Woningbelegger Vesteda heeft een Nederlandse woningportefeuille ter waarde van € 1,5 mrd overgenomen van NN Group. Sinds mei is Vesteda hierover in exclusieve onderhandeling met de verzekeraar.
Het gaat om woningen in onder andere Amsterdam, Amstelveen en Utrecht. Na afronding van de transactie heeft de woningportefeuille van Vesteda een omvang van ongeveer 27.000 eenheden met een beleggingswaarde van ongeveer € 6,3 mrd.
Met de transactie verlegt de woningbelegger het accent in de portefeuille weer meer richting vrije sector. In april verkocht het bedrijf nog 1872 woningen in het gereguleerde segment aan Deutsche Bank.
De koopprijs zal grotendeels worden voldaan in participatierechten Vesteda en voor het overige deel in contanten. De afronding van de transactie zal naar verwachting eind deze maand plaatsvinden. De transactie sluit perfect aan op de strategie van Vesteda om winstgevende groei te realiseren en tegelijkertijd zijn portefeuille en profiel voor haar huurders, medewerkers en investeerders te verbeteren.
Met de transactie wordt NN Groep een van de grootste aandeelhouders in de woningbelegger. Daardoor blijft de verzekeraar indirect beleggen in het verkochte pakket.
De transactie is vormgegeven als een asset deal die bestaat uit een bestaande woningportefeuille en een pijplijn van nieuwe woningprojecten. De bestaande portefeuille draagt direct bij aan de huurinkomsten van Vesteda en is op het gebied van kwaliteit, geografische ligging en huursegment in hoge mate complementair aan Vesteda’s huidige portefeuille. Het betreft woningen in het voor beleggers aantrekkelijke middensegment van vrije huurwoningen in de categorie.
De pijplijn van nieuwe woningprojecten is hoofdzakelijk in het voor beleggers aantrekkelijke middenhuursegment (€ 700–1000 huur per maand) gepositioneerd en gelegen in economisch sterke regio’s. Zowel de bestaande portefeuille als de pijplijn zijn onderdeel van de voormalige Nederlandse woningportefeuille van Delta Lloyd. Dit bedrijf kwam begin 2017 in handen van NN Groep.
De transactie omvat 6777 woningen die een totale waarde van € 1,509 mln vertegenwoordigen. Het gaat om 5983 bestaande woningen (met een waarde van € 1295 mln) en 794 woningen in de pijplijn (met een waarde van € 214 mln).
Na afronding van de transactie zal Vesteda’s portefeuille bestaan uit ongeveer 27.000 woningen die een totale waarde van € 6,3 mrd vertegenwoordigen. De gecombineerde acquisitiepijplijn zal uit meer dan 2500 woningen bestaan met een waarde van rond de € 750 mln. Inclusief de acquisitiepijplijn omvat de portefeuille van Vesteda circa 30.000 woningen met een waarde van ongeveer € 7 mrd.
De koopprijs valt in twee delen uiteen:
- € 1080 mln wordt betaald in nieuw uit te geven participatierechten
- € 429 mln wordt contant betaald (inclusief termijnbetalingen voor pijplijnprojecten) deels uit bestaande faciliteiten en deels uit nieuw aangetrokken vreemd vermogen. Om het contante deel van deze transactie te financieren heeft Vesteda gebruik gemaakt van een brugfaciliteit, die op termijn door langlopende schuldinstrumenten zal worden vervangen.
Gertjan van der Baan, ceo Vesteda, zegt over de deal: ‘Een transactie van deze omvang is uniek in de Nederlandse woningmarkt. We zijn zeer verheugd over het vertrouwen dat NN Group in Vesteda heeft gesteld door de voormalige Delta Lloyd-woningportefeuille bij Vesteda onder te brengen en zijn belang in het fonds te vergroten. De toevoeging van deze portefeuille aan onze bestaande portefeuille versterkt onze positie in aantrekkelijke gebieden, verbreedt ons woningaanbod en verbetert onze rendementen. We vergroten ons aanbod in het middenhuursegment en verstevigen onze positie in onze kernregio’s. Daarnaast vergroten we het aandeel eengezinswoningen in onze portefeuille. Deze transactie brengt tevens operationele kostenbesparingen met zich mee en zal leiden tot een lagere Total Expense Ratio (TER).’
Om aan zijn duurzaamheidsambities te voldoen streeft Vesteda ernaar het duurzaamheidsprofiel van de bestaande woningen uit de verworven portefeuille te verbeteren. De gemiddelde leeftijd van de woningen in de verworven portefeuille ligt iets hoger dan in Vesteda’s huidige portefeuille en het aanpassen van de portefeuille naar Vesteda’s duurzaamheidsstandaarden vereist een vergelijkbare inspanning als Vesteda’s bestaande verbeterprogramma.
Om de gewenste energielabels te realiseren is Vesteda van plan om tot eind 2020 additioneel € 31 mln in de verworven portefeuille te investeren. Voor het eind van 2020 zal minimaal 80% van de totale woningportefeuille van Vesteda een A, B of C energielabel hebben en niet meer dan 20% zal op dat moment een D energielabel hebben.
Kempen trad op als financieel adviseur, JLL als commercieel adviseur, Allen & Overy LLP, Buren Legal en Loyens & Loeff als juridisch adviseurs en EY als fiscaal adviseur voor Vesteda in deze transactie. CBRE was in deze transactie adviseur van NN Groep.
