Om een ontwikkeling of transformatie financieel haalbaar te maken is een breed pallet financiële instrumenten beschikbaar, vooral voor het aantrekken van vreemd vermogen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 22 oktober 2021
Waren het traditioneel alleen banken, steeds meer horen ook fondsmanagers met ‘debt funds’ tot de verstrekkers van een vreemde financiering op maat. Afhankelijk van het risicoprofiel verschilt hierbij de verhouding tussen de inbreng van eigen en vreemd vermogen.
Naast deze splitsing in eigen en vreemd vermogen kan bij de financiering natuurlijk ook gekeken worden naar de splitsing tussen de opstal en de grond. En dan komen we al snel terecht bij het grote taboe erfpacht.
Het Nederlandse erfpachtstelsel bestaat natuurlijk al heel lang en is vooral vanuit de overheid georganiseerd. Het is van oudsher vooral in een aantal grote steden gebaseerd op de filosofie van collectief bezit van de gronden in de stad. Als geen sprake is van eeuwigdurende erfpacht maar van een vaste looptijd, zijn vooral langetermijninvesteerders niet happig om in vastgoed op dergelijke erfpachtgronden te investeren. Zij zijn bang voor een lagere waardering vanwege een onzekere prijsbepaling van de erfpachtcanon gedurende de looptijd van het contract.
Ook bijvoorbeeld London kent een vorm van erfpacht. Een groot deel van West End is sinds jaar en dag uitgegeven in ‘ground lease’ door slechts een beperkt aantal grondeigenaren. Het principe is simpel en biedt zekerheid voor de eigenaar, de belegger van het vastgoed (of beter: de opstal). Er wordt voor een lange periode een vaste, inflatiebestendige en relatief lage ‘ground rent’ (canon) betaald en meer is het niet, duidelijk en transparant dus. Als deze lange periode van bijvoorbeeld 100 jaar is afgelopen, bestaat de mogelijkheid tot verlenging, vaak voor eenzelfde periode. Hier zijn geen duidelijke waardeverschillen van bijvoorbeeld kantoren of winkelpanden te onderscheiden tussen ground lease en grondeigendom.
Financiering van transformatie of verbetering van het eigen rendement op vastgoedinvesteringen via erfpacht volgens dit Engelse model kan erfpacht uit de taboesfeer halen. Alleen moet de erfpachtcanon stelselmatig lager zijn dan het huurrendement en kan het benodigd eigen vermogen voor een transformatie lager zijn, maar dat is vaak zo.
Wat ook goed kan, is de mogelijkheid om erfpacht of ‘ground lease’ in te zetten bij de ontwikkeling en het beheer van huur- of koopwoningen en zo woningen beter betaalbaar en haalbaar te maken voor een grotere doelgroep.
Niets is nieuw, en varianten op het bovenstaande zijn in het verleden al bedacht en uitgewerkt. Toch kan deze vorm van ground lease een extra impuls geven aan de transformatie van vastgoed en het beheer van de vastgoedportefeuille.
Een aantal pensioenfondsen en verzekeraars belegt ook al lang in gronden, van opportunistisch via grondbanken tot aan risico-arm, bijvoorbeeld via landbouwgronden. Beleggen in ‘ground leases’ kan een mooie, risicovrije aanvulling zijn, mits – want daar gaat het om – de partij die voor een langere periode de ground rent (canon) gaat betalen kredietwaardig is. De kredietwaardigheid van deze partij is eigenlijk nog belangrijker dan de grond, en dat maakt deze investering voor de investeerder in ground leases plotseling veel minder een typische vastgoedbelegging. Maar wat maakt dat uit? Zolang er een zeker en stabiel rendement uitkomt is het goed, en maakt het niet uit in welk hokje je het stopt.
Deze beleggingsvorm is overigens maar één van de steeds meer hybride beleggingsmogelijkheden die de laatste jaren zijn ontwikkeld. Denk buiten de gebaande paden!
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
