Het draait om de exploitatie

Walas wil in het oude CBS-gebouw een mix van functies te realiseren. Geerd Simonis zet vraagtekens bij de koopprijs

Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 14, 14 september 2012

Sinds het Centraal Bureau voor Statistiek drie jaar geleden verhuisde naar zijn nieuwe onderkomen in Heerlen, zochten gemeente en Rijk naar een oplossing voor het kantoor dat het CBS leeg achter liet. Het 48.000 m² grote complex uit 1974 kwam grotendeels leeg te staan, alleen het Belastingkantoor bleef als huurder (11.000 m², gedeeltelijk in het aangrenzende voormalige mijngebouw) en leegstandsbeheerder Camelot verhuurt tijdelijk aan kleine bedrijen. Het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf, dat verantwoordelijk is voor de verkoop van overtollig rijksvastgoed, zat in zijn maag met het kolossale gebouw en er is zelfs over sloop gesproken. Uiteindelijk bood de Walas Groep de oplossing. De gemeente kocht het pand voor € 464.000 van het RVOB en droeg het direct voor eenzelfde prijs over aan de Walas Groep. De tot stand gekomen prijs is gebaseerd op taxaties van de gemeente en het rijk en er is over onderhandeld. De gemeente heeft de aankoop door Walas volledig gefinancierd met een lening met een looptijd van 7 jaar. Directeur-eigenaar Gerben van Straaten van de Walas Groep heeft voor het tot Carbon6 omgedoopte kantorencomplex een geleidelijke herontwikkeling voor ogen, een ‘living lab’. Hij noemt het een proeftuin voor uiteenlopende ontwikkelingen waar zowel de stad als de huurders van kunnen profiteren. Daarbij gelden andere spelregels dan met regulier kantoorvastgoed. ‘Flexibiliteit is essentieel, vandaar dat we een omzetgerelateerde huur rekenen en contracten met onbepaalde looptijd afsluiten die door de huurder eenzijdig zijn op te zeggen.’ Door functiewijziging verwacht hij 25.000 m² uit de Heerlense kantoorvoorraad te kunnen nemen.
Het concept voor Carbon6 is gebaseerd op de ideeën van Jane Jacobs, de Amerikaanse schrijfster en stadsactivist die in haar boek ‘The death and life of great American cities’ (1961) pleitte voor gemengde stadsbuurten en behoud van oude gebouwen om creativiteit te stimuleren. Zo’n mix zie je ook terug bij het kantorencomplex in Heerlen, dat vlakbij het station staat. Volgens Van Straaten is inmiddels een groot deel van de beschikbare ruimte verhuurd of zijn er partijen in onderhandeling. Zo is er een partij uit Rotterdam die er een datacenter wil realiseren, aanvankelijk 400 m² en op termijn uit te breiden tot mogelijk 4000 m². Ook is de conceptontwikkelaar in gesprek met RWTH, de technische universiteit uit Aken. Het doel is een combinatie van uiteenlopende functies en hergebruik van energie, bijvoorbeeld voor het urban farming project. Van Straaten: ‘Het doel van Walas is niet het beleggen in vastgoed en het behalen van rendement, het draait om de exploitatie. Daarbij denken we mee met de ondernemers en financieren de exploitatie en herontwikkeling vanuit de kasstroom. We beginnen met € 1,5 à 2 mln aan jaarinkomsten en dat bedrag moet groeien naar € 3 à 4 mln. We hebben voor de komende 10 jaar een begroting opgesteld.’ Doordat Walas overeenkomsten heeft gesloten met allerlei kleine huurders die de mogelijkheid hebben op te zeggen, zijn er wel onzekerheden. Omdat Walas op een andere manier met de exploitatie omgaat, komen daar geen huurovereenkomsten uit voort die gekapitaliseerd kunnen worden. Uit de exploitatie komt niet veel kapitaal ineens beschikbaar, terwijl de komende jaren een behoorlijke investering nodig is. Het grootste risico zit volgens Van Straaten in het derde jaar, maar hij denkt dat ‘te kunnen managen’.
De aanpassing van het gebouw zal geleidelijk gebeuren en gaandeweg wordt het concept dat uitgaat van elkaar versterkende functies uitgerold. Het kan zowel gaan om werkruimten voor startende ondernemers als grotere bedrijven en ook horeca, zorg, onderwijs, studentenhuisvesting of bijzondere retail. De helft van de bedrijven die zich er nu gevestigd heeft, komt van buiten de regio of zelfs uit het buitenland. De andere helft zijn mkb-bedrijven uit Heerlen en omgeving. ‘Starters die nog weinig omzet boeken betalen aanvankelijk een lage huur. Als ze na verloop van tijd meer ruimte zoeken, kunnen ze binnen het gebouw verhuizen.’
Het huidige mijnmuseum en de mijnmonumenten, twee schachtgebouwen, houden hun plek in het geheel. Verder wordt er ruimte gereserveerd voor stadslandbouw. het is vooral deze groene functie die de afgelopen halfjaar voor veel publiciteit heeft gezorgd. FarmCity, een bedrijf van Henk van Latesteijn, wil binnen met led-verlichting in het gebouw, op daken en aan gevels groenten en kruiden gaan verbouwen. Walas en FarmCity hebben een overeenkomst gesloten die het mogelijk maakt 15.000 m² in te vullen met urban farming, maar eerst zal een pilot gaan draaien. Volgens Van Straaten zijn diverse partijen in en rond de gemeente Heerlen vier jaar bezig geweest met plannen voor het CBS-gebouw. ‘Verschillende andere partijen hebben ook naar dit project gekeken, maar dat heeft nooit tot resultaat geleid. Ruim een jaar geleden hebben wij ons plan bij de gemeente en de RVOB neergelegd en in januari zijn de onderhandelingen tussen de gemeente en de RVOB over de aankoop gestart. Daarna is het heel snel gegaan.’
In mei was de officiële opening van Carbon6, verricht door demissionair minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken. Het Rijk beschouwt het CBS-pand als een mooi voorbeeld van hoe het Rijk omgaat met leegstaande kantoorgebouwen. In haar toespraak bij de opening zei Spies dat het gebouw nu wordt overgedragen aan ‘mensen die er iets moois van gaan maken, mensen die niet bang zijn voor innovatie, kansen en ontwikkelingen’.
Er zijn echter ook (vastgoed)ondernemers in Heerlen die vraagtekens zetten bij het project. Zo vindt Geerd Simonis, ontwikkelaar van het voormalige Philipsterrein C-Mill in Heerlen, dat sprake kan zijn van oneerlijke concurrentie als het CBS-gebouw als kantoor in de markt zou worden gezet. In een brief aan de gemeenteraad en het college van b en w stelt hij dat ‘de overeengekomen prijs ver beneden de huidige marktprijzen van kantoorruimte in Heerlen ligt, terwijl er in de leveringsakte en het bestemmingsplan geen beperkingen worden gesteld aan het gebruik van de locatie’. Simonis, die met C-Mill ook mikt op creatieve, startende ondernemers en een mix van functies, spreekt van onrechtmatige staatssteun en overweegt een klacht in te dienen bij de Europese Commissie of andere juridische stappen te ondernemen.
Desgevraagd licht Simonis toe: ‘Het concept van Carbon6 is op zich niet verkeerd en een perfecte aanvulling voor Heerlen. Mijn bezwaar is dat het ongeclausuleerd is verkocht voor ongeveer € 10 per m². Geënt op het concept van Walas is dat denkbaar, maar stel dat het Urban Farming project niet van de grond komt en over een halfjaar een reguliere huurder zich aan dient. Dan lijkt de prijs van € 464.000 voor een gebouw waar de huurder drie jaar geleden vertrok en waar sindsdien tijdelijke gebruikers in zitten gigantisch laag. Als dat de marktprijs is, zou fors moeten worden afgeboekt op even oude kantoren in de regio en ook elders in Nederland die te kampen hebben met leegstand. Voor taxateurs is dit belangrijke informatie.’ Simonis, die vroeger werkte bij TCN en 3W, heeft nog geen reactie van de gemeente gehad op zijn brief en wil graag weten hoe de koopsom tot stand is gekomen. ‘Ik zou graag onderliggende taxatierapporten willen zien.’
Van Straaten beschouwt dit als een zaak tussen de gemeente en Simonis en voelt zich niet rechtstreeks aangesproken. ‘Wij volgen ons eigen plan en geloven in de potentie van het CBS-gebouw.’ Hij denkt dat overeengekomen prijs tussen het Rijk en de gemeente wel de marktwaarde is. ‘In Nederland is sprake van een overaanbod van verouderde kantoorruimte en dat kan zelfs leiden tot een negatieve boekwaarde voor leegstaande panden. Dat komt doordat je ook rekening moet houden met sloop- en saneringskosten als een gebouw door de veroudering en de locatie echt onverhuurbaar is.’ Dat sommige ondernemers Carbon6 als een bedreiging zien, is volgens Van Straaten wel begrijpelijk, maar niet terecht. ‘Er worden appels met peren vergeleken. Het is een paradox: iedereen is voor een vrije markt, behalve als het om het eigen vastgoed gaat.’

Nieuw leven voor industrieel erfgoed
In Nederland worden talloze voormalige fabrieks-, bedrijfs- of kantoorcomplexen ingezet om startende en groeiende ondernemers van goedkoop onderdak te voorzien. Gedeelde voorzieningen en ruimte voor ontmoeting zijn daarbij gemeengoed. Vaak mikt men op de creatieve ondernemers, bijvoorbeeld in media, ict, architectuur of de (duurzame) energiesector.

Van Nelle ontwerpfabriek
Een van de eerste fabrieken die een nieuw leven kreeg was de Van Nelle-fabriek in Rotterdam. Tot 1995 was het modernistische complex uit 1923 - ontworpen door Leendert van der Vlugt van het bureau Brinkman & Van der Vlugt - in gebruik en de tabakslucht was al van verre te ruiken. Sara Lee verkocht het daarna aan de door Eric Gude opgerichte stichting De Ontwerpfabriek, met steun van VolkerWessels. Nu hebben 99 architecten, vormgevers en reclamebureaus hun stek in het rijksmonument.

NDSM
In Amsterdam vormt het NDSM-terrein, de voormalige scheepswerf, een culturele en creatieve broeiplaats. Maar op de voormalige scheepswerf zijn ook grote, internationale bedrijven gevestigd zoals de Hema, VNU en MTV. De laatste zit in de volledig herontwikkelde timmerwerkplaats. In de 20.000 m² grote NDSM-loods kunnen huurders een casco zelf afbouwen. Biesterbos, een dochter van VolkerWessels, Fortress en de Amsterdamse investeerder Het Fort ontwikkelen de meeste gebouwen op het terrein in Amsterdam- Noord.

C-Mill
Niet alleen vooroorlogse fabrieken worden onder handen genomen, ook complexen uit de jaren vijftig en zestig zijn in trek als bedrijfsverzamelgebouwen. Zo heeft Geerd Simonis met zijn onderneming C’magne de vestiging van Philips in Heerlen omgeturnd tot C-mill. Naast starters vinden ook meer gevestigde ondernemingen hier een plek. Op het 15 ha grote terrein zijn enkele gebouwen uit de jaren vijftig gerenoveerd.

Caballero-fabriek
Soms is het de overheid die het initiatief neemt voor de herontwikkeling van industrieel erfgoed. Zo investeerde de gemeente Den Haag circa € 25 mln in de Caballero-fabriek op de Binckhorst, een voormalige sigarettenfabiek uit 1953. In 1995 verhuisde British American Tabacco de productie naar Zevenaar en kwam het gebouw leeg te staan. De gemeente kocht het later en deed de transformatie zelf. Op 12.000 m² zijn sinds 2006 diverse bedrijven op het gebied van architectuur, design en communicatie, fotografie en film, games en ict gevestigd. Ook zijn er vergaderzalen te huur en kunnen bijeenkomsten en borrels worden gehouden in het Ketelhuis. Er zijn circa 100 huurders, zowel starters als gevestigde bedrijven in de creatieve en innovatieve sector. De huren variëren van € 100- 130 per m².

Industriepark Kleefse Waard
Van dezelfde periode is Industriepark Kleefse Waard in Arnhem, het voormalige fabriekcomplex van AkzoNobel. Hier werden tot de jaren 80 kunstvezels en verven geproduceerd en nu zitten er 40 technische bedrijven en een ‘incubator’ voor starters op het gebied van duurzame energie, Greenhouse. Die worden begeleid door de stichting Kiemt. Industriepark Kleefse Waard (45 ha) is een project van Schipper Bosch, een ontwikkelende belegger uit Amersfoort.

Hembrugterrein
Het Hembrugterrein in Zaanstad, een voormalige munitiefabriek van Defensie, wordt herontwikkeld door het Rijk. De RVOB heeft al enkele van de in totaal 125 industriële en deels monumentale gebouwen gerestaureerd op het 43 ha grote terrein. Het ontwikkelingsbedrijf van het rijk mikt op kleinschalige creatieve en innovatieve bedrijven in de food- en maakindustrie. Ook is er ruimte voor hotels, horeca en retail en toeristische functies.

Canadese stadsvernieuwing als inspiratie
Walas is in 1992 in Canada opgericht door Gerben van Straaten, die ervaring opdeed met stadsvernieuwing in Vancouver. Onder de holding Walas Europe vallen de werkmaatschappijen Walas Concepts, Walas Ventures, Walas Projects en Hudson555. Van Straaten is nauw betrokken bij elk van deze dochters.
Walas Projects houdt zich bezig met beheer en exploitatie en project- en gebiedsontwikkeling, zowel voor eigen rekening en risico als in opdracht van derden, is ondergebracht bij Walas Ventures. 555 Hudson is het vastgoedbedrijf van Walas Europe. Deze werkmaatschappij verwerft en verkoopt vastgoed, zowel gebouwen - bijvoorbeeld het CBS-pand - als gebieden. Bij Walas werken in totaal 24 mensen en de portefeuille heeft een omvang van circa 100.000 m², zowel eigen bezit en exploitatie in opdracht van derden. Voor de gemeente Tilburg gaat het bedrijf de voormalige NSwerkplaats, onderdeel van de Spoorzone, voor een periode van 5 tot 10 jaar exploiteren met een mix van bedrijvigheid, startende ondernemers, atelierruimte en werkplaatsen. Ook kunnen er evenementen worden georganiseerd. De gemeente Tilburg en Walas hebben hiervoor in april een intentieovereenkomst gesloten.