Herontwikkeling van verouderde zones op bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor met name logistiek vindt vaker plaats dan gedacht en levert substantieel voordeel op.
De intensiteit van het ruimtegebruik neemt met 84% toe, de werkgelegenheid verzevenvoudigt en verouderde gebouwen op vervuilde terreinen worden vervangen door toekomstbestendige en duurzame logistieke gebouwen.
Deze conclusies trekt het adviesbureau Buck Consultants International (BCI) uit een eerste verkenning van een twintigtal herontwikkelingsprojecten in West- en Zuid-Nederland. In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, zijn twintig casussen geanalyseerd op gebruik vóór en ná herontwikkeling, succesvoorwaarden en barrières.
Opbrengsten
Op de twintig locaties vonden vaak (aflopende) industriële activiteiten of opslag plaats. Nu staan er vaak moderne, duurzame en energiezuinige gebouwen. De opbrengsten zijn gunstig, zo concludeert Buck Consultants International:
op de totale oppervlakte van 110 ha van de 20 casussen was eerst 422.000 m2 bvo gebouwd, na herontwikkeling 778.000 m2 bvo, een stijging van 84%;
de werkgelegenheid groeide van 350 banen tot 2600 banen;
de gebouwen hebben vrijwel allemaal het Breeam-duurzaamheidskenmerk en zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien.
Om tot deze resultaten te komen heeft in bijna alle gevallen sloop en nieuwbouw plaatsgevonden en was bodemsanering nodig. ‘Uit de analyse blijkt dat in 75% van de gevallen de kosten van een herontwikkellocatie 5 tot 15% hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfieldontwikkeling in dezelfde regio. Die extra kosten zitten met name in de meer complexe planontwikkeling en extra sloop- en saneringskosten. In de 25% overige gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nog niet gebruikt bedrijventerrein ongeveer gelijk’, aldus Jordi Hubers, senior-adviseur bij Buck Consultants International.
Barrières
De herontwikkeling blijkt in alle gevallen langer te duren dan vergelijkbare bouw op een nieuwe locatie. Deze langere termijn kan oplopen tot 18 maanden. Hubers: ‘De vastgoedontwikkelaars signaleren als belangrijkste knelpunt het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan.’ Maar ook de sloop van bestaand vastgoed, bodemsanering en de complexiteit om meerdere naast elkaar gelegen kavels te kopen, zijn knelpunten. Relatief weinig problemen zijn er met de elektriciteitsvoorziening en stikstofrechten.
In de discussie over de toegenomen vestiging van logistieke centra (‘verdozing’) blijkt de ontwikkeling van deze zogenaamde brownfieldlocaties een deel van de oplossing te zijn, naast de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen.
De twee belangrijkste door de gebiedsontwikkelaars ervaren problemen, namelijk een gedateerd bestemmingsplan en trage afgifte van de benodigde vergunningen, liggen op het bordje van de gemeente. De onderzochte succescases laten echter zien dat ontwikkelaars en gemeenten wél succesvol blijken te kunnen samenwerken.
