Interview Peter Göbel, ING REF: ‘Lager risicoprofiel door duurzaamheid’

Peter Göbel van ING Real Estate Finance maakt er een traditie van: elk jaar verrast hij de markt voor vastgoedfinancieringen. Dat is bijzonder, omdat bankiers doorgaans juist wars zijn van verrassingen. In 2014 riep hij al, nog voordat de overheid en politiek hier de aandacht op hadden gericht, in volle zalen dat verduurzaming niet alleen wenselijk is, maar noodzakelijk, en zelfs met wettelijke maatregelen afgedwongen gaat worden.
Sinds 2015 komt hij steeds met nieuwe vastgoedelementen. Hij begon met het lanceren van een ‘vijf stappenplan’, waarmee klanten met een innovatieve duurzaamheidsaanpak geautomatiseerd inzicht kregen in hun eigen vastgoedportefeuille. Eind 2016 schreef hij alle klanten een persoonlijke brief met het verzoek te verduurzamen. Hij haalde daar vervolgens de vrijblijvendheid af door vanaf 2018 alleen nog maar kantoren te financieren met een groen energielabel en bestaande financieringen van klanten niet te verlengen als er geen duurzaamheidsplan aan de bank wordt aangeleverd. Dat is nog eens de daad bij het woord voegen. De ‘carrot’ was bekend in het bankwezen, maar nu kwam er ook ‘the stick’: niets doen was geen optie meer.

Praktisch maken
Vorig jaar introduceerde hij de energierobot: niet eindeloos in de weer met labels, maar concreet het feitelijk energieverbruik terugdringen. Hij liet een energierobot ontwikkelen voor vastgoedeigenaren. Die kunnen zonder grote investeringen met de robot onmiddellijk tot 15% van de energiekosten besparen. Dit zou een derde zijn van wat nodig is om Paris-proof te worden. De robot is verbonden via slimme meters in de panden van de vastgoedeigenaren. Omdat hun huurders daarvoor vaak toestemming moeten geven, gaat ING zijn klanten nu ook helpen om hun huurders te overtuigen van het belang om deel te nemen (met energiebesparing en CO2-reductie als gevolg). ‘Je kunt de energietransitie heel groot maken, maar voor klanten moet je het praktisch maken: ‘U verbruikt 200 kilowatt per vierkante meter, zorg dat het op 50 komt’.’
Inmiddels kan de markt concluderen dat als er één partij is geweest die de vastgoedmarkt heeft veranderd, het ING REF is geweest. Een rol als kennisleider past Göbel. Niet alleen heeft hij met de Universiteit van Maastricht aangetoond, wat taxateurs nog niet deden, dat groene panden een hogere huur blijken te genereren en een hogere waarde hebben.
Ook staat ING nu op het punt om samen met tien vooraanstaande taxateurs in Nederland een model te presenteren waarbij verduurzaming een onderdeel gaat vormen van het taxatierapport van taxateurs. Daarnaast gaat ING REF via een hernieuwde samenwerking met de Nyenrode Business Universiteit onderzoek laten doen naar de economische waarde van vastgoed. Niet meer denken in kortetermijncycli, maar een langdurige waarde bepalen via een waarderingssystematiek waar duurzaamheid een grote rol speelt.

Buitenlanders en tarieven
De vraag aan Göbel wat hij van buitenlandse toetreders op de markt vindt, beantwoordt hij positief: ‘Ik denk dat we blij mogen zijn dat het speelveld is uitgebreid met buitenlandse concurrentie. En ja, wij ondervinden best concurrentie op het gebied van tarieven.’
Nog meer dan over de tarieven mort de markt over de gebrekkige beschikbaarheid van kapitaal voor met name project- en gebiedsontwikkeling. ‘Wij zijn traditioneel gericht op beleggingsfinancieringen. Bouw- en ontwikkelingsfinancieringen doen wij minder. Als ik prijzen te snel zie stijgen, zoals in de logistiek, in twee jaar tijd van 12x naar 20x, dan financieren wij nog steeds graag, maar wel op genormaliseerde waarden. In de onderzoeken van PropertyNL gaat het begrijpelijk over omvang van portefeuilles en productie, maar ik stuur de vastgoedportefeuille van ING in Nederland meer op RoE: rentemarge en risicobeperking boven volume.’
Vorig jaar steeg de vastgoedportefeuille van ING REF NL naar € 14,4 mrd. (Opmerking redactie: Samen met de zakelijke vastgoedfinancieringen (exclusief eigenaar/gebruiker) van ING Nederland ter waarde van circa 6 mrd, bedraagt de totale zakelijke vastgoedportefeuille van ING in Nederland dan circa € 20 mrd.) Belangrijker vindt Göbel de productie die aangeeft hoe open een bank is. Het afgelopen jaar steeg de nettoproductie van ING REF naar € 2,7 mrd.
De toekomstverwachtingen van Göbel blijven positief: door het gevoerde risicobeleid en de verduurzaming van de portefeuille (50% van de gefinancierde kantoren zijn groen, terwijl het gemiddelde in de Nederlandse kantorenmarkt op 30% ligt), levert REF een constante en hoge bijdrage aan het resultaat van ING. ‘Het zorgt ervoor dat wij zowel in goede als in minder goede jaren op de vastgoedmarkt een gezond bedrijf zijn met oog voor onze omgeving en het maatschappelijk belang.’

ING Real Estate Finance
ING REF is sinds 2015 bezig met een duurzame aanpak voor de gehele markt. Met een ‘vijf stappenplan’ helpt ING klanten daadwerkelijk met de verduurzaming van vastgoed. Eind 2016 heeft ING REF alle klanten een brief geschreven met het verzoek om bij aanvragen vanaf 1 januari 2018 een verduurzamingplan in te dienen voor kantoren met een energielabel lager dan C. ING REF financiert per dezelfde datum alleen nog panden die aantoonbaar worden verduurzaamd of al duurzaam zijn. Sinds de introductie van het plan groeide het aandeel groene panden in het portfolio van 13% naar 44%. Over 3 à 4 jaar zal praktisch de gehele portefeuille verduurzaamd zijn. De volgende stap is van label naar energieverbruik. Daarom helpt ING zijn klanten met een energierobot om het feitelijk energieverbruik van de klanten van ING inzichtelijk te maken.