Het Zeister landgoed De Wulperhorst biedt onderdak aan ouderen met een zorgbehoefte. Erik van den Boom van exploitant Domus Valuas en Valérie Jonkers van belegger Care Property Invest vertellen over deze exclusieve woon–zorgvoorziening.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2023
Het voormalige landgoed De Wulperhorst van de pianovirtuoos Wibi Soerjadi gaat schuil achter een groene entree. Het is nu getransformeerd tot woon–zorgvoorziening en illustreert de samenwerking tussen de Belgische belegger Care Property Invest en exploitant Domus Valuas.
Nichemarkt
Erik van den Boom heeft in 2011 Valuas opgericht. Hij begon met de exploitatie van slechts één locatie in Friesland en is in 12 jaar tijd rustig doorgegroeid. ‘Ik wilde niet te snel groeien. Ik vond het belangrijker om de markt goed te begrijpen dan om snel op te schalen. Er zijn niet veel partijen in deze nichemarkt die heel snel gegroeid zijn en nog steeds bestaan.’
Als particuliere woon–zorgorganisatie bundelde Valuas in 2022 zijn krachten met Domus Magnus. Het bedrijf telt op dit moment 31 kleinschalige zorglocaties, verspreid over heel Nederland. De portefeuille bestaat grotendeels uit bijzondere en monumentale objecten. Naast landgoed De Wulperhorst behoren ook Het Hendrickszhuys aan de Herengracht in Amsterdam en het kloostercomplex van Landgoed Groot Bijstervelt tot de collectie.
Gescheiden wonen en zorg
Valérie Jonkers van Care Property Invest bewondert de Nederlandse particuliere woon–zorgmarkt. ‘Als ik later oud ben, zou ik maar wat graag in een van onze Nederlandse projecten wonen. In België zouden dit soort landgoederen als kleinschalige woon–zorgvoorzieningen voor ouderen niet te exploiteren of te betalen zijn.’ In Nederland profiteren aanbieders van het systeem ‘extramurale zorg’.
Bij Domus Valuas is er sprake van gescheiden wonen en zorg. Dit houdt in dat bewoners het bedrag voor wonen en service zelf betalen. De bedragen variëren tussen € 3000 en € 6500 per maand en hangen af van de locatie in Nederland. Naast de gebruikelijke servicekosten zijn bij de huurprijs ook zaken inbegrepen als maaltijden en dagbesteding. Naast de eigen bijdrage voor wonen en service wordt de zorg grotendeels vergoed vanuit de Wet langdurige Zorg of de Zorgverzekeringswet. Hierbij is een vermogensafhankelijke bijdrage van toepassing. ‘Doordat we wonen en zorg gescheiden houden, geldt een eigen bijdrage van maximaal € 950 in plaats van € 2650 per maand in een intramurale omgeving.’
Vertrouwen
Jonkers heeft met Van den Boom de herontwikkeling van het landgoed naar een woon–zorgproject vanaf het prille begin tot en met de oplevering doorlopen. ‘In 2018, in de beginfase van dit project, bestond de Nederlandse particuliere woon–zorgmarkt hoofdzakelijk uit kleinere spelers. Dat was Valuas destijds ook nog. Dat was de reden om aan te kloppen bij Care Property Invest – een ervaren internationale speler met ruim € 1,2 mrd aan zorgvastgoed in portefeuille.’ Care Property Invest investeert in ongeveer een derde van de portefeuille van Domus Valuas.
Het verschil in omvang van beide bedrijven stond het opbouwen van wederzijds vertrouwen niet in de weg, vertelt Jonkers. Care Property Invest gelooft in de waarde van kleinschalige zorgprojecten en houdt rekening met de lange termijn bij dit soort projecten. Van den Boom: ‘Bij het realiseren van een woon–zorgproject zoals Wulperhorst, begin je met een bezettingsgraad van nul. Pas in de aanloop naar de oplevering beginnen we de locatie actief te promoten. We kunnen dan met redelijke zekerheid zeggen wanneer de eerste bewoners hun intrek kunnen nemen. Dit is van belang, omdat ouderen vaak hun eigen woning nog moeten verkopen. Wij nemen doorgaans 12 maanden de tijd om te groeien naar een bezetting van 85%.’
Verzadiging voorkomen
Op de vraag of er op dit moment nog andere bijzondere objecten op de radar zijn in de omgeving van Utrecht, zoals Zeist en de Utrechtse Heuvelrug, antwoordt zowel Van den Boom als Jonkers voorzichtig. Er wordt altijd gezocht naar nieuwe locaties, en om mogelijke ‘verzadiging’ in bepaalde regio’s te voorkomen gaat de voorkeur uit naar nieuwe gebieden. Zo is de blik momenteel onder andere gericht op de regio Arnhem en de steden Maastricht en Groningen. Ook buiten de Randstad is er vraag naar wonen met een ‘hoog serviceniveau’.
Terwijl de beleggingsmarkt momenteel verre van stabiel is, ziet zowel Care Property Invest als Domus Valuas ruimte op hun nichemarkt. Zo vindt in oktober de overdracht van Fleurâge Residences in Bloemendaal aan Domus Valuas plaats en in 2024 heeft ook Care Property Invest een Nederlandse opening (’s Graveland) in het verschiet.
De Wulperhorst
Buitenplaats De Wulperhorst werd in 1858 gebouwd door de familie Huydecoper, die ook slot Zeist bezat en de burgemeester van Amsterdam leverde. Het landgoed is nu getransformeerd tot woon–zorgvoorziening.
In de ‘herenkamer’ van De Wulperhorst is de houten originele lambrisering behouden, en daarmee is de authenticiteit van de kamer bewaard gebleven. Hoewel meerdere kamers op de begane grond, waaronder de herenkamer, geschikt zijn voor verhuur, is hier bewust niet voor gekozen. ‘Ook ouderen hebben behoefte aan contact met medebewoners’, vertelt Erik van den Boom van Domus Valuas. Valérie Jonkers beaamt dat Care Property Invest juist waarde ziet in het aanvullen van de geboden faciliteiten van de zorgobjecten in de portefeuille. ‘Het draait niet altijd om het maximaliseren van elke commerciële vierkante meter.’
Steeds vaker hebben behalve de toekomstige bewoners ook de kinderen een belangrijke stem in de keuze voor dit type wonen. ‘Zij vormen de belangrijkste doelgroep’, aldus Van den Boom.
Profiel Care Property Invest
Care Property Invest is opgericht in 1995 in België. Het fonds is sinds 2018 actief in Nederland. De bekendste concurrent is Aedifica.
De belegger heeft zich gespecialiseerd in zorgvastgoed in vier Europese landen. De uitdagingen van de complexe zorg(vastgoed)markt en de grote invloed van overheden in verschillende Europese landen zorgen ervoor dat het bedrijf actief is in België, Nederland, Spanje en Ierland. Statutair gezien kan het bedrijf alleen investeren in onroerend goed dat is bedoeld voor wonen en zorg: ‘care’ in plaats van ‘cure’.
Het laatste project van Care Property Invest in Nederland is Golden Years Wolfsbergen in ’s Graveland, dat de investeerder op 8 augustus heeft gekocht voor € 11,2 mln. De oplevering ervan wordt in 2024 verwacht.
In het eerste halfjaar van 2023 was 72% van de portefeuille gevestigd in België, 16% in Nederland, 7% in Spanje en 6% in Ierland. De marketcap bedroeg in september € 460 mln. De vastgoedportefeuille werd op 30 juni gewaardeerd op € 1,225 mrd, met een schuldgraad van 46,64%. De beschikbare kredietruimte is € 138 mln. De huurinkomsten bedroegen in het eerste halfjaar van 2023 € 32 mln. De koers schommelde in de afgelopen vijf jaar tussen € 32,47 (21 februari 2020) en € 12,12 (7 september 2023).
Een voordeel voor de beleggers in Care Property Invest blijkt uit het halfjaarverslag: ‘De vennootschap is er zeer goed in geslaagd de inflatie door te rekenen aan de huurders.’ Dit komt door de huurcontracten die de vennootschap met zijn huurders heeft gesloten. In België is de toelage vanuit de overheid geïndexeerd.
