en het 60.000 m² grote bedrijfscomplex is gerenoveerd en uitgebreid tot 80.000 m². Het is aangeboden in te combineren units van 10.000 m². Door de gunstige ligging bij de nieuwe containerterminal van de Maasvlakte was het snel verhuurd aan vier verschillende bedrijven, waarvan Broekman Logistics met 34.000 m² de grootste huurder is.’

Vorig jaar is het pand verkocht aan Savills Investment Management, samen met het distributiecentrum in Moerdijk. De investment manager kocht het aan namens een Maleisisch pensioenfonds (Employees’ Provident Fund, EPF). Het distributiecentrum in Moerdijk betrof het een logistiek complex met een eigen kade in de buurt van een containerterminal. Dudok wist de grondpositie van 8 hectare in handen te krijgen en ontwikkelde hier voor Lidl. De non-food-operatie van de supermarktketen vindt plaats vanuit het 60.000 m² grote distributiecentrum in Moerdijk. Lidl was al aanwezig in Moerdijk en had een DC naast de locatie van Dudok. Dat is van een andere eigenaar.

Maasvlakte
Een volgend project in de Rotterdamse haven staat al op stapel. De onderneming wist de hand te leggen op een positie naast de Reebok-locatie in de Maasvlakte. ‘Hier ontwikkelen we een multi-tenant DC dat voor verhuur beschikbaar komt. De aangekochte kavel is het laatste perceel dat beschikbaar kwam op de Maasvlakte, dankzij het omleggen van een weg.’
Onlangs is de bouw gestart van dit nieuw distributiecentrum op Distripark Maasvlakte met een verhuurbaar vloeroppervlakte van 50.000 m² (44.000 m² warehouse, 5000 m² mezzanine en 1000 m² kantoor). Het is verhuurbaar in zelfstandige compartimenten vanaf 5500 m². Het warehouse wordt gerealiseerd op een kavel van 66.000 m². De locatie is gelegen in de directe nabijheid van alle container- en spoorterminals van de Maasvlakte en de snelweg A15.
Dudok heeft al overeenstemming bereikt met een internationaal opererende logistieke dienstverlener voor de langjarige huur van in totaal circa 25.000 m², de helft van het complex. Er is nog 25.000 m² beschikbaar voor verhuur. Dudok heeft de realisatie van het distributiecentrum in opdracht gegeven aan bouwbedrijf De Vries en Verburg uit Stolwijk. Conform planning zal het distributiecentrum in september 2018 worden opgeleverd.

Neele-Vat Logistics
Ook in ontwikkeling is Port Park Pernis, een verouderd kantorenpark op een perceel van 5,6 hectare aan de Seattleweg. Het ligt in de directe nabijheid van de containerterminals van de Eemhaven/Waalhaven en grenst direct aan het kruispunt van de snelwegen A15 en A4. Het complex is in januari 2018 aangekocht van de Cromwell Property Group. Dudok gaat de vijf kantoorgebouwen (totaal 25.000 m²) slopen om ruimte te maken voor logistiek vastgoed. Dat is volgens de ontwikkelaar op deze locatie langs de A15 een veel logischer bestemming. Hier wordt het nieuwe distributiecentrum met hoofdkantoor ontwikkeld voor Neele-Vat Logistics (in totaal 45.000 m²). Onderdeel van de totale herontwikkeling is verder een kantorencomponent van in totaal 15.000 m². Hiermee komt de totale ontwikkeling op 60.000 m² vvo.
Logistiek vastgoed vormt inmiddels een omvangrijk aandeel in de ontwikkelportefeuille van Dudok. In de pijplijn zit 170.000 m² aan (her)ontwikkelingen en daarmee vormt dit de zwaarste component van de portefeuille.

Rotterdamsche Lloyd
De ontwikkelende belegger heeft ook nog een monumentaal kantoorpand in Rotterdam in bezit, de Rotterdamsche Lloyd. Het pand op de Lloydpier met een totaal oppervlak van 6254 m² is gebouwd rond 1920 in zakelijk-expressionistische stijl, naar ontwerp van Willem Kromhout (ook de architect van het American Hotel in Amsterdam). Het is tegenwoordig in gebruik als kantoorgebouw met als huurder Kuehne + Nagel. Boven de kantoorruimte zijn 13 (atelier)woningen. Dudok kocht het vorig jaar van de gemeente Rotterdam.

Thuisbasis Dordrecht
In de thuisbasis Dordrecht en omgeving heeft Dudok ook de nog verschillende kleinschalige nieuwbouwwoningprojecten in ontwikkeling, zoals de Meander van Souburgh in Alblasserdam (12 designwoningen, ontworpen door Piet Boon), Staartploeg in Dubbeldam (20 woningen) en Vissersdijk in Dordrecht (22 woningen).
Volgens Vos zal de ontwikkelaar altijd actief blijven in de regio Dordrecht, want daar liggen de roots van de onderneming. ‘Het is een en/en-verhaal. Vooral voor woningen liggen er nog kansen in de Drechtsteden, maar voor diversificatie van de portefeuille zijn we ook in de regio Rotterdam en Moerdijk actief geworden. Den Haag of Utrecht zullen we ook niet uitsluiten, maar het is onwaarschijnlijk dat we ook in Amsterdam gaan ontwikkelen. Dat is een markt waar je lastig tussenkomt en de prijzen zijn inmiddels te ver opgedreven. Overigens hebben we wel wat bezit in de hoofdstad, enkele appartementen. We hebben onlangs twee nieuwe ontwikkelaars aangenomen en we overwegen in Rotterdam een vestiging te openen. Dat biedt het voordeel dat je dicht op de klant kunt zitten.’