De Utrechtse binnenstad lijkt het beter te doen dan de binnensteden van Amsterdam, Rotterdam en Den Haag, als we het Koopstromenonderzoek 2021 mogen geloven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 20 mei 2022
‘De binnensteden van de G4 verloren door corona deels hun positie als ‘koopkathedralen’, met uitzondering van Utrecht, die als enige die positie weet vast te houden’, meldt de hoofdrapportage van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021). Een goede reden om naar Utrecht af te reizen en na te gaan hoe dat komt.
Eén centrumvestiging
Het Utrechtse centrum kent, net als andere binnensteden, natuurlijk ook leegstand. Vooral aan de Steenweg, waar verschillende filiaal- en grootwinkelbedrijven zaten die de afgelopen jaren een tweede winkel openden in het nieuwe Hoog Catharijne. Bij rationalisering van de portefeuille besloten de ketens blijkbaar om met één winkel verder te gaan in het Utrechtse centrum. En in Hoog Catharijne bevinden zich in het algemeen grote winkelunits, die voldoen aan de meest actuele eisen van deze bedrijven. De meeste partijen hebben hier een huurovereenkomst met omzethuur, die na 10 jaar eindigt. Omzethuur zorgt voor een partnership tussen verhuurder en huurder en daarmee een win–win situatie.
Focus op online
Zo hebben onder andere H&M, Monki en Zara ervoor gekozen met één winkel in Hoog Catharijne verder te gaan, een keuze die ze al gemaakt hadden voordat corona uitbrak. H&M heeft in 2020 al laten weten 350 vestigingen te sluiten en er 100 te openen, een afname van 250 winkels. De formule is zich meer gaan focussen op zijn online activiteiten. Ook Zara besloot in 2020 wereldwijd 1200 winkels te sluiten. Dit jaar wil de organisatie 25% van de omzet uit online activiteiten realiseren. In het onderzoek van de SSM, Look Listen Learn, staat dat jongeren (klanten van de toekomst) meer online winkelen dan ouderen. De keuze van deze winkelbedrijven sluit hierop aan. Omnichannel-formules zijn de winnaars.
Vertrouwen
Toch blijken er ook ondernemers te zijn die vertrouwen hebben in de Utrechtse binnenstad. Op verschillende verschijnen er nieuwe formules. Kilo Kilo aan de Steenweg sluit met zijn vestiging uitstekend aan bij de enorme hype om tweedehands kleren te kopen. Katia en Bony, een bijzondere formule die onder meer sokken, pyjama’s en ondergoed verkoopt, heeft zich ook aan de Steenweg gevestigd, net als de Zumo-conceptstore.
Sommige formules zijn er al lang gevestigd, zoals Sissy Boy en Silly’s Store, een zelfstandig onderneemster. Ook populaire formules als Urban Outfitters en Subdued vinden we in het centrum. Dit zijn twee ketens die duidelijk gekozen hebben voor een locatie in de historische binnenstad in een fraai pand.
Een aantal panden staat in de steigers. Blijkbaar zijn veel partijen bereid te investeren in de Utrechtse binnenstad.
Nieuwe kansen
Hoe kijken Utrechtse ondernemers tegen de ontwikkelingen in het centrum aan? Tom Broekman is eigenaar van Thom Broekman en de Rode Winkel in de Lange Elisabethstraat en voorzitter van de Vereniging van Eigenaren van Commercieel Onroerend Goed Centrum Utrecht (VCOC). Jeroen Roose-Van Leijden is centrummanager van de Utrechtse binnenstad en Rinus Griep shopping center director van Hoog Catharijne bij Klépierre. In het algemeen zijn ze positief over de lokale ontwikkelingen. Ja, er zijn verschillende formules van twee winkels teruggegaan naar één vestiging, maar de ruimte die daardoor ontstaat, biedt kansen voor een nieuwe of vernieuwende invulling. Voor verschillende leegstaande panden lopen huuronderhandelingen, vertellen de heren. Op een aantal plekken is de huur tot wel 30% omlaag gegaan.
Zeker nu corona zo goed als voorbij is, merken ze dat de markt aantrekt. Zo heeft Hang Eleven, ‘a young lifestyle brand’ een winkel geopend aan de Oudegracht en heeft Jack Wolfskin, een high-end online winkel voor outdoor kleding, zijn eerste fysieke winkel in Utrecht aan de Oudegracht geopend, een bewuste keuze.
Een deel van de winkelleegstand is ingevuld met horeca, een landelijke trend. Gelukkig gaat het hier meestal om nieuwe en complementaire formules en minder om verdringing. Mede vanuit het bestemmingsplan wordt gewaakt voor een overaanbod aan horeca.
Versnipperd eigendom
Het vastgoedeigendom is enorm versnipperd en er zijn allerlei soorten eigenaren. Zo zijn er institutionele beleggers, particuliere beleggers en eigenaren–exploitanten. Alle varianten zijn aanwezig. Dat betekent dat er ook eigenaren zijn die het niet echt interesseert of hun pand verhuurd wordt. Juist deze panden staan dan vaak lang leeg. De eigenaar ervaart geen urgentie.
Bezoekersaantallen omhoog
Ondanks corona zijn de bezoekersaantallen overal in het centrum gestegen. Dit is een direct gevolg van alle investeringen die er de afgelopen jaren in het centrum gedaan zijn (zie ook het kader). Zo is Hoog Catharijne de afgelopen jaren gefaseerd opgeleverd, en het is nog niet gereed. Nog niet zo lang geleden heeft zich in Hoog Catharijne tegenover MediaMarkt Amazing Oriental gevestigd. Zoals de naam al aangeeft, is het inderdaad een verrassende oosterse supermarkt, waar je niet alleen een heel breed en diep assortiment Aziatische producten kunt kopen, maar ook specialiteiten uit de Arabische en Afrikaanse keukens; een walhalla voor wie van andere smaken dan alleen de westerse houdt. Griep vertelt: ‘Deze supermarkt trekt een heel eigen publiek, dat we op deze manier ook laten kennismaken met het centrum van Utrecht. Daarnaast zien we dat bezoekers van het centrum vanuit nieuwsgierigheid ook deze supermarkt in gaan.’
Het Godebaldkwartier wordt op dit moment nog aangepakt. Hier bevinden zich onder andere vestigingen van Albert Heijn, Action en Kruidvat.
Gezien de toegenomen bezoekersaantallen blijken de investeringen en vernieuwingen in het centrum van Utrecht te lonen, net als die in de Westfield Mall of the Netherlands (zie PropertyNL magazine nr. 4).
Hard werken
Alleen investeringen en vernieuwingen zijn echter niet genoeg. ‘Het is ook gewoon hard werken’, zegt Roose-Van Leijden. Broekman vult aan: ‘We hebben korte lijnen tussen de ondernemers, eigenaren en gemeente en werken intensief samen.’
Zo is er bijvoorbeeld de campagne ‘Start in het hart’. Hier werken gemeente, het centrummanagement en de VCOC samen om invulling van de leegstand te bevorderen. Onder de noemer ‘Morgen Mooier Maken’ willen deze partijen het centrum levendiger maken, zodat het aantrekkelijk(er) wordt om je er te vestigen. Dat gebeurt onder meer door lege panden tijdelijk in te vullen met bijvoorbeeld pop-upformules of kunst. Hiervoor is een overzicht van leegstaande panden samengesteld, zodat partijen alle relevante informatie op één plek kunnen vinden.
En er is ook geld. Zonder geld geen samenwerking, geen investeringen en geen activiteiten. Zo bestickert het centrummanagement bijvoorbeeld in sommige situaties zelf leegstaande panden, zodat ze een betere uitstraling hebben. ‘Soms gaat het sneller en is het goedkoper dat wij die panden van bestickering voorzien dan te wachten tot de eigenaar of zijn vertegenwoordiger dit doet’, licht Roose-Van Leijden toe.
Doelgroepen
De bezoekers aan het centrum van Utrecht zijn zeer gemêleerd. Voordeel van de universiteit en hogeschool in het centrum is dat een groot deel van het publiek jongeren betreft. Daar wordt ook bewust op ingezet met behulp van socials. Broekman benadrukt het belang van de aanwezigheid van deze onderwijsinstellingen in het centrum. Die moeten zoveel mogelijk gehandhaafd worden.
Betrokkenheid en samenwerking
In het centrum van Utrecht wordt zichtbaar dat investeringen en vernieuwingen in een centrumgebied nog steeds lonen en dat ze zorgen voor meer bezoekers. Een goede samenwerking tussen belanghebbende partijen is ook duidelijk van toegevoegde waarde, net als de grote betrokkenheid en commitment van de partners.
Geld en intensief samenwerken zijn duidelijk heel belangrijk voor de ontwikkeling van een centrum.
In hoeverre zich hier op termijn weer een vorm van schaarste aandient, zoals het onderzoek van Syntrus Achmea, Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19, suggereert, is nu nog niet te zien. Een goede reden om over enige tijd nog eens terug te komen.
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Enkele herontwikkelingen
Post Utrecht
Post Utrecht aan de Neude heeft in 2020 zijn deuren geopend en biedt plek aan onder meer een grote, hypermoderne bibliotheek, een aantal winkels en horeca.
House Modernes
In oktober vorig jaar werd House Modernes geopend aan de Lange Viestraat, op de plek waar ooit Galerie Modernes gevestigd was. Hier hebben onder meer Aldi, SoLow en Jamin zich gevestigd. Nadat het vroegere Galerie Modernes zich ontwikkeld had tot De Planeet, een gebouw dat vele Utrechters een doorn in het oog was, werd het de afgelopen jaren in volle glorie herontwikkeld. Het resultaat mag er zijn!
Bijenkorf
Eerder al was de Bijenkorf tussen 2014 en 2018 uitgebreid van 9000 m² tot 15.000 m². Daarbij is de winkel helemaal gerestyled en zijn er enkele merken bij gekomen.
Decathlon
In 2019 opende de grootste sportwinkel in het centrum van Utrecht de deuren: Decathlon op de hoek van Vredenburg en de St. Jacobsstraat. In het verleden bevond zich hier een vestiging van C&A. Ook dit gebouw is helemaal opnieuw ontworpen en sluit qua uitstraling goed aan bij de aangepaste Bijenkorf op de andere hoek.
