Rotterdam-Zuid boekt gestaag vooruitgang bij de transformatie van een nationaal probleemgebied tot een plek met potentie. En die vooruitgang zit hem niet alleen in het toevoegen van nieuwe woningen, zoals in het Motorstraatgebied.
Het Motorstraatgebied in Rotterdam ligt pal tegenover winkelcentrum Zuidplein, aan de overzijde van de Strevelsweg en achter het Ikazia Ziekenhuis. Het is een flinke tippel om er te voet te komen, met wat zebrapaden en stoplichten of een shortcut via de luchtbrug vanuit het winkelcentrum naar het ziekenhuis.
Fysieke scheidslijn
Het gebied huisvest hoofdzakelijk een mix aan bedrijfsruimte gebonden bedrijven, oorspronkelijk vooral in de automotive hoek, wat zich ook vertaalde in straatnamen als Tandwielstraat, Batterijstraat en Vliegwielstraat. Van meet af aan is dat nooit de gedroomde invulling van het gebied geweest, maar de komst van het op Zuid bovengronds gelegen deel van de metro in de jaren ’60 zorgde voor een harde fysieke scheidslijn in wat Centrum Zuid moest worden. Het maakte van het Motorstraatgebied een verweesd, stenig en naar binnen gekeerd gebied.
In 2009 werd met een stedenbouwkundige visie de eerste steen gelegd voor de transformatie van het gebied, die een paar jaar later werd ingebed in de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid. Nu, ruim een halve eeuw later, krijgt de ontwikkeling van een echt stadscentrum op Zuid alsnog zijn beslag. De afgelopen 15 jaar zijn er al de nodige bedrijven, waaronder een deel van de garages, uit het Motorstraatgebied verdwenen, ten faveure van onderwijs, dienstverlening, zorg en wonen. In 2020 werd woongebouw de Startmotor van Amvest opgeleverd, met 581 sociale huurwoningen voor starters.
Einde garagebedrijf
Met de verkoop aan Dunavast en Bolton komt er na 51 jaar nu ook een definitief einde aan het lokaal beroemde gelijknamige garagebedrijf van Jaap (80) en Gonny Korpershoek (79) aan de Dynamostraat. Dunavast en Bolton gaan hier 127 hoofdzakelijk middenhuurwoningen realiseren, die op voorhand zijn gekocht door Achmea Real Estate.
Toch wel met een beetje pijn in het hart nemen ze afscheid van het reparatie- en verhuurbedrijf waar in de hoogtijdagen 10 man personeel rondliep. ‘We zijn lang doorgegaan voor onze klanten, omdat we iedere dag met plezier naar ons werk gingen’, vertelt Gonny vanaf het provisorische dakterras dat voor het champagnemoment voor de startbouw en de overdracht van de garages is gerealiseerd. ‘Dit is ook meteen het einde van het garagebedrijf’, vertelt Jaap. ‘De kinderen hadden geen zin om het bedrijf over te nemen en ook onder het personeel was er geen animo voor.’
Als zijn dochter met haar gezin het dak op komt lopen om opa en oma te feliciteren, grapt hij quasi-serieus dat ze ‘geen benzine in haar aderen heeft stromen’, maar hij begrijp het wel. ‘Het is voor een vakgarage in Rotterdam de afgelopen jaren alleen maar lastiger geworden om het hoofd boven water te houden. Het is steeds meer de vraag wat er nog wel mag en wat niet. De hogere parkeerbelasting maakt het hebben van een auto onaantrekkelijker en ook de invoering van de milieuzone zorgt ervoor dat we veel klanten niet eens meer kunnen bedienen.’
Op de vraag wat ze nu gaan doen, stelt Gonny resoluut: ‘Even helemaal niets.’ Die toekomst kan het echtpaar ingaan met de verkoopopbrengst van € 3,2 mln voor de afgeschreven panden aan de Dynamostaat 15 en 23 en de Cilinderstraat 5 en 15, zo leert het Kadaster.
Grootschalige gebiedstransformatie
Onder de naam Up South gaan Bolton en Dunavast op de locatie van de voormalige garage een woongebouw realiseren dat plaats biedt aan 111 woningen binnen het middenhuursegment en 16 woningen bestemd voor sociale verhuur. Daarnaast biedt het project ruim 400 m² aan commerciële ruimten, een gebouwde parkeervoorziening en een uitgebreide fietsenstalling.
Het gebouw, ontworpen door Klunder Architecten uit Rotterdam, komt net als de huidige bebouwing parallel aan de Dynamostraat te staan. Om de doorgang naar de Cilinderstraat te handhaven komt er een onderdoorgang door de nieuwbouw.
Het wordt de eerste fase van de transformatie van de Dynamostaat. Fase twee betreft nieuwbouw op de locatie Dynamostraat 27–29, nu nog het domein van een partycentrum (zalenverhuur) en – daarnaast – een bedrijf dat auto’s in- en verkoopt. Uiteindelijk moeten er koopwoningen verrijzen. Dunavast en Bolton hebben met de eigenaar inmiddels een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de realisatie van fase II.
Up South en de latere fase II vormen een essentieel onderdeel van de grootschalige gebiedstransformatie van het Motorstraatgebied, waar voormalige bedrijfsfuncties geleidelijk plaatsmaken voor een dynamisch woon–werkgebied. De ontwikkeling draagt bij aan een ambitieus programma, waarin uiteindelijk zo’n 700 nieuwe huur- en koopwoningen gerealiseerd worden, aangevuld met faciliteiten op het gebied van onderwijs, dienstverlening en zorg. Door de toevoeging van groene verblijfsruimten moet er een aantrekkelijk en leefbaar stedelijk gebied ontstaan.
Sceptisch
Jaap en Gonny Korpershoek zijn er nu nog wat sceptisch over. Zij zagen de buurt de afgelopen decennia hard achteruitgaan. Jaap: ‘We hebben hier alles mee gemaakt, van verwarde mensen aan de balie tot aan gestolen auto’s. Onlangs was er verderop in de straat nog een overval door tieners.’ Gonny: ‘In al die jaren hebben we daarom altijd ’s avonds samen afgesloten.’
Ze prijzen het initiatief van de gemeente en de ontwikkelaars om het gebied een nieuwe toekomst te geven. Jaap: ‘Maar het lijkt me wel een hele uitdaging. Spanningen tussen bepaalde bevolkingsgroepen in de wijk zie je vaak al op de technische school hier ontstaan en ook mensen in het nieuwe woongebouw De Startmotor gooien hun rommel nog steeds op straat.’ ‘Maar de plannenmakers doen hun best’, stelt Gonny op vergoelijkende toon. ‘Misschien dat door toevoegen van woningen de sociale controle ook toeneemt.’
Criminelen
Ondernemer John van Huffel (68), regionaal bekend door zijn bedrijf Autoinkoop.nl, is enkele weken eerder overvallen. Tieners, laat staan kinderen, zou hij niet willen noemen. ‘Ook al zijn ze 14 en 15, jongens van 2 meter die met een mes een pistool je zaak binnenstappen zijn gewoon criminelen, die je ook zo moet bestraffen. Alles heeft natuurlijk zijn grens, maar gelukkig ben ik niet bang aangelegd. Een van die jongens kregen we nog zelf te pakken; die zal niet snel meer terugkomen.’
Hij wijst op een hardnekkig probleem. ‘Je houdt voor een belangrijk deel dezelfde mensen in de wijk. De Startmotor is met de beste intenties gebouwd voor studenten, maar daarmee kregen ze het niet vol. Inmiddels wonen er heel andere types en staan er auto’s van soms wel een paar ton op de stoep. Het is geen geheim dat er gedeald wordt, en dat is ook te zien op de beelden van de 40 camera’s die we hebben hangen.’
De meesten willen helemaal niets. Ook niet naar school. Ze willen profvoetballer worden of discjockey.
Van Huffel en zijn collega’s doen dagelijks een dappere poging om de jongeren die van de technische school bij hem door de straat lopen, op sommige punten op te voeden, bijvoorbeeld door ze erop te wijzen dat ze de lege blikken energiedrink niet achteloos op straat moeten gooien. ‘Vaak krijg je een heel grote mond en soms raak je aan de praat. De meesten willen helemaal niets. Ook niet naar school. Ze willen profvoetballer worden of discjockey. Er is er niet één die timmerman wil worden. De samenstelling van de bevolking is te eenzijdig verschoven naar mensen van buitenlandse afkomst. Je moet wel heel idealistisch zijn als je hier als normaal gezin of stel 4 of 5 ton gaat betalen voor een van de appartementen die bij ons achter worden gerealiseerd.’
Rafelig karakter
Voor Ron Heilig, regiomanager acquisitie Zuid-West bij Achmea Real Estate, was het nog wat rafelige en nog wat ruige karakter van het Motorstraatgebied geen beletsel om op voorhand Up South voor een van zijn klanten te acquireren. ‘Pensioenfondsen zitten van oudsher in vastgoed. Voor veel fondsen is het investeren in betaalbare huur die op een duurzame manier wordt gerealiseerd aantrekkelijk bij het matchen van de premie-inleg en de verplichtingen aan de pensioendeelnemers. De middenhuurwoningen die hier worden gerealiseerd voldoen aan de criteria, en leveren daar een goede bijdrage aan. Daarnaast geloven wij ook sterk in de ontwikkeling van Rotterdam-Zuid. We zijn niet voor niets als partner betrokken bij het NPRZ (Nationaal Programma Rotterdam Zuid, red.).’
Aart-Jan Verdoold, ceo van Dunavast, stelt dat projecten als deze bijdragen aan stadsvernieuwing. ‘Daar wil je als ontwikkelaar bij zijn, het kan je een mooie referentie opleveren. Het helpt in geval dat er al een andere bestemming lag voor de locatie. Maar ook het feit dat Amvest hier al eerder instapte en dat ook Vorm aan de Dordtselaan in houtbouw stapt, zorgt voor een versnelling.’
Arjan de Groot, bij directeur Bolton Ontwikkeling, denkt ook dat de ontwikkeling van Up South een impuls zal geven aan de transformatie van het Motorstraatgebied tot een aantrekkelijk, levendig en toekomstbestendig stadsdeel. ‘Rotterdam-Zuid verdient hoogwaardige woningen in het middenhuursegment en een omgeving waar wonen, werken en voorzieningen moeiteloos samenkomen. We zetten bewust in op sociale cohesie en duurzaamheid, zodat bewoners trots kunnen zijn op hun wijk. Dit project laat zien dat Rotterdam-Zuid niet alleen potentie heeft, maar die potentie ook daadwerkelijk waarmaakt.’
Doorgroeien op Zuid
De start van de bouw van Up South, nog dit jaar, komt als geroepen. In 2024 werd binnen het NPRZ gestart met de bouw van slechts 434 woningen, tegenover 3751 woningen in de rest van de stad. Ook de aanpak van de slechte particuliere woningvoorraad verloopt stroef. Hiervoor loopt inmiddels een escalatietraject met Rijk, gemeente en corporaties naar aanleiding van de landelijke Woontop. Daarentegen wordt inmiddels ruim 60% van de nieuwbouw op Zuid gekocht door huidige bewoners van Zuid. Dit sluit aan bij de NPRZ-doelstelling dat bewoners op Zuid niet meer vertrekken zodra ze het beter krijgen, maar kunnen doorgroeien op Zuid.
De angst dat het investeren in de ene wijk leidt tot een verschuiving van de sociale problematiek naar de andere wijk is ongegrond volgens Marco Pastors, directeur NPRZ. ‘Dat argument wordt vaak aangehaald door mensen die tegen stadsvernieuwing zijn. Het Motorstraatgebied werd echter tot voor kort alleen aan de randen bewoond, en dat was louter sociale woningbouw. Met de nieuwbouw komt er ook ruimte voor middeninkomens, maar er worden in het gebied zelf geen goedkope huurwoningen gesloopt. Zo is er dus geen verdringing.’
Geen sprake van een waterbed
Pastors stelt dat de stad die betaalbare middenklassewoningen juist nodig heeft, omdat de jongeren door de 10 uur extra lessen, de schoolzorgteams en de baangaranties in zorg, haven en techniek, steeds hoger opgeleid worden. ‘Door nieuwe inwoners en dus ogen en oren in het Motorstraatgebied, zal het ook veiliger worden. Het helpt ook dat in de buurten eromheen in Vreewijk de slechtste woningen eveneens worden aangepakt. Dus hier is van een waterbed geen sprake; er is vooral extra ruimte voor stijgers om te blijven wonen op Zuid, en voor vestigers van buiten. Je kunt het ook als een compliment zien dat bewoners van elders nu naar Zuid verhuizen.’
Pastors herkent wel de onderliggende zorgen van de familie Korpershoek en van Huffel, of het ooit wat wordt met de buurt. ‘Zorgen dat Rotterdam-Zuid een volwaardig deel van de Randstad wordt, is een zaak van lange adem, vandaar onze planning van minimaal 20 jaar. Aanscherping van het vestigingsbeleid helpt om de verbetering te versnellen, dus moeten we bij vrijkomende goedkope huurwoningen ook zorgen voor kansrijkere vestigers. Daar zijn mogelijkheden voor, zowel voor corporaties als voor particuliere verhuur, onder andere door de Rotterdamwet. Maar sowieso zorgen betere woningen voor een leefbaarder en veiliger buurt. Dat is ook in het belang van bewoners van goedkope woningen.’
Facelift metrostation
Wat wellicht ook helpt, is de facelift die bus- en metrostation Zuidplein krijgt. Het station, al jaren een stenige en ongure omgeving, vorm het hart van de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid, met in de zeer nabije omgeving winkelcentrum Zuidplein, Theater Zuidplein en – aan de overkant – Ahoy Rotterdam, het Ikazia Ziekenhuis én het Motorstraatgebied.
Dagelijks maken duizenden reizigers gebruik van deze plek als aankomst, vertrek of overstappunt met de metro of bus. Ze kunnen straks rekenen op moderne voorzieningen, meer comfort en een aantrekkelijke omgeving met ruimte voor horeca en winkels. Bovendien komen er zeven nieuwe commerciële units in de hal, die zorgen voor extra voorzieningen en levendigheid.
Een korte versie van dit verhaal verscheen in in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
