Jarenlang stond de ontwikkeling van het gebied rondom het nieuwe stadion van Feyenoord stil, totdat de voetbalclub de stekker uit het project Feyenoord City trok. Onder de naam Waterkant maakt de gebiedsontwikkeling een doorstart, waarbij omwonenden en andere belanghebbenden van meet af aan worden betrokken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2024
Kort voor het eind van 2023 troffen de plannenmakers en de omwonenden elkaar bij de eerste openbare vergadering van de welstandskamer Quality-team Feyenoord City. Een mond vol voor een team van deskundigen uit diverse disciplines, die gedurende het hele traject de planontwikkeling toetst aan de vooraf gestelde maatschappelijke kaders en de ambities voor het gebied.
Plaats van handeling was het Topsportcentrum pal naast De Kuip. De voorzitter van het Q-team, Robert Winkel (Mei Architects), benadrukte het belang van de bijeenkomst. ‘We zijn er nog lang niet, maar dit markeert wel de nieuwe richting die we zijn ingeslagen. Nadat Feyenoord in april 2022 de stekker uit de bouw van een nieuw stadion trok, viel ook het fundament onder de gebiedsontwikkeling Feyenoord City weg. De plannenmakers moesten weer helemaal van vooraf aan beginnen.’
Burgerparticipatie
Na iets meer dan anderhalf jaar liggen er al een nieuw kader ‘maatschappelijk verbonden gebiedsontwikkeling’ en een ambitiedocument voor het gebied, dat omgedoopt is in Waterkant. Winkel: ‘Wij kijken als Q-team niet alleen naar wat er wordt ontwikkeld, maar ook naar de invulling van het participatietraject, de invulling van groen en blauw en de verbinding van de nieuwe wijk met de rest van de stad. Op basis daarvan adviseren we uiteindelijk de wethouder.’
De openbare vergadering van het Q-team speelde al helemaal in op de Omgevingswet die op 1 januari van kracht is geworden, waarin de participatie van burgers bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen verder concreet is gemaakt. Voor dat doel was ook een stoel vergeven aan Lorenzo Elstak in de commissie waarvan ook onder meer architect Paul Diederen – deskundige venues – en cultuurhistorica Johanna van Doorn deel uitmaken. ‘Dit moet een stadsdeel worden dat verbindt in plaats van dat het zich afkeert’, stelde Van Doorn.
Henny Renes, een van de insprekers tijdens de vergadering, pleitte voor kleinschaligheid bij de gebiedsontwikkeling. Dus geen nietszeggende wanden en dode (functieloze) straten, waarbij hij het Wijnhavengebied als slecht voorbeeld noemde. ‘Je woont waar je leeft. Er moet hier een stad komen die op ooghoogte actief is en communiceert met de mensen.’
Goede doorstart
Daarna gaf woonwethouder Chantal Zeegers nog kort acte de présence. ‘We zijn al een tijdje bezig om op een goede manier een doorstart te maken met deze gebiedsontwikkeling’, aldus Zeegers. ‘Dat doen we tegen de achtergrond van een grote groep jongeren en ouderen die willen doorstromen in onze stad. Niet voor niets hebben we de ambitie om tot 2040 aan de Oostflank 30.000 woningen bij te bouwen. Waterkant is een onderdeel van het grote plan. Je maakt geen woongebied, je maakt een gebied.’ Om de positieve teneur van de eerste openbare vergadering te benadrukken, had ze namens de gemeente ook nog een paar honderd oliebollen voor de toehoorders meegenomen.
Leerpunten
Hans van Rossum en Johanneke de Lint schetsten vervolgens namens Stigam (de Stichting gebiedsontwikkeling aan de Maas) het Kader Maatschappelijk Verbonden Gebiedsontwikkeling. In 2022 werd met de teloorgang van Feyenoord City ook het bijbehorende sociaal-economische programma ontbonden. Het nieuwe kader borduurt hier de komende jaren op voort, met als uitgangspunt dat de gebiedsontwikkeling een meerwaarde moet hebben voor de omliggende wijken, wat vertaald moet worden in de kwaliteit van de leefomgeving en de voorzieningen.
Leerpunten uit het oude plan en de tijdelijke invulling van locaties die al door Stigam waren aangekocht ten faveure van het stadion dat er nooit kwam? Dat de context – meer vraag naar betaalbare woningen – alleen maar belangrijker is geworden en dat de participatie van bewoners en andere belanghebbenden beter moet.
Aanwas van gebruikers
De ligging bij openbaar vervoer zorgt voor aanwas van toekomstige gebruikers van het gebied. De Lint: ‘Het pionieren in tijdelijkheid levert makersplekken op, maar ook street culture. Door het stimuleren van eigenaarschap en de ruimte voor experiment wordt Waterkant echt onderdeel van Zuid.’
Leuke dingen voor de mensen kosten wel geld, wat vanuit de commissie direct leidde tot de vraag in hoeverre dat dan rondgerekend kan worden. Van Rossum: ‘Uitgangspunt is een rendabele businesscase. Gemeenschappelijke ruimte is onderdeel van grondexploitatie. Zaken die we niet kunnen toerekenen aan individuele plannen, zijn verdisconteerd in het totale plan.’
Uit de zaal kwam de vraag hoe Stigam de participatie wil gaan inbouwen in het verdere traject en hoe het Q-team dat gaat wegen. De Lint: ‘Het is niet voor iedereen even makkelijk om te participeren. Het is vooral belangrijk dat we als gebieds- en projectontwikkelaar benaderbaar zijn. Later wordt pas duidelijk waar dingen precies gaan landen, maar je kunt omwonenden bijvoorbeeld al wel betrekken bij het ontwikkelen van goede routes.’ Theo Kion, omgevingsmanager namens de gemeente: ‘De geschiedenis leert dat er angst is in de omgeving. Daar lopen wij nooit voor weg. Het is belangrijk om dingen bespreekbaar te maken.’
Maar dan wel tot op zekere hoogte, want nadat bewoners van de Veranda, de bestaande woongebouwen aan de Maas, een paar keer al hadden aangegeven dat zij niets zien in een brug in plaats van de door hen gewenste tunnel als nieuwe oeververbinding, kapte de middagvoorzitter een nieuwe poging tot discussie hierover resoluut af. ‘Daar gaan we het hier nu niet meer over hebben.’
Toekomstbestendigheid
Hoe Waterkant er ongeveer uit gaat zien bleek uit het (bijgewerkte) ambitiedocument voor het gebied. De architectenbureaus Effekt (Denemarken) en Oma (van Rem Koolhaas) maakten samen met de landschapsarchitecten van Lola een nieuw stedenbouwkundig ontwerp voor de plot waar tot 2022 een nieuw stadion stond gepland. De stadiondriehoek, met daarin onder meer de Kuip, het Topsportcentrum en de huidige bedrijfshallen, is niet meegenomen in de plannen.
‘Het moet een verbonden wijk worden’, leidde Rob de Jong namens Stigam de voor de gelegenheid overgekomen Deense architect Sinus Lynge in. ‘Een place to be die inclusief is en zowel groene als blauwe buitenruimte biedt. Onder toekomstbestendigheid verstaan we niet alleen bijvoorbeeld klimaatadaptie, maar ook gebouwen die er over 100 jaar nog steeds staan en een functie hebben. Dat kan, ook in Rotterdam. Het Groot Handelsgebouw vind ik een mooi voorbeeld.’
Autoluwe wijk
Lynge en Christiaan Cooiman (Stigam) vertelden vervolgens over het ontwerp waarin het nieuwe getijdenpark en groene corridors ruimte moeten scheppen voor een mix van wonen met functies in de plint. Het wordt een autoluwe wijk, waar straks alleen de metro/sneltram stopt. Het huidige treinstation Rotterdam Stadion, nu alleen gebruikt bij wedstrijden en andere evenementen in de Kuip, wordt een volwaardig station.
Je beweegt je lopend, fietsend, skatend of steppend door de nieuwe wijk, op paden die als een ritssluiting aan het water liggen. Het zorgt voor 16 plots die allemaal op een bepaalde manier bebouwd kunnen worden, met het Varkenoordsviaduct als nieuw centrum. Extra lokkertje: in de stad die ooit liefst zeven openbare zwembaden telde, keert in het getijdenpark een nieuw openluchtzwembad terug, gevuld met Maaswater.
De nieuwe wijk wordt ‘opgevoed’ met de 4 R’en: Ruis, Rust, Reuring en Rivier. 70.000 m² is ingeruimd voor niet-woonfuncties, waarvan 8.000 m² aan makersplekken. 350.000 m² is ingeruimd voor woningen, zo’n 3.500 stuks, waarvan de helft in het koop- en de helft in het huursegment. Er zullen minimaal 450 sociale huurwoningen komen.
Het bouwen in dergelijke aantallen en de ambitie om meer groen de stad in te halen maakt het getijdenpark volgens Diederen echt de ruggengraat van de ambitie. ‘Ik ken weinig plannen met zo’n hoge dichtheid, en dat is tegelijkertijd ook het gevaar voor dat plan.’ Volgens Winkel zal bij de verdere beoordeling van de planvorming daarom ook worden gekeken naar buitenlandse ervaringen. ‘Wat kun je leren van andere plannen? We zullen niet over één nacht ijs gaan.’
Het Q-team hoopt dat het stedenbouwkundig plan in het derde kwartaal van 2024 aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. Het omgevingsplan zou dan een maand later aan bod moeten komen. De start bouw van de eerste woningen in Waterkant is begin 2027 voorzien.
Brug tegen wil en dank
Eind vorig jaar heeft de gemeenteraad van Rotterdam de plannen voor de Oostflank van de stad vastgesteld. In het gebied tussen de wijk Prins Alexander en Zuidplein moeten 30.000 woningen komen, waarvan minimaal 3.000 studentenwoningen. Ook komt er meer aandacht voor de kwaliteit van de leefomgeving van de woonbuurten in de Oostflank.
De plannen voor de Oostflank landen in een herziening van de Rotterdamse omgevingsvisie en gaan samen met 30.000 nieuwe banen en extra voorzieningen in de Oostflank, zoals winkels, gezondheidscentra, sportvoorzieningen en veel groen.
Behalve nieuwe woningen komt er ook een nieuwe brug tussen IJsselmonde en Kralingen, een permanent treinstation bij Stadionpark in Rotterdam-Zuid en snel openbaar vervoer over de nieuwe stadsbrug tussen Zuidplein en Kralingse Zoom. Deze voorzieningen moeten ervoor zorgen dat al die nieuwe woningen straks goed bereikbaar zijn.
Het nieuwe brug en het aangepaste stadion kosten € 1,6 mrd, waarvan bijna € 1,4 mrd voor de brug. De gemeente draagt € 498 mln van de kosten bij, de rest komt van het Rijk en de Metropoolregio Rotterdam–Den Haag. Het Rotterdamse college van B&W had eigenlijk een voorkeur voor een tunnel, maar die pakt minimaal twee keer zo duur uit en is daarmee onhaalbaar.
De gemeenteraad heeft een aantal moties aangenomen over de nieuwe stadsbrug en de andere plannen voor de Oostflank. Zo komt er een ontwerpwedstrijd voor de brug voor architecten en ontwerpers, inclusief een publiek debat over het ontwerp. Voor de wijk De Esch, waar de nieuwe brug naartoe leidt, moet een leefbaarheidsprogramma komen: het moet er ook na de komst van de brug prettig wonen en leven zijn. En bij het realiseren van nieuwe woningen en voorzieningen op Zuid moeten de behoeften van de bewoners op Zuid centraal staan.
Verder vraagt de raad om te onderzoeken of de nieuwe brug ‘natuurinclusief’ kan zijn, dat wil zeggen dat er in het ontwerp veel aandacht moet zijn voor de leefomgeving van planten en dieren en dat de brug zo ‘groen’ mogelijk moet worden. De gemeenteraad heeft de aanleg van de nieuwe stadsbrug aangeduid als een ‘risicovol project’, dat wil zeggen dat de raad voortdurend op de hoogte gehouden wil worden van de voortgang en kosten van de aanleg.
De nieuwe stadsbrug tussen IJsselmonde en Kralingen is naar verwachting in 2033 klaar.
