Thema Adviseurs 2023: ‘Met alle respect, maar Nederland is niet vol’

Via het JLL-kantoor in New York haalt het team van ceo Pieter Hendrikse menig Amerikaans bedrijf binnen, zeker sinds de Brexit. Bekende namen zijn Uber, dat zijn internationale hoofdkantoor vestigde in Tripolis-Park, en Netflix International, dat met zijn Europese hoofdkantoor bijna 9000 m² betrok aan de Karperstraat in Amsterdam. ‘Amerikaanse bedrijven die een plek zoeken in Europa, komen al snel uit in Nederland. Wij zijn een leidend land in de wereld. Je kunt hier alles produceren, met happy mensen.’ Dat woord valt vaker in gesprek met Hendrikse, die benadrukt dat JLL meer doet dan adviseren over aan- en verhuur van commercieel vastgoed en woningbeleggingen. ‘Daar verdienen we mee. Misschien nog wel belangrijker vinden we echter dat mensen happy zijn, onze eigen mensen en de medewerkers van onze klanten.’

Huisvesting

Daarom is de klus niet geklaard wanneer een kantoor is gevonden voor een buitenlands bedrijf, maar gaat JLL ook op zoek naar geschikte woonruimte voor de medewerkers. Toen JLL in 2019 voor het Europees Geneesmiddelen Agentschap (EMA) een tijdelijk onderkomen in Sloterdijk vond, was het ook betrokken bij de huisvesting voor de meer dan 3000 buitenlandse medewerkers die meekwamen. Velen belandden in de regio Den Haag. ‘In een klein land als Nederland is het niet nodig je woonplek aan je werk vast te klikken.’

Sinds corona is het alleen nog maar op dinsdag en donderdag echt druk op de wegen, merkt Hendrikse tijdens zijn eigen autoritten vanuit Voorburg naar het JLL-kantoor in het Atrium-gebouw aan de Zuidas. Al ontkwam hij ook op deze vroege woensdagochtend niet aan een stevige file.

Ruimtelijk Management Team

Nederland is af? Nou nee, zegt Hendrikse. ‘En ik ga ook niet zeggen dat dit een gaaf land is.’ De opgaven waar we voor staan zijn bekend, van stikstof terugdringen tot problemen met mobiliteit, de woningmarkt, de energietransitie en immigratie. Ruimtelijke ordening is in veel gevallen het antwoord, aldus de JLL-ceo. ‘Met alle respect, maar Nederland is niet vol, hé? Slechts 7% van ons grondoppervlak is bebouwd. De vraag is wel: hoe gaan we die ruimte verder bebouwen?’

Wat niet helpt, aldus Hendrikse, is dat er tien jaar lang geen minister van Volkshuisvesting is geweest, dat Hugo de Jonge nu voor elke beslissing langs zes Haagse loketten moet en dat vooral provincies zoveel in de melk te brokkelen hebben. ‘Wethouders willen wel woningen bouwen, maar provincies remmen dat vaak af met een beroep op de natuur. Jammer dat het allemaal gedelegeerd is, dat we in zoveel hokjes werken.’ Hendrikse bepleit een adviesorgaan waarin bedrijven, overheden en kenniscentra zich samen over de inrichting van Nederland buigen. ‘Vergelijkbaar met het OMT tijdens de coronacrisis. Ik heb wel eens een Ruimtelijk Management Team geopperd, maar er is niets van gekomen.’

Grootschalige logistiek

Ook voor grootschalige logistieke ontwikkelingen is volgens Hendrikse best nog plek. JLL is de afgelopen jaren naar zijn zeggen marktleider geworden in beleggingen in logistiek vastgoed. ‘Nederland is een belangrijk transportland door de groeiende doorvoer naar Duitsland en Oost-Europese landen. Zo komen ook veel grote distributiecentra in Brabant en het oosten van Nederland terecht. Daar verdienen heel wat mensen geld aan, en het zorgt voor werkgelegenheid.’ Met kritische discussies over verdozing heeft hij niet zoveel. ‘Je kunt niet zeggen: kom maar binnen met je transport en vervolgens niks meer willen bouwen.’ Lost dat probleem zichzelf misschien op als zich een economische vertraging aandient? Hendrikse denkt van niet: juist door die doorvoerfunctie verwacht hij geen malaise in deze sector. ‘De DC’s liggen vol. De vraag naar logistiek vastgoed kan volgens mij gewoon doorgroeien, en daarmee kunnen ook de prijzen stijgen.’

Meer duidelijkheid

Hendrikse is niet somber over dit jaar. Hij hoopt op enige stabilisering van de inflatie en rente, en daarmee op meer duidelijkheid voor de sector. Dat geld niet langer gratis is, vindt hij eigenlijk wel een goede zaak. ‘Dat was gewoon onnatuurlijk, alsof de bakker je een brood verkoopt en zegt: hier heb je er nog eentje bij. Met die lage rente was 3% aanvangsrendement op een woningportefeuille genoeg, nu is dat gestegen naar 4,5%. Zo’n punt is dat niet; we gaan terug naar een normalere situatie.’ Door de hardnekkige schaarste kunnen ook de prijzen in de kantorenmarkt dit jaar weer omhoog, denkt Hendrikse. ‘Ik kan geen tien kantoorprojecten noemen die op dit moment in de Randstad worden gebouwd.’

Maatschappelijk rendement

Op het vlak van ruimtelijke ordening, woningbouwopgaven en klimaat spelen vastgoedpartijen een belangrijke rol, aldus Hendrikse. ‘Voor vastgoedleiders is het echt niet alleen winst maken en daarmee weglopen, het gaat ook om maatschappelijk rendement.’ Al is financieel rendement ook nodig om de pensioenen te betalen. Dat wil het grote publiek volgens de ceo nog wel eens vergeten. De overheid snijdt mede in zijn eigen vlees, met regelgeving die de woningverhuuropbrengsten beknot en nieuwbouw remt. ‘Beleggers raken zo minder geïnteresseerd in Nederland, daarmee zet de overheid ook de huisvesting voor zijn eigen werknemers en de ambtenarenpensioenen op het spel.’

Daarbij ziet Hendrikse het als een handicap dat de beleggingswereld zo internationaal is geworden. Zo bezitten pensioenfondsen amper nog stenen, maar besteden zij vastgoedbeleggingen uit aan vermogensbeheerders die op hun beurt beleggen in internationale fondsen. ‘Doordat er veel verschillende partijen bij betrokken zijn, is het lastig om samen op te trekken en afspraken te maken. Buitenlandse spelers zullen ook minder snel lokaal commitment tonen en genoegen nemen met een klein rendement.’ Het gevaar is dat deze partijen, als zij geen brood meer zien in een pand, de sleutel teruggeven aan de bank. Dan zit de gemeente met een leeg gebouw in zijn maag. Hendrikse: ‘Ik zie zulke ellende nu nog niet, maar het waardeverschil tussen brown discount en green premium groeit wel.’

Nederlandse belangen

Nederlandse belangen bewaken blijft ook een uitdaging voor de ‘big five’ van makelaarskantoren zelf, als onderdeel van buitenlandse concerns of met een beursnotering over de grens. JLL Nederland blijft zich – met een team van ongeveer 350 medewerkers – in elk geval onverminderd op de lokale Nederlandse markten richten, aldus Hendrikse. Vorig jaar opende hij een nieuwe vestiging in Den Haag. Het team daar begeleidt ook transacties in Delft en in Leiden, vooral op het Leidse Bio Science Park, een sector waarin JLL sterk actief is. Het kantoor in Utrecht ging enkele jaren geleden dicht, terwijl CBRE en Colliers daar juist een kantoor openden. ‘De institutionele opdrachtgevers voor Utrecht zitten vooral in Amsterdam.’

In de ruim vijf jaar dat Hendrikse nu aan het roer staat, is JLL Nederland sterker gepositioneerd, zegt hij. ‘We willen de beste zijn.’ Ook de grootste? Dat is niet per se nodig, vindt hij. Hij wordt nogal eens benaderd door andere partijen voor een fusie of overname, maar is terughoudend. ‘Zomaar kralen rijgen, daar doen we niet aan. We willen onze concurrenten vooral inhalen op prestaties en tevredenheid van klanten en medewerkers.’

Weg uit de ik-bubbel
‘Uit pure interesse voor het begrip verantwoordelijkheid’ is het ontstaan, het onlangs gepubliceerde boek Weg uit de ik-bubbel van Pieter Hendrikse. Samen met journalist Marcel Bayer schreef hij een mix van beschouwing, persoonlijk relaas en interviews met bekendheden als voetbaltrainer Louis van Gaal, topeconoom Herman Wijffels en politica Sophie Hermans. De strekking: er zijn veel maatschappelijke opgaven die we gezamenlijk moeten aanpakken, maar dat wordt lastig als iedereen met zichzelf en zijn smartphone bezig is. Grote bedrijven durven hoe langer hoe minder risico’s te nemen, vinden de geïnterviewden uit het zakenleven. Of het vastgoed zijn verantwoordelijkheid pakt? Zeker, zegt Hendrikse. ‘Het is te prijzen dat de vastgoedwereld zichzelf is gaan reguleren en met indices en keurmerken zijn verantwoordelijkheid neemt voor onze positie op de planeet. Wij mogen daar als sector best wat duidelijker mee naar voren komen.’