Prijzen voor woningen met energielabel A of beter liggen tot 35% hoger. Dit blijkt uit onderzoek van proptechbedrijf PriceHubble.
Gepubliceerd in PropertyNL Provada Big Review
Het van oorsprong Zwitserse PriceHubble had de Provada uitgekozen om zich voor te stellen aan de Nederlandse markt. Het proptech-bedrijf haalt met technieken als machine learning de meest uiteenlopende gegevens omtrent residentieel vastgoed naar boven, van de demografische opbouw tot de gemeten luchtvervuiling in de buurt. ‘We richten ons op de zakelijke markt, alle partijen die op een professionele manier met vastgoed bezig zijn: beleggers en corporaties, maar bijvoorbeeld ook hypotheekbanken, verzekeraars en makelaars’, aldus country manager Nederland Gerard van Tilburg. ‘Woningen zijn kapitaalintensief, zoveel mogelijk transparantie helpt je bij het nemen van beslissingen. Door bijvoorbeeld letterlijk een heatmap over een woningportefeuille heen te leggen weet je welke woningen nu of in de toekomst nog klimaatbestendig zijn en waarin je, in samenhang met andere factoren, al dan niet moet investeren. Het helpt je ook om direct je dienstverlening aan de klanten te verbeteren.’
Zachte factoren
Van Tilburg erkent dat PriceHubble niet de eerste partij in Nederland is die graaft in woning- en transactiedata. ‘Maar ook in dat opzicht is de Nederlandse vastgoedmarkt behoorlijk conservatief. De transactieprijs is heilig, en daarbij wordt uiterst traditioneel vaak hoofdzakelijk uitgegaan van het aantal vierkante meters. Het zorgt ervoor dat je woningen nauwelijks op een objectieve manier met elkaar kunt vergelijken, omdat het aantal vierkante meters maar voor 40% de prijs bepaalt. Ook zachte factoren als locatie en het aanbod van winkels en scholen in de buurt spelen bijvoorbeeld een rol.’
Als eerste partij in Nederland heeft PriceHubble de energieklasse voor woningen als prijsbeïnvloedende factor rechtstreeks geïntegreerd in de taxatie. Het proptech-bedrijf onderzocht daarvoor ongeveer 189.300 verkooplijsten voor heel Nederland die tussen Q1 2020 en Q2 2022 werden gepubliceerd. Het gebruikte een regressieanalyse om de verschillen in vraagprijzen per soort energie-efficiëntieklasse te beoordelen, rekening houdend met algemene prijstrends en kenmerken van het aanbod (bijvoorbeeld locatie, woonoppervlakte, bouwjaar en aanwezigheid van een tuin bij de woning).
€ 350–800 meer per m²
Uit de studie blijkt dat panden met energielabel A++, A+ of A gemiddeld € 350–800 per m² meer waard zijn dan gebouwen met energielabel B. De verkoopprijs van een woning met een energielabel B of hoger stijgt met 30–35% per vierkante meter ten opzichte van een woning met energielabel C. Daarmee is de waardesprong nog bescheiden; bij woningen met een F- of een G-label is de waardetoevoeging na verduurzaming nog groter. Van Tilburg: ‘Dat valt alleen te verklaren uit het feit dat veel label C-woningen die worden opgeplust Vinex-woningen uit de jaren ’70 en ’80 zijn. Die liggen minder goed in de markt dan bijvoorbeeld jaren ’30 woningen, waar veel meer vraag naar is. Die leveren na verduurzaming dus nog altijd een hogere prijs per vierkante meter op.’
Banken, financiële instellingen, particuliere en institutionele beleggers kunnen door de opname van het energielabel in de waardering in enkele seconden nagaan wat de invloed is van een investering in energiemaatregelen. Bij alle woningtypen loopt de waardering op als het label ‘hoger’ wordt, in het bijzonder bij appartementen. Vanaf energielabel A of beter liggen de prijzen voor appartementen gemiddeld ver boven de € 4000 per vierkante meter.
Greenwashing
Voor commercieel vastgoed, meer specifiek kantoren, heeft PropertyNL in samenwerking met Clappform eerder dit jaar in beeld gebracht welk deel van de kantorenvoorraad beschikt over minimaal een label C, welke gemeenten goed scoren en welke kantoren in die gemeenten als beste uit de bus komen. Daarbij kwam naar voren dat veel van die goed scorende kantoren de facto helemaal geen kantoor (meer) zijn. Het gaat vaak om logistieke objecten waaraan een kantoorfunctie is toegevoegd. Of het blijkt nog altijd te gaan om een verouderd kantoor. Het geheim van de smid? Zonnepanelen. Door die op het dak van een kantoor annex belendende bedrijfshal te leggen wordt het gebouw per saldo geen energieverbruiker maar een energieleverancier, ruimschoots voldoende om te kwalificeren voor een goed energielabel.
Van Tilburg vindt deze vorm van greenwashing niet per se slecht. ‘In de loop van het debat over de integratie van ESG-factoren in de vastgoed- en financieringssector hebben wij ons intensief beziggehouden met de vraag hoe we dit voor onze klanten in kaart kunnen brengen’, aldus Van Tilburg. ‘Met de integratie van het energielabel is nu een eerste stap gezet. Je kunt het aanbrengen van zonnepanelen ook zien als een eerste stap. We staan nog maar aan het begin van onze inspanningen om ook vastgoed als onderdeel van de bebouwde omgeving duurzaam te krijgen. Beleggers willen daar best veel geld voor betalen. Ik geloof persoonlijk meer in die positieve sturing dan in het bestraffen van woningeigenaren die hun woningen niet verduurzamen. Bovendien is er nu ook nog niet zoiets als een verduurzamingsplicht voor woningen, al wordt daar dus wel aan gewerkt. Zolang je in je huis blijft wonen is er ook niets aan de hand, al zul je op termijn wel gaan zien dat de prijzen van een woning met een slecht energielabel zullen achterblijven.’
Impact gentrificatie
Ook op andere vlakken kan meer informatie over vastgoed volgens hem leiden tot betere beslissingen. ‘Beschikbaarheid van informatie creëert altijd een voorsprong. Big data biedt de mogelijkheid om meer gegevens te verwerken en met elkaar te correleren dan ooit tevoren. Zo kunnen in de toekomst effecten worden herkend die nog niet eerder zijn gemeten en kan bijvoorbeeld de impact van gentrificatie eerder worden onderkend’, aldus Van Tilburg.
