Op 3 augustus deed de kantonrechter Amsterdam uitspraak in een zaak tussen Bouwinvest en huurders van een woning. Aan de orde was de vraag of Bouwinvest de huurprijs had mogen aanpassen. Deze uitspraak werd in de pers al een ‘atoombom’ genoemd. PropertyNL sprak met David van Dijk van Greenberg Traurig over deze uitspraak.
Wordt deze uitspraak met recht een ‘atoombom’ genoemd?
‘Dat denk ik niet. Om het even in perspectief te plaatsen: dit is een heel specifieke uitspraak. Het gaat alleen over de verhuur van woonruimte tussen een professionele verhuurder en particuliere huurders. Voor andere vormen van verhuur (denk aan kantoor, logistiek etc.) is deze uitspraak dus niet relevant. Daarnaast is de uitspraak zeer casuïstisch. Het gaat om de uitleg van een specifieke bepaling in het huurcontract in deze ene zaak.
Bouwinvest liet zich in deze zaak niet bijstaan door een advocaat, maar door een toegevoegd gerechtsdeurwaarder. De insteek van de zaak was ook duidelijk een incassoprocedure die was gestart door de deurwaarder, in combinatie met ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Deurwaarders zijn doorgaans best goed in dit soort procedures, maar als het juridisch complexer wordt, komt het de juridische discussie vaak ten goede om een advocaat in te schakelen. Dat is in dit geval niet gebeurd.
Tot slot moet bedacht worden dat dit een uitspraak van de kantonrechter is. Er is dus nog een lange weg te gaan voordat dit door de Hoge Raad wordt beoordeeld.’
Wat is precies de discussie?
‘Het is in de kern betrekkelijk eenvoudig. De wet beoogt bepaalde partijen met een kwetsbaardere positie – zoals particulieren/consumenten – te beschermen tegen de macht van sterkere partijen. Als een sterkere partij het in een contract te bont maakt en dingen opschrijft die niet duidelijk zijn, maar wel in zijn voordeel, kan het zo zijn dat dat beding niet geldt.
In dit geval ging het over een richtlijn van de Europese Commissie, de zogenoemde ‘Richtlijn oneerlijke bedingen’. Die richtlijn schrijft voor dat moet worden bepaald of een beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.’
Wat stond er precies in de huurovereenkomst?
‘In de huurovereenkomst stond het volgende beding: De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).’
Hoe ging de kantonrechter daarmee om?
‘De kantonrechter oordeelde dat een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt in beginsel acceptabel is, als die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en als is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Maar de huurovereenkomst van Bouwinvest ging volgens de kantonrechter verder – té ver.
In de huurovereenkomst van Bouwinvest was het (volgens de kantonrechter), naast een verhoging met de inflatiecorrectie, ook mogelijk om ieder jaar nog een extra verhoging van 5% toe te passen. De kantonrechter vond dat dát te ver ging, en dat daardoor het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk werd verstoord. Daarnaast vond de kantonrechter dat het beding ook te vaag was geformuleerd: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbraken volgens de kantonrechter. Ook was er geen geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder volgens de kantonrechter aan de willekeur van de verhuurder was overgeleverd.’
Wat was de consequentie?
‘De betrekkelijk typische consequentie hiervan is dat het beding dat ging over huurprijsaanpassing helemaal niet gold. Het werd dus niet aangepast aan wat wél mag, maar het werd volledig buiten toepassing gesteld. Hierdoor had – achteraf bezien – de huurprijs vanaf het begin van de huurtermijn niet kunnen worden aangepast, en waren alle in het verleden toegepaste huurprijsverhogingen onterecht. Daardoor had de huurder juridisch bezien jarenlang te veel betaald.
Deze uitkomst is natuurlijk enigszins vreemd, want dát was ontegenzeggelijk niet wat partijen bij aanvang hadden bedoeld. De vraag is of dit leerstuk door de kantonrechter zo rigide had moeten worden toegepast en hoe dat zich in dit specifieke geval verhoudt tot het leerstuk van de redelijkheid en billijkheid.’
