Met extra regelgeving heeft het kabinet het voor beleggers onaantrekkelijk gemaakt om nog langer huurwoningen te exploiteren. Hoe een cadeau van een miljard voor huurders uiteen spat in massale uitponding.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
Spindokter Jack de Vries is bezig met zijn ultieme meesterproef. Lukt het hem als voorzitter van Vastgoedbelang om de woningbeleggers een plek op de Haagse agenda te geven? In dit artikel aandacht voor de desastreuze gevolgen voor de woningmarkt met een tip hoe hij zijn heus niet altijd keurige achterban in het gareel zou kunnen krijgen.
Synoniem van het kwaad
De achterban van De Vries wordt systematisch weggezet als ‘huisjesmelkers’. Arjan Lubach voelde de tijdgeest goed aan met zijn sketch over een wanhopige woningzoeker die steeds op het laatste moment wordt overboden door de man met de bril – synoniem van het kwaad: prins Bernhard.
Alles komt bijeen in die sketch: de arme woningzoeker die het uiteindelijk aflegt tegen de rijke belegger die al woningen genoeg heeft en de armen steeds overtroeft. Dat is hét voorbeeld van de kloof tussen arm en rijk waar Sander Schimmelpenninck een tv-serie over heeft gemaakt en een boek over promoot.
Dat beeld klopt alleen niet. Ja, het is een schande dat er grote woningnood is, maar dat ligt niet aan de particuliere belegger. De problemen worden vooral veroorzaakt door een gebrek aan bouwlocaties, te weinig mogelijkheden voor corporaties om hun sociale functie te vervullen en nog een serie ellende die schaarste veroorzaakt.
Maatschappelijk relevant
Investeringen van private beleggers hebben echter geen effect op de schaarste, want voor elke gemiste koop van een particulier zoekt een belegger een huurder, die ook een woonrecht heeft. Theoretisch wordt de koopwoningmarkt wat krapper en de huurwoningmarkt wat ruimer als er veel particulier kapitaal wordt ingezet, maar dat is theorie – de koopwoning was in het afgelopen decennium in opmars.
Die investeringen in de woningmarkt zijn op zichzelf niet verkeerd: om de woningmarkt vlot te trekken zijn behalve veel nieuwbouwlocaties ook flink wat investeringsprogramma’s nodig: van corporaties, institutionele beleggers en ook particuliere beleggers. De overheid zou beleggers bij wijze van spreken kunnen stimuleren te investeren in een segment van maatschappelijk belang, zoals de woningmarkt. Dat is maatschappelijk relevanter dan investeren in crypto’s of whisky’s.
Dodelijke maatregelen
Den Haag denkt echter anders. De regering heeft maatregelen bedacht die particuliere beleggers moeten ontmoedigen om nog één stap op de woningmarkt te zetten. Die maatregelen zijn dodelijk voor nieuwe investeringen in de woningmarkt. Jack de Vries heeft zijn ongenoegen daarover geuit, maar zijn geluid is aan dovemansoren gericht. Daar helpen zelfs partijgenoten als minister Hugo de Jonge of staatssecretaris Marnix van Rij niet bij.
Hij heeft daarom de hulp ingeroepen van externe deskundigen. Afgelopen week verscheen het lijvige rapport ‘Waarde-effecten maatregelen huursector’ met klinkende onderzoeksnamen zoals prof. Marc Francke van Ortec Finance – zeg maar het onderzoeksbureau voor de pensioensector.
In de illustrerende tabel zijn effecten van negen beleidsmaatregelen becijferd. Een aantal onderwerpen is buiten het rapport gehouden: opkoopbescherming, inkomensafhankelijke huurverhoging, overbruggingswet box III (leegwaarderatio), vermogensaanwasbelasting en verduurzamingsplicht.
Cadeau van € 1 mrd
Het meeste effect heeft het wetsvoorstel maatregelen middenhuur, waardoor relatief goedkope huurwoningen niet meer de geprognosticeerde huurgroei laten zien. Het is een uitermate complexe regeling, die erop neerkomt dat 366.000 woningen met 140–187 WWS-punten (woningwaarderingsstelsel) geraakt worden, waardoor volgens de onderzoekers de potentiële huur daalt met € 954 mln, gemiddeld € 2604 ofwel € 220 per maand.
Dat miljard wil De Jonge overhevelen van de particuliere beleggers naar de huurders. De vraag is of deze move voor de rechter een haalbare kaart zal zijn, maar er kunnen nog veel meer vragen worden gesteld bij de uitvoerbaarheid van dit plan. Dit kan dan weer leiden tot blijdschap in het kamp van Jack de Vries en kan ervoor zorgen dat het kersverse rapport in een la belandt, maar dat zal niemands bedoeling zijn.
Aversie
Wat is er aan de hand? Frank van Min van Wolf Huisvestingsgroep overlegde mij een brief van de minister aan de Raad van State. Daarin schrijft de minister dat op dit moment 163.000 woningen worden verhuurd tegen een huurprijs die hoger ligt dan het woningwaarderingsstelsel voorschrijft.
Dit kan de aversie van Den Haag tegen de club van Jack de Vries verklaren. Het zou logisch zijn wanneer de minister samen met De Vries een plan zou maken om eerst te gaan handhaven, in plaats van te beginnen met een nieuwe immense operatie om middenhuurwoningen in een puntenstel onder te brengen. Het puntenstelsel is namelijk kennelijk nu al te complex om te controleren, en dat wordt alleen maar erger wanneer er nieuw contigent aan wordt toegevoegd.
Hoe dan ook: op dit moment moet iedereen ervan uitgaan dat de beleidsvoornemens de zwarte werkelijkheid gaan vormen, en dan is het scenario van Ortec behulpzaam. De conclusie van het rapport van Ortec is een groot verkoopadvies geworden. Volgens het bureau leidt het uitpondscenario – elke woning waar de huurder vertrekt verkopen – in de waarderingsberekening steeds tot de hoogste waarde.
Lees ook: Uitponden bij oprekken WWS geen wet van Meden en Perzen
De onderzoekers melden wel als disclaimer dat het rapport geen verkoopadviezen geeft, omdat alle beleggingsomstandigheden verschillend kunnen zijn, maar de lezer weet genoeg. Nu Den Haag nog.
