Het waren tropenjaren voor Carel de Reus als voorzitter van projectontwikkelingsvereniging Neprom. De parlementaire enquête bouwfraude heeft niet boven tafel gekregen hoe het werkelijk zat met de grondverwerving op de Vinex-locaties. ‘Wij betaalden twee keer voor de grond: eenmaal bij aankoop van particulieren, en vervolgens nog eens bij aankoop van de gemeenten. We hebben met vuur gespeeld.' Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, juli 2003
Het waren tropenjaren voor Carel de Reus als voorzitter van projectontwikkelingsvereniging Neprom. De parlementaire enquête bouwfraude heeft niet boven tafel gekregen hoe het werkelijk zat met de grondverwerving op de Vinex-locaties. ‘Wij betaalden twee keer voor de grond: eenmaal bij aankoop van particulieren, en vervolgens nog eens bij aankoop van de gemeenten. We hebben met vuur gespeeld.'
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, juli 2003
door Monique Roso
Carel de Reus kan terugkijken op een stormachtige zittingstermijn als voorzitter van de Neprom. De Vijfde Nota ruimtelijke ordening bood geen houvast. De spanning tussen politiek en projectontwikkelaar is snel toegenomen: tijdens de parlementaire enquête bouwfraude werden projectontwikkelaars beticht van verrijking ten koste van huizenkopers op de Vinex-locaties. Daar kwam tijdens de openbare verhoren nog een persoonlijk getinte aanval bij naar De Reus die ervan werd beschuldigd in de tijd dat hij nog ambtenaar was locaties te hebben ‘gelekt’ naar projectontwikkelaars. De beschuldiging werd nooit hard gemaakt, maar worden daarmee ook de sporen uitgewist?
‘Het was inderdaad een hectische periode’, erkent De Reus. ‘Een aantal mensen uit de Tweede Kamer probeerde ons in de verdachtenbank te zetten. Op die beschuldigingen over misbruik van grondposities op Vinex-locaties hebben we inhoudelijk gereageerd. Voortdurend hebben we erop gewezen dat projectontwikkelaars juist op verzoek van gemeenten grondposities hebben ingenomen, dat niet wij de woningprijzen hebben opgedreven. In het slotdebat zijn we in zekere zin ook weer gerehabiliteerd.’
Toch zit het De Reus dwars: ‘Een parlementaire enquêtecommissie is het hoogste orgaan dat we in Nederland hebben ten behoeve van waarheidsvinding. Het is ook uiterst belangrijk dat er waarheidsvinding plaatsvindt. Maar doe dat dan ook onbesproken, onbevooroordeeld.’ Hij probeert geen namen te noemen, maar ontkomt er toch niet aan: ‘Er zijn één of twee Kamerleden die projectontwikkelaars te vuur en te zwaard proberen te bestrijden. PvdA’er Adri Duivesteijn is er daar één van.’ Juist hij was lid van de enquêtecommissie en drukte een zwaar stempel op de verhoren.
De Neprom probeert al enkele jaren het beeld te bestrijden dat projectontwikkelaars bij de bouw van de Vinex-wijken hun zakken hebben gevuld door misbruik te maken van de tekorten op de woningmarkt en de nieuwbouw voor de hoofdprijs in de markt te zetten. De toon werd gezet in 2000, toen de eerste Vinex-wijken waren opgeleverd en toenmalig staatssecretaris Remkes de Tweede Kamer meldde dat de prijzen van nieuwbouw sneller waren gestegen dan de kwaliteit. De Neprom wees er meteen op dat de prijzen van bestaande bouw nog veel sneller waren gestegen (+7% voor nieuwbouw en +35% voor bestaande bouw). Ook een onderzoek van Kolpron werd in stelling gebracht: dat toonde aan dat de prijsstijgingen vooral het gevolg waren van de sterk gestegen grondkosten. Het waren de boeren en de gemeentelijke grondbedrijven die daarvan profiteren, aldus de Neprom.
De Reus gaat terug naar de periode dat CDA’er Enneüs Heerma staatssecretaris op VROM was. ‘Heerma besloot de verantwoordelijkheid voor de woningbouw bij de markt te leggen. Vervolgens werden de Vinex-locaties bekend en werden tegelijkertijd de locatiesubsidies voor het afdekken van de onrendabele toppen geschrapt. De gemeenten wilden geen risico’s meer nemen en vroegen ons, de projectontwikkelaars of we grondposities wilden innemen op de aangewezen woningbouwlocaties. Op de keper beschouwd kochten we toen juist anti-speculatief aan. Bouwfonds was de eerste die de stap zette. Wij kochten de grond voor -toen- fl 30 tot fl 40 per vierkante meter van de boeren. We verkochten de grond daarna voor een veel lager bedrag aan de gemeenten, voor bedragen die varieerden van fl 10 tot fl 15 per vierkante meter. Wat we daarvoor terugkregen, waren bouwclaims. Doordat de markt voor koopwoningen aantrok, konden we deze verliezen op de grondverkoop compenseren. Je ziet ook dat op locaties waar dit systeem niet kon worden toegepast, men nu in de problemen komt met de grondexploitatie. Ons beleid heeft juist tot gematigde prijzen geleid.’
Volgens De Reus hebben de marktpartijen daarmee grote risico’s genomen: ‘De gemeenten verkochten de grond weer aan ons. We betaalden dus twee keer voor de grond: eenmaal bij aankoop van particulieren, en vervolgens nog eens bij aankoop van de gemeenten. Achteraf bezien hebben we toen met vuur gespeeld. Als de woningmarkt eerder was ingeklapt, hadden we nu met de gebakken peren gezeten.’
Het steekt hem dat hij nooit de kans heeft gekregen dit aan de politiek duidelijk te maken. ‘Deze gang van zaken is nooit aan de orde geweest tijdens de bouwenquête. We zijn ook niet opgeroepen voor de openbare verhoren.. Dat is toch merkwaardig als je zaken boven tafel wilt krijgen.’
De persoonlijke aanval op Carel de Reus heeft ook sporen nagelaten. Dat balletje ging rollen toen oud-aannemer Dick Terlingen tijdens een uitzending van het TV-programma Zembla ambtenaren ervan beschuldigde locaties te hebben ‘gelekt’ naar ontwikkelaars, waarna die snel grondposities konden innemen. Daardoor zouden woningen zeker fl 40.000 te duur zijn geworden. In de verhoren noemde hij de naam van De Reus.
‘Eerst werd ik vooral erg boos op de reactie van PvdA-Kamerlid Ferd Crone. Zonder zich te vergewissen van wat nu werkelijk de praktijk is geweest, betoogde hij dat die extra winst van fl 40.000 per woning terug moest. Hij riep maar wat.’
De Neprom reageerde op de uitzending met een persbericht waarin werd betoogd dat het niet de projectontwikkelaars waren die de -vermeende- hoge woningprijzen veroorzaakten. ‘We zaten enkele dagen later hier op kantoor naar het openbaar verhoor van Terlingen te kijken, toen opeens mijn naam werd genoemd. Ik vond dat zo bizar dat ik in lachen uitbarstte. Totdat drie minuten later alle grote kranten en televisiestations belden.’
‘Met drie oud-collega’s werden we beschuldigd van zaken die ver na onze tijd bij VROM speelden, van etentjes in molens waar ik nooit geweest kon zijn. Ik heb nooit contact met Terlingen gehad. Hij is zelf in 1986 met pensioen gegaan. Het departement van VROM heeft rechercheonderzoek gedaan. Ook daaruit bleek dat er nooit verband had bestaan tussen ons en Terlingen, laat staan dat er aanleiding was voor de beschuldigingen. Het was zover van de werkelijkheid af dat ik er wel rustig onder ben gebleven. Het lastigste is het voor je familie en kennissen. Een van de andere beschuldigden kreeg bij de groenteboer een bemoedigende klap op de schouder met de woorden ‘we snappen je wel, we hebben allemaal wel eens gerommeld’.’
De Reus blijft zitten met de vraag waarom iemand die hem niet kende hem zwart heeft willen maken. ‘Achteraf analyserend denken we dat Terlingen boos moet zijn geweest over de Neprom-reactie op de Zembla-uitzending. Hij heeft ook toegegeven het hele verhaal te hebben verzonnen.’ Na het gedane leed bleef een ruiterlijk pardon uit. ‘Commissievoorzitter Marijke Vos gaf toe dat de beschuldigingen niet relevant waren. Maar excuses zijn nooit aangeboden, of minimaal een fatsoenlijke reactie.’
In het gesprek schakelt De Reus naadloos over van zijn persoonlijke affaire naar hetgeen de projectontwikkelaars als beroepsgroep door de commissie is aangedaan. ‘Met de uithalen in de richting van de projectontwikkelaars trad de enquêtecommissie ook buiten haar oorspronkelijke opdracht. Functioneel was het geweest om het over de aanbestedingen zelf te hebben. Hoe komt het dat een beroepsgroep die E 11 mrd aan opdrachten verstrekt kennelijk geen probleem heeft met de aanbesteding en de overheid wel?’
Volgens De Reus had een dergelijke vergelijking interessante leerpunten kunnen opleveren over de overheid in haar rol als opdrachtgever. ‘De overheid denkt met de allerlaagste prijs ook de beste prijs te hebben. Maar dan is er geen rekening gehouden met wijzigingen van bestekken enzovoorts. Ontwikkelaars kijken behalve naar de prijs ook welke aannemer het meest geschikt is, hoe de service tijdens en na het proces is.’ De Europese regels voor overheidsaanbestedingen dwingen echter juist alleen te selecteren op prijs. De Reus: ‘Nederland heeft bij deze enquête de kans werkelijk gemist om op Europees niveau de systematiek voor overheidsaanbestedingen aan de orde te stellen.’
Bij de start van zijn voorzitterschap in 2001 wilde hij laten zien ‘dat we met een prachtig vak bezig zijn’. Hij was eigenlijk een beetje tegen wil en dank voorzitter geworden. Guus Hoefsloot, de huidige bestuursvoorzitter van Heijmans, had maar even de voorzittershamer kunnen hanteren omdat hij plotseling zitting kreeg in de toen tumulteuze raad van bestuur van HBG. ‘Toen de vraag op tafel kwam wie nu voorzitter moest worden, was ik het laatste die onder de tafel dook.’
De Reus is een vakman maar hoeft niet zonodig overal zijn stempel op te zetten. ‘Je werkt aan de vormgeving van Nederland, realiseert nieuwe stadsdelen, hanteert een hoog ambitieniveau. We zijn niet allemaal snelle jongens in Porsches die zo snel mogelijk veel geld willen verdienen. Elke film laat weer het geijkte beeld zien van de griezel van een projectontwikkelaar die oude vrouwtjes uit hun huizen jaagt. Dat beeld wilde ik bestrijden. We hebben daar invulling aan gegeven door middel van debatten, congressen, publicaties en cursussen. Maar uiteindelijk bleken twee, drie jaar daarvoor te kort te zijn. Peter Ruigrok gaat daar nu versterkt mee door.’
De kloof tussen overheid en projectontwikkelaars is kleiner geworden – ondanks een enkele volksvertegenwoordiger die wantrouwend blijft. ‘Grote, middelgrote maar ook wel kleinere gemeenten weten inmiddels wat ze hebben aan een ontwikkelaar – ook al zijn de verschillen soms erg groot afhankelijk van de omvang en de complexiteit van een project.’
Met de mega-operatie voor de deur die ‘aanpak van naoorlogse wijken’ heet, is er een nieuwe doelgroep opgedoken voor de Neprom: de woningcorporaties. ‘Die opgave kan niet anders opgelost worden dan in nauwe samenwerking. Maar de cultuurverschillen zijn erg groot. Bij corporaties bestaat veel wantrouwen over onze bedoelingen. Maar omgekeerd is er ook vanuit onze sector naar de woningcorporaties onbekendheid en onbegrip. Corporaties die het verst zijn met het denken over projectontwikkeling, hebben het minste moeite met samenwerking. Vanuit beide kanten zal het bewustzijn moeten groeien dat het gewoon een andere manier van projectontwikkeling is. Wij kunnen best meedenken over de toekomst van de bewoners in een wijk. Maar we laten er geen misverstand over bestaan dat de schoorsteen moet blijven roken; de rendementen moeten wel worden gehaald.’
En de economische tegenwind? ‘Het is meer angst voor een slechte markt dan dat het dramatisch is. Een woning met een goede prijs/kwaliteitverhouding verkoopt nog steeds. Winkels worden nooit wild op risico gebouwd. En de toevoeging van nieuwe kantoren is minder erg dan de groeiende leegstand in bestaande kantoren – ontwikkelaars moeten aan de slag met de transitieopgave voor oudere kantoren. Op de toppen van de markt kon iedereen een kantoor neerzetten en gemeenten werkten er graag aan mee: iedereen wilde die buitenlandse vestiging. Het was wildwest. Het zijn de avonturiers die nu met de brokken zitten.’
