Otto Ambagtsheer moet zorgen voor een omslag in Nederland van het portfolio van Unibail-Rodamco.
"Otto Ambagtsheer moet zorgen voor een omslag in Nederland van het portfolio van Unibail-Rodamco.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, januari 2016
Door Gabriëlle Klaver
‘Nederland blijft achter’, zei cfo Jaap Tonckens van Unibail-Rodamco een halfjaar geleden. De topmensen in Parijs van de grootste Europese winkelvastgoedeigenaar zijn niet tevreden over de prestaties van de winkelcentra in Nederland. De huurinkomsten blijven niet alleen achter; ze dalen zelfs. In alle andere landen waar Unibail-Rodamco actief is, is dat niet het geval. In tegendeel: daar worden goede prestaties neergezet, conform de verwachtingen van de aandeelhouders van de beurslieveling.
Otto Ambagtsheer is man die moet zorgen voor de turnaround in Nederland. Sinds krap een jaar is hij de nieuwe regio-directeur Benelux van Unibail-Rodamco. Hij nuanceert de Nederlandse prestaties, iets wat Tonckens zelf ook al deed: ‘We hebben uitdagende retailjaren achter de rug. Kijk alleen al naar het aantal faillissementen van het afgelopen jaar: niet de minste namen zijn omgevallen. Al met al vind ik dat we redelijk door de crisis zijn gekomen.’
Dat neemt niet weg dat Ambagtsheer de ambitie heeft om de gedaalde Nederlandse like-for-like huurinkomsten (–2,3%) meer in lijn brengen met de gemiddelde stijging van 5,3% van de netto-huurinkomsten van Unibail-Rodamco. Begin februari, tijdens de presentaties van de jaarcijfers, zal duidelijk worden of het de goede kant opgaat.
Nederland maatje te klein
Het is echter niet alleen het gure winkelklimaat waardoor de Nederlandse cijfers achterblijven. Unibail-Rodamco vindt dat de Nederlandse winkelcentra die het in portefeuille heeft, niet van dezelfde kwaliteit zijn als de rest van het portfolio. In andere landen kan Unibail-Rodamco met zijn grootschalige winkelcentra meer zelf de markt bepalen, maar in Nederland zijn er geen winkelcentra met een dergelijke grootte.
Almere (88.000 m²) is het grootste winkelcentrum dat Unibail-Rodamco in portefeuille heeft, gevolgd door Leidsenhage (75.000 m²), Zoetermeer (53.000 m²) en Amstelveen (52.000 m²). Op het programma staat dus het upgraden en uitbreiden van deze centra, waarbij de noodzaak hiertoe voor het vrij nieuwe Almere volgens Ambagtsheer het kleinst is: ‘Dat is geen slechte ontwikkeling geweest; het was alleen bij oplevering wat te groot voor het verzorgingsgebied. Het Belfort, het vernieuwde horecaplein in Almere, is bijvoorbeeld een groot succes.’
In Zoetermeer, Amstelveen en Leidsenhage staan er echter veranderingen op stapel, waarvan de plannen voor Leidsenhage momenteel het meeste stof doen opwaaien. Unibail-Rodamco wil hier het detailhandelsmetrage met circa 30.000 m² uitbreiden, een Kinepolis-bioscoop met 10 zalen neerzetten en veel food en horeca toevoegen. Een succesvolle herontwikkeling en uitbreiding van Leidsenhage biedt Unibail-Rodamco het grootste winstpotentieel: met de huidige 8 mln bezoekers per jaar is de passantenstroom aanzienlijk lager dan in de andere centra, die 10 mln bezoekers per jaar trekken. Met de beoogde oppervlakte van 105.000 m² en 10 à 12 mln bezoekers per jaar komt Leidsenhage bovendien in de buurt van de grotere winkelcentra die Unibail-Rodamco in het buitenland heeft.
Ambagtsheer: ‘Dit wordt een on-Nederlands winkelcentrum. Er komen hoge puien en iconische shopfronts met grootschalige winkeloppervlaktes die je nog weinig ziet hier. Het zal een keur aan internationale ketens trekken die we hier nog niet hebben in het premium en hogere premiumsegment. Samen met goede Nederlandse retailers en lokale helden wordt het een interessante mix.’ De retailmix in combinatie met mooie architectuur en design en het overdekt binnen winkelen zorgt volgens Ambagtsheer voor de gouden formule. De investering ligt tussen € 200 en € 250 mln. Gevraagd naar een referentieproject trekt hij de vergelijking met de Mall of Scandinavia, het winkelcentrum van Unibail-Rodamco in Stockholm.
Protesten
Ambagtsheer mag dan enthousiast zijn, andere winkelvastgoedbeleggers denken daar toch anders over. Onder aanvoering van Syntrus Achmea zijn zij nog in een juridische procedure verwikkeld om het plan tegen te houden. Volgens deze vastgoedbeleggers zullen de gevolgen van de uitbreiding desastreus zijn voor de regio: uit onderzoek blijkt dat 2,3% van de winkels in de regio moet sluiten.
Ambagtsheer: ‘Vernieuwing van Leidsenhage is echter juist nodig omdat de hedendaagse consument, en ook de internationale retailer, veel hogere eisen aan winkelcentra stelt dan voorheen. Naast een vernieuwend winkelaanbod is de moderne consument op zoek naar beleving en een hoge servicestandaard. Als winkelcentra hier niet op anticiperen, leidt dit onvermijdelijk tot verdere verloedering. Juist vanwege deze tendens is het noodzakelijk om Leidsenhage de voorziene kwantiteits- en kwaliteitsimpuls te geven.’
Andere bezwaarmakers zijn vooral particuliere omwonenden. De omliggende gemeenten hebben echter geen bezwaar aangetekend. Eerder nog toonden Leiden en Voorschoten zich tegenstanders, maar zij trokken zich ter elfder ure terug. Opmerkelijk is dat Unibail-Rodamco de ondernemers van Voorschoten zal helpen met een visie op hun winkelcentrum. Ambagtsheer: ‘Wij hebben daar een adviserende rol. Onze relatie met de omliggende gemeentes is goed. Het bestemmingsplan Leidsenhage is tot stand gekomen na intensieve afstemming met de gemeente, regio en provincie. We willen ook in de toekomst graag bijdragen aan een regionale vorm van overleg waarin provincie, gemeenten en vastgoedeigenaren op regionaal niveau samenwerken aan de broodnodige vernieuwing van de detailhandelsstructuur.’
Nieuwe standaard
Ambagtsheer ziet de uitbreiding en herontwikkeling van Leidsenhage als een logisch antwoord op de vraag naar vernieuwing en denkt dat het winkelcentrum een nieuwe standaard voor winkelcentra in Nederland zal worden. De faillissementen onder de retailers bieden ook een kans: er komt ruimte voor nieuwe formules. Food wordt steeds belangrijker, waardoor er nieuwe horecaconcepten en speciaalzaken zullen komen. Blurring, de mix van horeca en verkoop van producten, zal ook in winkelcentra zijn intrede doen.
Ambagstheer vindt online retail geen bedreiging. ‘Sterker, de integratie van digitale en fysieke retail geeft nieuwe mogelijkheden voor de consument. Voor winkelcentra betekent dit kansen op gebieden van services en marketing. Ook online retailers zijn op zoek naar fysieke aanwezigheid, wat ook weer kansen biedt.’
Dat Unibail-Rodamco juist in Leidsenhage grote stappen zet, vindt ook zijn oorzaak in de eigendomsverhouding. Inmiddels heeft het fonds hier 87% van het vastgoed in handen en is met de resterende eigenaar/gebruikers een overeenkomst gesloten. In Zoetermeer heeft Unibail-Rodamco te maken met MN Services en Altera, die zo’n 25% bezitten, en in Amstelveen met ASR en Redevco.
Uitbreiding in Zoetermeer is niet de ambitie. Wel staat er een modernisering op het programma, waarbij gemeente en Unibail-Rodamco gezamenlijk € 30 mln investeren. Winkelpanden worden groter en ook hier worden de puien iconischer. Ambagtsheer is niet bang voor al te grote concurrentie met Leidsenhage: ‘De komst van de Primark heeft hier een boost gegeven. Bij het plan van Provast om een outletcenter tegen het centrum aan te ontwikkelen, zet ik echter wel mijn vraagtekens.’
Praktische aanpak
Uitbreiding van Amstelveen is nog steeds een wens, maar hier wordt praktisch mee omgegaan. Naast tegenstand van omwonenden moet Unibail-Rodamco ook rekening houden met het eigendom van ASR van het voormalige V&D-pand en van Redevco van de C&A. Beide panden staan op cruciale locaties voor een uitbreiding. Ambagtsheer zet in Amstelveen ook in op vernieuwing, onder meer van het nu saaie plein. Een bioscoop zou hier een van de opties kunnen zijn.
De vraag is of de investeringen in de twee kleinste winkelcentra die Unibail-Rodamco momenteel doet in Nederland, te maken hebben met het verkoopklaar maken van de Stadsharten van Amstelveen en Zoetermeer. Passen deze centra nog wel in het profiel van Unibail-Rodamco? Ambagtsheer: ‘Verkoop is op dit moment niet aan de orde. Het minimum waar een centrum in onze ogen aan moet voldoen is een bezoekersaantal van 6 mln per jaar. In de Benelux heeft Unibail-Rodamco de ambitie om de portefeuille uit te breiden, en dat doen we vooral door herontwikkelingen en vernieuwing van onze huidige winkelcentra, maar dat kan ook door mogelijke acquisities.’
Een majeure stap daartoe is genomen in Brussel. Hier is Ambagtsheer verantwoordelijk voor zijn grootste project, de ontwikkeling van de Mall of Europe op de locatie van het voormalige Heizelstadion, met 81.000 m² nieuwe winkelruimte. Samen met een residentiële ontwikkeling die een Belgisch bouwbedrijf voor zijn rekening zal nemen, vergt het project een investering van zo’n € 550 mln. Ambagstheer: ‘We zijn in de fase dat we met potentiële anker-tenants spreken.’
Snelle roulatie
Unibail-Rodamco vernieuwt zijn portefeuille echter niet alleen door acquisities, uitbreidingen of moderniseringen. Ook een snelle roulatie van het winkelbestand hoort daarbij. Unibail-Rodamco streeft naar 10% nieuwe formules per jaar. Omzetgerelateerde huur is een belangrijk instrument om tot die rotatie te komen: op die manier weet de verhuurder welke formules op hun plek zitten en welke niet.
Op de Nederlandse winkelmarkt is omzetgerelateerde huur echter ongebruikelijk, en vinden er verhitte discussies over plaats. Ambagtsheer: ‘Ik ben verrast door die discussie. Op Schiphol werken we al 40 jaar met omzetgerelateerde huur. Er spreekt een groot wantrouwen uit tussen huurder en verhuurder, terwijl ik gewend ben om meer als businesspartner met elkaar om te gaan. Tenslotte is het in ons aller belang om tot de meest optimale oplossing te komen. Daar vaart iedereen wel bij.’"
Gerelateerde artikelen:
