Dit jaar leverden architecten vooral meer distributiecentra op. Ook was er meer aandacht voor circulair bouwen
Door Tim de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2018
De economie groeit weer en dat is te merken. De landelijke bezettingsgraad van kantoren is voor het eerst in jaren weer licht gestegen. Lokaal gaat het nog beter. De leegstand in Amsterdam is op het laagste niveau sinds 10 jaar. Buitenlandse beleggers doen grote aankopen, met name in Amsterdam. De verkoop van ‘het Atrium’ aan het Franse vastgoedbedrijf Amundi leverde zelfs een nieuw recordbedrag op. Het lijkt er dus op dat beleggers Amsterdam als alternatief voor Londen – na de Brexit – wel zien zitten. De groeiende vraag leidt in Amsterdam en (in mindere mate) in de andere grote steden tot een explosie aan bouwplannen. Het zet de huidige stad onder druk. Prijzen stijgen razendsnel, vooral op de woningmarkt. De keerzijde is dat het wonen in de stad zo langzamerhand alleen nog weggelegd is voor de rijkere groepen. Onze solidariteit wordt op de proef gesteld. Want hoe zorgen we met zijn allen dat er geen grotere tweedeling ontstaat?
Het is echter nog niet terug te zien in de lijst van dit jaar. Het totaal aantal opgeleverde vierkante meters op de lijst is ongeveer gelijk gebleven (woningbouw ontbreekt, zoals elk jaar). De leegstand van winkelruimte neemt weliswaar af, maar in de crisis is de Nederlander veel online gaan kopen. Ten opzichte van vorig jaar stegen de online uitgaven met 14%. Ook hier gaat het bij de opgeleverde gebouwen vaak om renovaties of beperkte uitbreidingen. De enige echte grote sprong in vierkante meters is te zien bij de distributiecentra. Online winkels, maar ook andere bedrijven, zijn enorm aan het uitbreiden. De centra worden ook steeds massaler. Het gebouw van Bol.com wordt volgend jaar alweer voorbijgestreefd. Veel van de nieuwe distributiecentra zijn duurzaam ontworpen en Breeam gecertificeerd. Jammer genoeg is inpassing van het ontwerp in de omgeving meestal van ondergeschikt belang. En wat gebeurt er eigenlijk met de kleinere distributiecentra die achterblijven?
Datacenters
Een nieuwe toevoeging aan de lijst grote platte dozen in het landschap zijn de datacenters. Nederland is een gewild vestigingsland vanwege het grootste internetknooppunt ter wereld, AMX-IX in Amsterdam. Google vestigt zich in de Eemshaven en Microsoft bouwt in de Wieringermeer een enorm complex. Over de bouw van deze complexen wordt erg geheimzinnig gedaan. Zeker is dat het om investeringen van miljarden euro’s gaat en vloeroppervlakten richting de 400.000 m² per locatie.
Architectenbureau Benthem en Crouwel liet dit jaar met het project AM4 voor Equinix zien dat het geen lelijke platte koek hoeft te zijn. AM4 moest door ruimtegebrek de hoogte in. Het bureau ontwierp een intrigerende gesloten doos van 72 meter hoog. Ontwerpers van datacenters (en distributiecentra) zouden hier een voorbeeld aan kunnen nemen.
De grootste oplevering van 2017 ontbreekt in de lijst, omdat het geen commerciële ontwikkeling is. In oktober kreeg het Erasmus MC de sleutel van zijn nieuwe gebouw, waar al acht jaar aan gebouwd is. Met maar liefst 203.000 m² is het pand, ontworpen door EGM, 40.000 m² groter dan de vorige recordhouder De Rotterdam (ontworpen door OMA/AMO). De vernieuwing van de zorg en het accommoderen van de toenemende vergrijzing zal de komende jaren een steeds grotere rol spelen bij het ontwerpen aan onze leefomgeving. Dit is overigens niet alleen een thema waarin woningcorporaties en zorginstellingen een rol hebben. Ook voor commerciële partijen liggen er mogelijkheden. De oudere is immers nu veel kapitaalkrachtiger dan in het verleden.
James Bond
Nummer één van de lijst OMA/AMO leverde ook meteen het grootste gebouw op de lijst. In het Rijkskantoor Rijnstraat 8 komen veel thema’s die dit jaar spelen bij elkaar. Het gebouw is het voorlopige eindpunt van flexibiliteit in de huisvesting van de overheid. Geen vaste bewoners, voor elk overheidsorgaan geschikt. OMA/AMO heeft het gebouw door de gebruikte materialen en detaillering daartegen gewapend, soms tot op het karikaturale af. Zo lijken sommige vergaderzalen zo overgenomen uit James Bond. Dit is niet onopgemerkt gebleven. Er zijn onder het personeel veel klachten over het veel te lage aantal werkplekken en de koele atmosfeer. Het schijnt dat minister van Buitenlandse Zaken Halbe Zijlstra de klachten zelfs in de ministerraad besproken heeft. Tot nu toe houdt Binnenlandse Zaken (verantwoordelijk voor de Rijksvastgoedbedrijf) het op gewennings- en aanpassingsproblemen en probeert ze het op te lossen door de app bij het gebouw te verbeteren. Zo kan de koffie nu alvast van te voren worden besteld om het wachten in de rij te elimineren. Ook geeft de app nog beter aan waar er nog werkplekken vrij zijn.
Ook andere overheden kregen in 2017 de sleutel van een nieuw onderkomen. Zo kregen de gemeenten Westland en Delft een nieuw gemeentehuis, is het provinciehuis in Gelderland gerenoveerd en werd het gebouw voor Eurojust in Den Haag opgeleverd. Bij alle was er sprake van (een variant op) een PPS-constructie; langdurige contracten waarin ontwerp, bouw, onderhoud en soms zelfs de catering worden uitbesteed. Kritiek op deze wijze van ontwikkelen begint steeds luider te klinken. Door langdurige contracten aan te gaan bereikt de overheid soms juist het tegenovergestelde van flexibiliteit. Zij zit vast aan afspraken die achteraf helemaal niet zo gunstig zijn. Bij de bezuinigingen op defensie moest bijvoorbeeld het PPS-contract voor overbodige gebouwen wel worden doorbetaald of duur worden afgekocht. Tegelijkertijd kan bijna elk gebouw dat de overheid afstoot door renovatie een nieuwe functie krijgen.
Circulair bouwen
Rijnstraat 8 wijst ook op een veelbelovende ontwikkeling. Steeds vaker kiest men voor renovaties waarbij niet alleen naar energiebesparing en opwekking wordt gekeken. Ook is er veel aandacht voor de omgang met grondstoffen. Van het sloopafval kon bij dit project 99% worden hergebruikt. Het kan echter nóg beter. Door circulair te bouwen blijven de grondstoffen hun kwaliteit behouden en degraderen ze niet. In 2017 zagen twee interessante voorbeelden het levenslicht. Architectenbureau Architecten.Cie ontwierp voor ABN Amro een circulair paviljoen op de Zuidas. Het doet dienst als ontmoetingsplek. In het ontwerp en de bouw is al zoveel mogelijk rekening gehouden met hergebruik van producten of materialen. Dat leidt tot een geheel andere architectuur. Tijdens de Dutch Design Week in Eindhoven presenteerden Overtreders W en Bureau Sla een andere variant. Zij ontwierpen een paviljoen dat voor 100% bestond uit geleende materialen. Na negen dagen gingen alle materialen weer terug naar de eigenaar zonder ook maar een gaatje of schroef. Architect Thomas Rau zet zich al jaren al in voor deze manier van bouwen. Hij richtte daarom in 2017 het Madaster op. Dit ‘kadaster voor materialen’ maakt het mogelijk om van alle gebruikte materialen in een gebouw een paspoort vast te leggen. Daardoor is toekomstig hergebruik eenvoudiger. Je weet immers precies welke materialen in welke kwaliteit en in welke hoeveelheden in een gebouw zitten. Hopelijk vinden ook de ontwerpers van de data- en distributiecentra de weg naar dit register, zodat deze dozen in de toekomst weer netjes kunnen worden ingepakt en op een andere locatie weer kunnen worden opgebouwd.
Tim de Boer is opgeleid als architect en stedenbouwkundige aan de TU Delft. Sinds 2006 schrijft hij over architectuur en de stad voor online kanalen, vakbladen en verschillende kranten. Ook doet hij zelf onderzoek naar onderwerpen als woningsplitsing of kabelbaanplannen. Dit jaar staat hij als nummer 17 op de kieslijst van de Haagse Stadspartij bij de raadsverkiezingen in zijn woonplaats Den Haag.
Verantwoording
Bij de samenstelling van deze Top-25 is gebruik gemaakt van de lijsten die PropertyNL Research opstelde voor de Top Ontwikkelaars. Door nader onderzoek is aan de projecten de naam van het architectenbureau toegevoegd. In de uiteindelijke lijst is het brutovloeroppervlak (bvo) van de in 2017 opgeleverde kantoren, winkels en hotels (en distributiecentra) per architectenbureau getotaliseerd. Tevens heeft de auteur zelf onderzoek gedaan. Als u vragen of opmerkingen hebt, kunt u altijd contact opnemen.
