Peter Göbel heeft ING REF verruild voor het zakelijk bedrijf bij ING in België. Zijn opvolger Hein Wegdam ziet kans voor verdere verduurzaming en selectieve groei.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2021
De keuze voor de 36-jarige Hein Wegdam als baas van de grootste Nederlandse vastgoedfinancier kwam voor velen in het vastgoed als een verrassing. Vastgoed wordt immers vaak geassocieerd met ervaring en dus met relatief vaak oudere bestuurders.
Wie ING langer volgt, snapt de keuze beter. Wegdam speelde als directeur Duurzaamheid en Innovatie onder Peter Göbel al een veel grotere rol dan collega’s in soortgelijke functies elders. Nu Göbel in België directeur Business Banking is geworden, is er ruimte voor Wegdam op de eerste plek bij ING Real Estate Finance. Hij hoeft het vastgoed niet alleen te doen. Routinier Arie Hubers is verantwoordelijk voor de institutionele klanten in de Benelux en hij schuift aan bij het gesprek.
Risicospreiding
Op de eerder deze maand gehouden Mipim gonsde het van de geruchten dat ING Real Estate Finance op de rem zou gaan staan met nieuwe leningen. Wegdam: ‘Dat is onjuist. We financieren zowel bestaande als nieuwe klanten. Wij horen zulke geruchten ook wel, maar dan gaat het om segmenten. Wij zijn bijvoorbeeld terughoudend met retail en hotels, maar dat beleid is niet nieuw. Dat deden we voor corona ook niet. We verstrekken op het moment de meeste financiering voor bijvoorbeeld woningverhuur en logistiek vastgoed.’ Hubers: ‘Het gerucht kan ook ontstaan doordat wij soms partners zoeken vanuit risicospreiding, maar ook om klanten bij heel grote transacties te ondersteunen en de Nederlandse vastgoedmarkt extra financiering te bieden. Dat zijn met name buitenlandse banken en verzekeraars.’
Ook bij institutionele klanten is ING nu met name actief in logistiek en verhuurde woningen. ‘Deze klantengroep investeert veelal in meerdere typen vastgoed. De laatste jaren zien wij een verschuiving naar woningen en logistiek, wat aansluit op ons risicobeleid.’
Marktleider
Het team heeft afgelopen jaar bijna dezelfde productie gedraaid als vorig jaar: € 5,8 mrd tegen € 5,9 mrd daarvoor. Uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat deze productie veruit de grootste was van de financiers in Nederland: ruim 40% meer dan de nummer twee. Met het leningvolume van € 20,3 mrd (ultimo 2020) is ING Real Estate Finance dit jaar voor het eerst volledig marktleider in het onderzoek van PropertyNL.
In hoeverre krijgt ING REF vrij spel om in het gat te springen dat nu op het gebied van vastgoedfinancieringen wordt ingevuld door debt brokers? Hubers: ‘Voor ING is vastgoed een zeer belangrijke asset class, maar we hebben geleerd dat we niet overexposured moeten zijn.’
Wegdam verwacht niet dat ING REF dit jaar dezelfde productie gaat draaien als vorig jaar. ‘Ik heb geen glazen bol, maar vorig jaar was er vanwege de fiscaliteit een eindspurt bij woningbeleggingen, die er dit jaar niet zal zijn. Ook zie je op de kantorenmarkt een afwachtende houding, hoewel de huurinkomsten op dit moment nog nauwelijks onder druk staan. Op de winkelmarkt voor non-food retail was ING voor de crisis al terughoudend, omdat door internet al veel langer sprake is van overbewinkeling.’
Is het tijd voor nieuwe categorieën, zoals datacentres, proptech, infra? Wegdam: ‘Wij richten ons puur op commercieel verhuurd vastgoed en we zien datacenters als een bedrijfsfinanciering voor eigenaar/gebruikers, die sterk afhankelijk is van de operator. Deze financiert ING wel, maar doen wij niet.’ Hubers: ‘ING financiert binnen wholesale banking wel datacenters en infra, maar vanuit andere teams, gelet op de specifieke karakteristieken van deze asset class.’ Wegdam en Hubers noemen wel als aandachtsgebieden nieuwe categorieën als senior housing en healthcare.
Payment-holiday
Bij de corona-uitbraak in maart vorig jaar was ING de eerste bankier die een payment-holiday afkondigde. Hubers: ‘Er is nauwelijks gebruik gemaakt van de mogelijkheden om rente en aflossing op te schorten. De verklaring die ik heb is dat onze klanten en daarmee de bank deze financiële crisis heel gezond zijn ingegaan, en die vervolgens goed hebben doorstaan.’
Verduurzaming
Wegdams specialiteit is duurzaamheid. Op de kantorenmarkt doemt het probleem op van kantoren met een energielabel C of slechter, die niet meer verhuurd mogen worden. ‘Bij ons is 85% van de portefeuille voorzien van C of beter. Het gemiddelde in Nederland ligt onder de 50%. ING REF loopt voorop met aandacht voor het klimaat en de verplichting tot verduurzaming. Eigenlijk is een C-label niet genoeg; we moeten direct doorpakken naar een A-label. Dat stimuleren we ook bij klanten. We weten dat het verduurzamen van bijvoorbeeld woningen voor klanten lastig is, omdat je niet altijd de waardestijging in de huur terugziet. Daarom financieren we verduurzaming voor 100% tegen 1% per jaar. De klant moet dan wel een pand met D–G-label verduurzamen naar ten minste een A-label.’
Waardecorrecties
Uit de enquêtes van PropertyNL blijkt dat veel lezers grote waardecorrecties verwachten van vastgoed, met name van retail. Gevolg is dan dat de verhouding loan-to-value onder druk kan komen. Bij voorgaande crises betekende dit dat banken bij verlengingen meer zekerheden gingen vragen aan klanten, die dat niet konden opbrengen. Hubers: ’Je ondergraaft het herstel wanneer je tijdens een crisis aanvullende zekerheden gaat stellen. We zien nog geen grote verslechtering van de ltv, dus extra kapitaalseisen zijn niet aan de orde.’
Taxaties
Met Wegdam krijgt ING een kenner van proptech en data op een sleutelpost. ‘Ik denk dat we heel veel efficiencyslagen kunnen maken door data uit te wisselen.’ Is het niet een stap terug dat onder druk van Europese regelgeving een woning in het particuliere segment niet meer alleen geautomatiseerd getaxeerd mag worden? Wegdam: ‘Voor de professionele markt gelden andere regels. Wij kunnen grotere huurwoningenportefeuilles laten taxeren met behulp van taxatietools, maar we werken altijd met externe taxateurs die zijn aangesloten bij het taxatieregister NRVT.’
Die praktijk was in het verleden anders. Banken zoals ING REF hadden hun eigen taxatie-afdelingen. Die zijn echter op wens van de toezichthouders verkocht, in het geval van ING aan Cushman & Wakefield. ‘Wij willen natuurlijk niet op de stoel van de taxateur gaan zitten, maar we monitoren precies in hoeverre taxaties afwijken van gerealiseerde verkoopprijzen. Het probleem van de taxateurs is in tijden van crisis het gebrek aan referentietransacties. In de toekomst zullen we echter datastromen van klanten, banken en taxateurs op elkaar afstemmen voor een grotere efficiency.’
Zin
Wegdam heeft zin in zijn nieuwe functie. Veel mensen zullen denken dat hij zich uit een crisis omhoog moet werken, maar dat vindt hij meevallen. ’Ik denk dat we samen met onze klanten goed door de crisis zijn gekomen, zodat we ons kunnen richten op meer efficiency, een betere digitale omgeving en verduurzaming.’
