Columnist Hein van der Meer heeft gemerkt dat de juridische uitdagingen op de Zuidas groot waren, maar dat ze in de woningontwikkeling zeker niet minder zijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
Na 26 jaar in de juridische dienstverlening te hebben gewerkt was het voor mij tijd voor wat nieuws. Inmiddels ben ik 4 maanden onderweg binnen de projectontwikkeling, en ik kan wel zeggen dat de (juridische) uitdagingen er niet minder om zijn geworden. En naast alle juridische vraagstukken zie ik nu ook dagelijks wat een woningontwikkelaar allemaal nog meer op zijn bord krijgt.
Het Didam-arrest bepaalde dat een-op-een verkoop van vastgoed door de overheid toegestaan is als er sprake is van één serieuze koopgegadigde. Tot zover de uitzondering op de regel, waarvan in de praktijk vaak gebruik kan worden gemaakt. Hoofdregel van het Didam-arrest is echter wel dat er een selectieprocedure – met voldoende openbaarheid – moet worden georganiseerd als er naar verwachting meerdere (potentiële) koopgegadigden zijn. Dit vanwege het gelijkheidsbeginsel waaraan de overheid gehouden is. Het Hof Arnhem–Leeuwarden heeft onlangs bepaald dat de aanbestedingsregels naar analogie van toepassing zijn op de verkoop van vastgoed door de overheid. Laat de gemeente dit na, dan kan een eerder gesloten koopovereenkomst vernietigd worden. Dus gelukkig geen nietigheid voor alle eerder gesloten overeenkomsten; dat zou desastreus zijn. Omdat er in het aanbestedingsrecht een maximale periode van 6 maanden geldt voor het instellen van zo’n vernietigingsactie, zijn oudere overeenkomsten ‘veilig’. Het is de vraag of dit stand houdt als deze kwestie wordt voorgelegd aan de Hoge Raad. Laten we het hopen.
En dan zijn er de regels van staatssteun. De prijsvorming met de overheid in projectontwikkeling is ingewikkeld en wordt bepaald door grond- en opstalexploitaties die vooraf worden gemaakt op basis van zo realistische mogelijke uitgangspunten. Overheden zullen steeds willen en moeten toetsen of wordt voldaan aan de regels van staatssteun en moeten daar passende regelingen voor treffen met hun contractspartij. Ook weer voer voor juristen waar wij vaak tegenaan lopen.
En wat dacht u van stikstof? Bij ‘ons’ in Brabant is stikstof compenseren tijdelijk (?) uit den boze. Stikstof is sowieso een element dat ervoor heeft gezorgd dat veel woningprojecten niet kunnen doorgaan. Gelukkig zijn er nog gebieden waar stikstof wel een rol speelt maar waar we de Aerius-toets doorstaan, zodat het plan door kan.
Ik heb bij binnenstedelijke projecten wel te maken gehad met vleermuizen in een te herontwikkelen gebouw. Als die er wonen en het gebouw moet op de schop, moeten er mitigerende maatregelen worden getroffen in de omgeving (vleermuiskasten) om een provinciale ontheffing te verkrijgen. Dit alles vreet tijd. Ik heb in Brabant de vleermuis nog niet gezien, maar wel al een vogel die op dezelfde wijze wordt beschermd, namelijk de steenuil. In de landelijke uitleggebieden kom je hem zeer veel tegen. En voormelde werkwijze en maatregelen gelden min of meer hetzelfde voor de steenuil.
En dan het recht op bezwaar, beroep en hoger beroep, ook als dat niet gegrond is. Ik schreef hier eerder een column over. De minister heeft het destijds ook aan de orde gesteld in de Kamer, maar een wetswijziging bleef uit. Het is een doorn in het oog dat iedereen in het geweer kan komen tegen een vergunning, ook als dit ongegrond is. Omdat banken als voorwaarde aan de woningkoper stellen dat er alleen gefinancierd wordt bij een onherroepelijke vergunning, ben je zo 1–2 jaar verder voordat je kunt gaan overdragen aan de kopers en kunt starten met bouwen. En kopers zo lang laten wachten is haast onmogelijk. Nu gaat onze huidige minister hier wel iets aan doen – er gebeuren gelukkig ook goede dingen in Den Haag. Hij gaat het opkomen tegen een verleende omgevingsvergunning beperken van 3 naar maximaal 2 rondes. Het is een kleine pleister, maar het is iets.
En vergeet niet de gestegen overdrachtsbelasting, waardoor wij in de locatieverwerving met extra kosten moeten rekenen. Of de op stapel staande huurregulering, die het ontwikkelen van huurwoningen – want gemaximeerde huurprijzen – onder druk zet. En de nieuwe Omgevingswet op 1 januari ingaat!
Tot zover een greep uit de juridische uitdagingen. Maar er zijn veel meer zaken die het vak van ontwikkelaar tot perfecte troubleshooter maken, zoals het verwerven van geschikte locaties of het winnen van een tender. Of een vervuilde bodem of andere zaken in de grond die tot kosten en vertraging leiden, zoals een archeologische vondst of een niet-gesprongen explosief uit de oorlog. Andere uitdagingen zijn de op zichzelf goede ambities op het gebied van duurzaamheid, die het realiseren van een haalbaar plan onmogelijk kunnen maken. Ook fijn: de gestegen bouwprijzen, inflatie en (hypotheek)rente. Bouwen werd duurder, maar lenen ook. En zo daalden de verkopen, de haalbaarheid van projecten en daarmee de ontwikkelproductie. En dit is slechts een kleine greep uit de zaken die dagelijks op het bord van de ontwikkelaar komen.
Op de Zuidas waren de juridische uitdagingen groot, maar in de woningontwikkeling zijn ze zeker niet minder. Ik moet soms denken aan Don Quichot met zijn gevecht tegen die molens… En toch slaagt projectontwikkelend Nederland er nog steeds in betaalbare woningen te bouwen. Door durf, door slimme oplossingen, door te ondernemen. Het zijn er tijdelijk wat minder, maar stilvallen zal het niet. En met de opgave die er ligt, moeten en gaan wij allemaal door.
Hein van der Meer is directeur projectontwikkeling bij Van Wanrooij en voormalig advocaat
Gerelateerde artikelen:
