Van Wanrooij uit Geffen is bezig met een opmars. Die is te danken aan de opgefleurde markt, een gevarieerde portefeuille en het doorontwikkeld woningconcept.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
De Brabantse ontwikkelende bouwer Van Wanrooij is de laatste jaren in de ranglijst van woningontwikkelaars van PropertyNL opgeklommen tot de zesde plaats. Zeker als het gaat om koopwoningen gooit de familieonderneming hoge ogen en behoort het bedrijf inmiddels tot de top.
Wie zijn de mensen achter dit bedrijf en hoe krijgen ze dit voor elkaar? De redactie toog naar het hoofdkantoor in het landelijke dorp Geffen om antwoord te vinden op deze vragen. Het geheim van de smid is een gevarieerde ontwikkelportefeuille, het flexibele woningconcept Optio, slimme online marketing en intensief klantcontact dankzij een eigen keuken- en badkamershowroom.
De showroom van Van Wanrooij Keuken, Badkamer & Tegel Warenhuys in Waardenburg (in de Betuwe, pal aan de A2) is volgens Clemie van Wanrooij een goede plek om de klant persoonlijk te ontmoeten. Maar ook online zijn er verschillende marketingtools beschikbaar, zoals speciale apps waarmee de potentiële koper virtuele rondleidingen kan doen in een nieuwbouwproject. ‘Hierdoor trekt de website van Van Wanrooij meer dan 1,2 mln bezoekers per jaar en beschikt de bouwonderneming over een database met meer dan 60.000 leads. Dit aantal groeit nog steeds. De online tools leveren waardevolle informatie over klanten. Zonder data is tegenwoordig geen marketing meer mogelijk’, aldus Clemie, die samen met zijn broer John en neef Joris van Wanrooij de directie vormt van het bedrijf.
Hoog bij Google essentieel
‘Data-analyse is essentieel voor het bereik en kennis over onze doelgroepen. Vandaar dat wij vijf online/marketing-specialisten in huis hebben die zich daarmee bezighouden. Alle projectsites zijn gekoppeld aan de algemene website van Van Wanrooij. Ons streven is zo hoog mogelijk in de ranking te komen van Google als mensen een nieuwbouwwoning zoeken. Traditionele media, zoals advertenties in lokale kranten, worden steeds minder belangrijk.’
Het woningconcept Optio biedt tal van keuzemogelijkheden, zowel qua plattegrond, dakvorm, op- en aanbouwen als qua gevelindeling en architectuurstijl. Inmiddels wordt 90% van de woningproductie volgens deze methodiek ontwikkeld en zijn er al meer dan 4500 Optio-woningen gebouwd. Met de onlangs ontwikkelde configurator kan elk huis online worden samengesteld, waarbij de koper bovendien het kostenplaatje meteen in beeld heeft.
Van de nieuwbouwwoningen die Van Wanrooij realiseert (vorig jaar 1643), komt ongeveer twee derde voor eigen rekening en risico. De verkoop aan particulieren vertoont een sterk stijgende lijn, van rond 350 in 2012 tot meer dan 1200 vorig jaar. Ten opzichte van 2015 wist het familiebedrijf 20% meer woningen af te zetten (koop en huur) en in vergelijking met 2014 is zelfs sprake van een verdubbeling.
Kwart huurwoningen
In 2016 heeft de ontwikkelaar tevens 412 huurwoningen verkocht aan beleggers en corporaties. Ook in de voorgaande jaren bestond de totale portefeuille gemiddeld voor ongeveer een kwart uit huurwoningen. John: ‘Wij bouwen huurwoningen – grondgebonden en appartementen – in bouwteam of via aanbesteding, maar meestal worden ze turnkey afgenomen op basis van ons Optio-concept. Dat concept heeft zich inmiddels ook in de huursector bewezen. Met corporaties en beleggers hebben we veelal langjarige samenwerkingen en relaties. Dit is overigens kenmerkend voor alle bedrijfsonderdelen.’
Ongeveer driekwart van alle nieuwbouwwoningen die Van Wanrooij ontwikkelt is grondgebonden en het andere kwart betreft appartementen. De ontwikkelaar realiseert alleen nieuwbouw en heeft geen transformatie van bestaand vastgoed gedaan. ‘Wij hebben onze handen vol aan nieuwbouw en beschouwen transformatie als een andere discipline.’
Geloof in de woningmarkt
Net voor het uitbreken van de crisis in 2008 besloot Van Wanrooij de capaciteit van het bouwbedrijf te begrenzen op circa 600 woningen per jaar en daarom de bouw van een deel van de zelf ontwikkelde woningen uit te besteden. Dit om de orderportefeuille beheersbaar te houden en te kunnen profiteren van de hogere marges op woningontwikkeling.
‘We hebben altijd geloof gehouden in de potentie van de woningmarkt’, zegt Clemie. ‘Door de jaren heen hebben we onze (eigen) jaarlijkse bouwproductie op 500–600 woningen weten vast te houden. Dit was mede mogelijk vanwege onze goede relatie met corporaties, maar ook door de consument centraal te stellen bij elke nieuwbouwontwikkeling. Daarnaast konden we snel schakelen met een gevarieerd projectenportfolio, bestaande uit zowel kleine woningplannen in dorpen als grotere projecten in en rondom de steden. De laatste jaren is de ontwikkel- en bouwproductie verder opgeschroefd.’
Werkterrein uitgebreid
De druk op de woningmarkt in de stedelijke regio’s in Noord-Brabant en Gelderland is hoog, maar niet zo hoog als in Amsterdam en Utrecht. Om hiervan te profiteren heeft Van Wanrooij zijn werkterrein uitgebreid. John: ‘Noord-Brabant en Gelderland zijn sterke marktgebieden, maar we zijn als ontwikkelaar nu ook actief in Utrecht, Almere en Amsterdam.’
Vroeger heeft Van Wanrooij al eens een project gebouwd in de Vinex-wijk Ypenburg bij Den Haag, in opdracht van Rabo Vastgoed en Amvest. Onlangs tekende het bedrijf voor de ontwikkeling van 500 huizen in het deelgebied Rijnvliet in Leidsche Rijn. Ook werd een overeenkomst gesloten met Bouwinvest voor 300 turnkey huurwoningen, de meeste in Brabant, maar ook een project in Utrecht (Van der Marckhof: 46 eengezinswoningen in Geuzenwijk) en Culemborg.
Tenderen houdt je scherp
‘De meeste groeipotentie zien we in de regio Utrecht, een aantrekkelijke woningmarkt’, vertelt John. ‘We acquireren door zowel mee te doen aan prijsvragen als door strategische grondposities in te nemen. Tegenwoordig organiseren gemeenten meer tenders, maar er is ook meer concurrentie. Je moet als ontwikkelende bouwer keuzes maken waaraan je wel en niet meedoet. Want het kost veel tijd en bij veel deelnemers zijn de kansen kleiner. Het voordeel van tenderen is dat het je scherp houdt. In de regio Utrecht hebben we inmiddels meerdere tenders gewonnen.’
Hij beschouwt Amsterdam als een lastige markt, waar de concurrentie nog groter is. ‘Omdat we succesvol zijn in andere gemeenten worden we ook benaderd voor nieuwe woninglocaties in de Randstad. Voor deze opgaven lopen we niet weg.’
Grondposities uit verleden gefaseerd ontwikkelen
Dankzij grondaankopen heeft Van Wanrooij in het verleden veel projecten kunnen realiseren, onder andere in verschillende Vinex-wijken. Sommige posities dateren al van ver voor de crisis, en die worden gefaseerd uitgevoerd nu de markt weer is aangetrokken.
Clemie: ‘Net als andere bouwers hebben we afgewaardeerd op onze grondportefeuille, dat deden we elk jaar. Omdat we altijd realistisch hebben gerekend en geen luchtkastelen hebben gebouwd, hoefden we ook niet al te fors af te schrijven. Van Wanrooij is een financieel gezond bedrijf dat voldoende vermogen heeft om nieuwe posities in te nemen als de kansen zich voordoen.’
Van Wanrooij is een echte woningontwikkelaar en doet vrijwel geen andere ontwikkelingen, behalve soms als onderdeel van een wijkvernieuwing. Maar ook dan kiest de bouwonderneming uit Geffen veelal voor een samenwerking met een andere gespecialiseerde ontwikkelaar. Een mooi voorbeeld is het Dommelsch Huys, het centrumplan van Sint-Michielsgestel waar Ahold Real Estate & Construction het retailgedeelte met een AH-supermarkt van 1600 m² voor zijn rekening neemt. Van Wanrooij realiseert 22 huurappartementen voor BrabantWonen en brengt in de tweede fase 19 koopappartementen op de markt.
Winst verdubbeld in twee jaar tijd
Vorig jaar schreef Van Wanrooij Bouw en Ontwikkeling een omzet van ongeveer € 229 mln in de boeken, een forse sprong ten opzichte van 2015 (€ 174 mln) en 2014 (€ 135 mln). Van de totale omzet werd vorig jaar € 70 mln gedraaid met (eigen) bouwactiviteiten. De winst na belasting is in twee jaar tijd zelfs verdubbeld, van circa € 10 mln in 2014 tot € 19,7 mln vorig jaar. In 2015 bleef er € 14 mln onder de streep over.
De verkoop van koopwoningen vertoonde de afgelopen vijf jaar een sterk stijgende lijn, van ongeveer 350 in 2012, naar 821 in 2014 en 1054 in 2015. Voor het jaar 2016 komt de teller voor Van Wanrooij op 1214 verkochte koopwoningen en daarnaast zijn in dat jaar ook nog eens 429 huurwoningen ontwikkeld voor corporaties of beleggers (2015: 309).
Met deze cijfers is Van Wanrooij al jaren de grootste woningontwikkelaar in Gelderland en Noord-Brabant. Landelijk is de onderneming een top-5 speler als alleen gekeken wordt naar koopwoningen. Als ook de productie van nieuwbouwhuurwoningen mede in beschouwing wordt genomen, staat de bouwer in de top-10 woningontwikkelaars van PropertyNL.
Opgericht in 1969
De bouwonderneming werd opgericht in 1969 in Geffen en halverwege de jaren ’70 ging een nevenvestiging in Tiel open. In de directe omgeving van Geffen, een dorp tussen ’s-Hertogenbosch en Oss, was veel concurrentie en de Betuwe en Gelderland boden kans om verder te groeien. In die periode bouwde Van Wanrooij veel premie A, B en C (door de overheid gesubsidieerde) koopwoningen. Dit zowel in opdracht van corporaties als voor eigen rekening en risico. Ook werd in de jaren ’80 de basis gelegd voor de conceptwoningen, een gestandaardiseerde koopwoning met veel opties en flexibiliteit. Dit is geëvolueerd tot het Optio-concept.
In 1996 nam de tweede generatie het bedrijf over. De ontwikkeltak is daarna steeds belangrijker geworden. Inmiddels wordt ongeveer de helft van de projecten die Van Wanrooij.
Eerste foto: vlnr Joris, John en Clemie van Wanrooij
Tweede foto: Rijnvliet Leische Rijn
