Voor het eerst: de 100 beste vestigingslocaties van Nederland. In dit bigdata-onderzoek van PropertyNL staan geen woningen maar werklocaties centraal.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 28 mei 2021
Het gezegde dat Rotterdam de stad is waar het geld wordt verdiend en Amsterdam de stad waar het wordt uitgegeven, blijkt niet meer te kloppen. Amsterdam is veruit koploper in Nederland met aantal bedrijfsvestigingen, banen, waarde van het vastgoed én omloopsnelheid door aan- en verhuur van commercieel vastgoed. Op basis van die vier criteria van CBS/PropertyNL ontstaat deze nieuwe indeling van Nederland, met niet onverwacht een groot accent op Holland Metropole (de vier grote steden, Haarlemmermeer en Eindhoven), een sterke rol voor Brabant – met vier steden in de top-11 – en uitschieter Amersfoort, negende in de ranglijst van beste werklocaties.
Verrassend in de lijst zijn nieuwe vestigingsplaatsen als Lansingerland (12), Westland (21) en Meierijstad (36). Zij overtroeven beroemde historische steden als Hengelo (39), Almelo (41), Gouda (51) en Heerenveen (74).
Arbeidspotentieel
In Nederland bestaan er veel ranglijsten van gemeenten op het gebied van wonen, variërend van de gemeenten waar de prijzen het snelst stijgen of de meeste woningen worden toegevoegd tot onderzoeken naar het culturele aanbod per gemeente. Voorbeelden van dergelijke onderzoeken zijn bijvoorbeeld van de NVM, Kadaster, CBS, EW/Louter en de Atlas Nederlandse Gemeenten. Op het gebied van werken per gemeente is veel minder bigdata-onderzoek verricht.
Dit onderzoek van PropertyNL helpt bij de inschatting van de gemeente als vestigingsplaats voor kantoren, bedrijfsruimten en distributie. Woningen, retail en horeca hebben een andere samenhang en zijn daarom in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.
Uit het onderzoek komt de dominante positie van Amsterdam naar voren (13% van de weging in heel Nederland). De zes gemeenten van de Holland Metropole – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Haarlemmermeer en Eindhoven – zijn zelfs goed voor een derde van de bedrijvigheid. Holland Metropole is ook de combinatie die bij grote internationale beurzen zoals Mipim in Cannes en Expo Real in München het voortouw neemt voor Nederland. Het voorkomt het ronselen van internationale bedrijven door tientallen elkaar beconcurrerende steden.
Bij een testvraag naar wat dé werklocaties van Nederland zijn, komt Amersfoort niet vaak in de top-10, maar in dit onderzoek wel. Amersfoort is niet alleen een OV-knooppunt, maar ook een kantoren- en bedrijfsruimtestad die profiteert van de schaarste in zowel Amsterdam als Utrecht. De potentie van de stad is relatief groot, omdat hier nog veel woningen worden bijgebouwd en het arbeidspotentieel dus nog kan groeien. Dat zal Amsterdam en Utrecht in de toekomst juist beperken.
Verrassend
Onder de relatief onbekende plaatsen scoren in dit onderzoek Lansingerland, de twaalfde gemeente van Nederland, en Westland (21), plaatsen die profiteren van de schaarste in Rotterdam en Den Haag.
Onder de ‘established cities’ profileert Groningen zich op een tiende plek. De afstand tot andere steden in het noorden is aan het groeien. Leeuwarden staat pas op een 27ste plek, Heerenveen op 74 en Assen op 81, terwijl het tevergeefs zoeken is naar Veendam, de tweede stad van Groningen in inwonertal. In de 19e eeuw was Veendam nog een van de belangrijkste vestigingssteden van Nederland. Lloyds’s uit Londen startte de verovering van het continent in Amsterdam, Rotterdam én in Veendam.
Verrassend hoog komen plaatsen die menigeen zal moeten googelen, zoals Meierijstad (36) – de Brabantse combinatie van Schijndel, Sint Oedenrode en Veghel –, Horst aan de Maas (42) en Vijfheerenlanden (57). Deze plaatsen fungeren als magneten voor bedrijven vanwege hun distributiefunctie. Horst aan de Maas kan de grote centra accommoderen omdat het in oppervlakte de grootste plaats van Limburg is, Vijfheerenlanden kan dat als grootste in oppervlakte in Utrecht.
Tegenover deze positieve verrassingen staan roemruchte steden van weleer, zoals Vlissingen en Middelburg, die niet voorkomen in deze ranglijst met de beste werklocaties. De Zeeuwse havenstad en de provinciehoofdstad zijn niet de trekkers gebleken van de toekomst.
Magneet
Veel steden worstelen met hun imago om bedrijven aan te trekken. PropertyNL wil in de toekomst een link maken met de internationale categorisering van steden door de OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) met negen type steden (established cities, gateways, knowledge hubs, modern industrial centers, national service hubs, regional centers, reinvented cities, research centers and transformation poles).
Deze categorisering verschaft bij het Europese zusje PropertyEU, in samenwerking met prof. Greg Clark, veel inzicht in de internationale concurrentiepositie van steden. Zij voorkomt dat alle aandacht uitgaat naar de plaats op de ranglijst en de specifieke kracht van steden onderbelicht blijft.
Zo hebben heel verschillende steden zich weten te onderscheiden als researchcentra met hightech-campussen. De High Tech Campus vormde bijvoorbeeld zeker een belangrijke opstap voor de zesde plaats van Eindhoven, en Zernike (energie, chemie, big data) zorgde ervoor dat Groningen ondanks de perifere locatie op de tiende plek kwam. De Campus Twente (met onder andere nanotechnology) zette Enschede op de 18e plaats. Niet de rechtenfaculteit maar het BioScience Park verschafte Leiden een 19e plek, terwijl Ede/Wageningen (28) wordt opgestuwd door de Food Valley. Delft (35) profiteert van de TIC (Technology Innovation Campus). Het zijn voorbeelden van steden die succesvol hebben ingezet op technologie en daarmee ook als een magneet voor andere bedrijven fungeren.
Verantwoording
De PropertyNL Top-100 Vestigingsplaatsen is een hulp bij het selecteren van de meest optimale vestigingsplaats voor bedrijven en de beoordeling van gebouwen of portefeuilles voor ontwikkelaars, beleggers en financiers.
In het verleden werden steden geselecteerd op inwonertal of op demografische ontwikkeling. Zo kozen veel beleggers voor de top-20 steden, beperkten sommigen zich tot de Randstad of zochten ze in de vijfhoek met Zwolle/Eindhoven – het zogenoemde rompertjemodel.
Met big data is een verfijndere selectie te maken, met selecties op basis van bedrijvigheid, werkzame personen, waarde van het vastgoed en de omloopsnelheid daarvan.
PropertyNL neemt in de weging mee de waarde van de onroerende zaken van panden (niet-woningen) waarin in hoofdzaak bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd. Deze gegevens zijn ontleend aan het CBS.
Het aantal bedrijfsvestigingen betreft een onderzoek van het CBS naar alle bedrijven, exclusief bedrijfsvestigingen in de sectoren overheid, onderwijs en zorg, op basis van de SBI-code van 2008.
De ranglijst weegt ook het gemiddelde aantal banen van werknemers in dienst van bedrijven en instellingen. Het betreft een CBS-onderzoek.
Tot slot is als vierde component meegewogen de omloopsnelheid van de markt van commercieel vastgoed. De omloopsnelheid wordt gemeten aan de hand van het metrage aan gebruikerstransacties – kantoren, bedrijfsruimten en logistiek – dat wordt onderzocht door PropertyNL. Het onderzoek wordt al 20 jaar uitgevoerd onder alle makelaars van commercieel vastgoed in Nederland op basis van een inventarisatie van al het aanbod. Dit onderzoek kent een hoge respons, omdat veel vastgoedadviseurs een zekere transparantie belangrijk vinden en omdat opdrachtgevers de ranglijsten gebruiken als selectie-instrument.
De gegevens per gemeente zijn gebaseerd op het jaar 2019, voor de coronacrisis, omdat er voor veel steden in coronatijd een incidenteel afwijkend patroon ontstond. De data zijn uitgesplitst in kantoortransacties enerzijds versus bedrijfsruimte/logistiek anderzijds in een verhouding van één op drie. Deze verhouding is afgeleid van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter en de gemiddelde waardering per vierkante meter per categorie.
De vier datastromen – eindtotaal transacties, WOZ niet-woningen, aantal banen en bedrijfsvestigingen – zijn in de weging evenredig meegenomen. Dit levert een score op die de relatieve positie van de stad weergeeft.
Samen met de universiteiten en instellingen met specifieke kennis van vastgoed kan het model de komende jaren verder verfijnd worden. Er zijn bijvoorbeeld bigdata-combinaties te maken, waardoor per vestigingsplaats een prognose kan worden gemaakt met gebiedsontwikkelingen, transformaties en mogelijke obstakels, zoals gemeenten met de meeste energieverslindende kantoren. Deze gebouwen (slechter dan C-label) mogen binnenkort niet meer verhuurd worden.
Gerelateerde artikelen:
