Het Rijk probeert als een Rupsje Nooitgenoeg ook in moeilijke tijden zoveel mogelijk te verdienen aan de vastgoedsector, vindt columnist Ynze van der Tempel.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 9 juni 2023
In de wereld van minister Hugo de Jonge lijkt fiscaliteit niet van belang om de woningbouwproductie op gang te houden. De minister onderschat daarmee de invloed van belastingheffing op de bouw van (betaalbare) nieuwe woningen. Belastingen zijn een belangrijke component van de kostprijs van een woning. Ook is een stabiel fiscaal beleid belangrijk voor de zo gewenste investeringen van institutionele beleggers in huurwoningen. Op dat vlak kan er nog veel verbeteren. Het wordt daarom tijd dat De Jonge onderkent dat fiscaliteit van groot belang is voor de woningproductie.
In de brief ‘Doorbouwen in veranderende omstandigheden’, die de minister onlangs aan de Tweede Kamer stuurde, besteedt hij slechts in één zin aandacht aan fiscaliteit. In die ene zin staat dat hij niets voelt voor een verlaging van de btw of overdrachtsbelasting. Het Rijk heeft daar volgens de minister geen geld voor. En daar komt bij dat hij zo’n maatregel ook ondoelmatig vindt, omdat er ook projecten kunnen zijn die zonder lagere belastingheffing toch wel zouden starten. Daarmee maakt de minister zich er wel erg gemakkelijk vanaf. Of accepteert hij blindelings een ‘njet’ van het ministerie van Financiën (lees: zijn partijgenoot Marnix van Rij)?
Laten we eerst eens kijken naar het eerste bezwaar: er is geen geld. Op de meeste nieuwbouwwoningen drukt 21% btw. Btw is daarmee een van de grootste kostenposten voor een projectontwikkelaar. Het Rijk ontvangt die btw echter alleen als een woning wordt opgeleverd. Geen woning = geen opbrengst. Een lager btw-tarief geeft lucht in de haalbaarheidsanalyses van projectontwikkelaars, waardoor er meer projecten kunnen starten. De vraag is dan ook of de staatskas er echt slechter van wordt als er bijvoorbeeld een verlaagd btw-tarief van 9% zou gaan gelden voor betaalbare (huur)woningen. Begrotingstechnisch zijn er vast allemaal bezwaren, maar met politieke wil zijn die te overwinnen in het belang van de volkshuisvesting.
Dan het tweede bezwaar: van een tariefsverlaging profiteren ook projecten die anders toch wel zouden starten. Dat is ongetwijfeld het geval. Maar is dat erg? In zijn brief constateert de minister dat de rente en bouwkosten zijn gestegen en dat kopers minder kunnen betalen. De markt lijdt dus pijn. Veel pijn. En de komende tijd moeten de grondprijzen volgens de minister ook nog naar beneden. Is het dan zo erg als het ministerie van Financiën ook wat inkomsten misloopt ten behoeve van het hogere doel van het op gang houden van de woningproductie? Nee. Het wordt tijd, zou ik haast zeggen, want de afgelopen tijd heeft het ministerie de vastgoedsector gebruikt als een soort pinautomaat. Zo is het overdrachtsbelastingtarief voor huurwoningen verhoogd van 2% naar 10,4%, een stijging van ruim 500%. Daarbij valt de stijging van de bouwkosten met 15% in de periode maart 2021–maart 2023, die de minister in zijn brief wél noemt, in het niet. Begin dit jaar kwam daar de aankondiging bij om aandelentransacties met nieuwe huurwoningen zwaarder te gaan belasten. Een transactievorm die het ministerie van Financiën de afgelopen jaren via een beleidsbesluit nota bene zelf faciliteerde! Het Rijk probeert dus – als een Rupsje Nooitgenoeg – ook in moeilijke tijden zoveel mogelijk te verdienen aan de vastgoedsector en aan de bouw van nieuwe woningen. Dat mag wel een tandje minder, want anders keert de wal het schip.
En daarmee kom ik op het investeringsklimaat. Dat is volgens de minister – naast stabiel en betrouwbaar beleid – van groot belang. Maar ook daar valt op fiscaal gebied het nodige te verbeteren. Over de misser met box 3 – waardoor veel goedkope huurwoningen nu de verkoop in gaan – is al veel geschreven.
De vervijfvoudiging van het overdrachtsbelastingtarief voor huurwoningen in korte tijd geeft ook geen blijk van stabiel en betrouwbaar beleid. Dat geldt ook voor het aangekondigde wetsvoorstel voor aandelentransacties, waarin geen overgangsmaatregel is opgenomen voor al aangegane transacties. En dan heb ik het nog niet gehad over de verdere aanscherping van de renteaftrekbeperking die vooral de vastgoedsector hard raakt. In sommige gevallen kan dit leiden tot een effectief vennootschapsbelastingtarief van boven de 50%. Vastgoedbeleggers gaan dan graag ergens anders heen met hun geld.
Geen geld = geen woningen. Het wordt tijd dat Hugo de Jonge onderkent dat fiscaal beleid van groot belang is voor de bouw van nieuwe woningen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
