De grootste ontwikkelaars in logistiek vastgoed hebben in 2024 voor net iets meer dan 1 mln aan vierkante meters opgeleverd. Dat is (opnieuw) een gevoelige krimp ten opzichte van een jaar eerder.
PropertyNL vroeg ontwikkelaars naar hun totaal aan opleveringen over het afgelopen jaar en kreeg van elf partijen respons. De overige vier ontwikkelaars staan in de lijst op basis van persberichten en jaarverslagen. Van Montea was bijvoorbeeld de oplevering van 50.000 m² in Waddinxveen al bekend. P3 meldde in de zomer de oplevering van een nieuw Logistics Park in Emmen, verdeeld over vier DC’s. Van over de grens waren verder het Thais–Singaporese Frasers en het Belgische WDP nog goed voor opleveringen. WDP meldde het totaal in het jaarverslag, Frasers is de partij achter het KAN Logistics Park in Bemmel: vier DC’s op bedrijventerrein Pannenhuis. KAN staat voor ‘knooppunt Arnhem–Nijmegen’.
Top-5 uit elkaar geslagen
In totaal levert dat een overzicht op van 15 ontwikkelaars die projecten konden afronden in 2024; een stuk minder dan de top-22 van vorig jaar. De voormalige top-5 is wel vertegenwoordigd, maar sterk verspreid over het veld. Ex-koploper VDG vinden we pas terug op de elfde positie, maar dat is een tijdelijke terugval, laat manager real estate Joeri Bazelmans weten: ‘Onze opleveringen vielen veelal net in het nieuwe jaar. Daardoor is de omzet over 2024, maar bleef het aantal opleveringen achter. Volgend jaar schieten we weer omhoog.’
Ook WDP, tweede in 2023 met bijna 240.000 m², zakt weg met ruim 66.000 m² aan opgeleverd logistiek vastgoed. Niet alleen het aantal projecten is gedaald, ook de gemiddelde oppervlakte. Die is met ruim 16.000 m² gehalveerd ten opzichte van een jaar eerder. Wel is er nog 259.000 m² in uitvoering, zodat we ook de Belgische partij vermoedelijk snel weer in de bovenste regionen gaan tegenkomen.
DHG profiteert van de tijdelijke dip bij de marktleiders. Het levert vier projecten op, maar wel met een lager totaal metrage dan in 2023. Het is nipt genoeg voor de koppositie: nummer twee Panattoni strandt op nog geen 400 m². De Amerikaanse ontwikkelaar had aan het eind van het jaar nog projecten Steenwijk en Almere in de afrondende fase, met ontwikkelingen in Waalwijk en Sas van Gent in de beginfase.
Heylen stijgt door naar de derde plaats, met een kleine daling in opleveringen tot ruim 101.000 m².
Terug in top-10
HVBM, dat in 2023 geen opleveringen had, is nu de vierde ontwikkelaar in logistiek. Het leverde samen met Bruil Bouw Groep het nieuwe DC van supermarktketen Plus op in Deventer, goed voor 77.000 m². HVBM zal ook over 2025 een plek in de lijst opeisen dankzij onder meer de oplevering van het nieuwe DC van 40.000 m² voor netbeheerder Stedin in Vianen.
Bekende spelers Garbe en Borghese keren terug in de top-10 na een mager 2023. Borghese tekende voor nieuwbouw in Genemuiden (Vebe) en Hoofddorp (Segro). De pijplijn is goed gevuld, met nog meer dan 400.000 m² op de planning. In Vlissingen gaat Borghese samen met Heylen aan de slag met V-Port Logistic Campus 21, dat 188.000 m² moet opleveren, verdeeld over twee complexen.
VDG ziet herstel
Terwijl in 2023 nog voor 1,8 mln m² werd opgeleverd, is de oogst bij de grote logistieke ontwikkelaars een jaar later dus bijna de helft minder. Desondanks zijn er hier en daar nog tal van projecten in aanbouw en zijn opleveringen nog wel eens over de jaarwisseling heen getild, zoals bij VDG. De 39 projecten die de top-15 meldt, vormen bovendien nog maar een klein deel van de 300 opleveringen die volgens vakblad Logistiek zouden hebben plaatsgevonden in 2024.
Doorlooptijden van projecten worden langer, waardoor het aantal opleveringen niet altijd een actueel beeld geeft van de markt. De logistieke sector groeit over het algemeen en er wordt nog volop gebouwd; volgens cijfers van Vastgoeddata was er medio dit jaar bijna 4,5 mln m² in ontwikkeling, verdeeld over 140 projecten. Moerdijk (570.000 m²), Lelystad (470.000 m²) en Overbetuwe (385.000 m²) zijn de meest populaire locaties.
Onzekerheid over opname
Wat een rol speelt, is de vraag of het nieuwe vastgoed ook een afnemer kan vinden. De vraag is de afgelopen jaren wat ingezakt, maar onduidelijk is of de dip nu achter de rug is. Adviesbureau Buck Consultants stelde begin dit jaar dat de opname van logistiek vastgoed na twee jaar van krimp weer zal toenemen, met een verwachte opname van 1,65 mln m²: 10% meer dan in 2024. Keerzijde is wel dat de leegstand naar verwachting oploopt tot boven 5%, omdat veel projecten bij oplevering nog niet verhuurd zijn. Daarnaast kiezen veel bedrijven voor een moderner DC, waarbij ze na verhuizing verouderde complexen achterlaten.
Ook Savills ziet een oplopende leegstand, maar tegelijk een groei in opnames over 2024 van 2,9%. Industrial sluit zich daar op basis van eigen onderzoek bij aan, met een plus van zelfs 15%. JLL zag in het eerste kwartaal van dit jaar echter nog geen bevestiging van die optimistische geluiden: de opname van logistiek vastgoed zou juist met liefst een derde zijn gedaald. En Colliers becijferde zelfs dat de investeringen in de eerste helft van 2025 met 40% zouden zijn afgenomen.
Geen last mile
Opmerkelijk is dat deze keer geen enkele oplevering het etiket ‘last mile’ opgeplakt krijgt, in weerwil van de trend dat juist logistieke centra aan de rand van de verstedelijkte omgeving winnen aan populariteit en belang. Misschien ondersteunen meer partijen de visie van Jeroen Gerritsen, algemeen directeur bij Panattoni, die eind vorig jaar stelde: ‘Het is een interessante tak van sport, maar locaties zijn heel moeilijk te vinden en heel duur. Op stedelijke locaties vind je meerdere soorten vastgoed, dus de concurrentie is groot. De combinatie van duur, schaars en klein is uitdagend, want een ontwikkeling van 5000 m² is evenveel werk als een ontwikkeling van 50.000 m².’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
