Taxateurs hebben internationaal en nationaal stappen gezet naar een professionele omgeving, maar zij missen nog een stap – een meer transparante markt voor commercieel vastgoed, meent ‘taxatieprofessor’ Tom Berkhout.
Een herziene druk is zelden een reden om er een artikel aan te wijden. Ruim 33 jaar geleden verscheen het eerste handboek voor taxaties in Nederland, ‘Taxatieleer vastgoed’. Deze zomer kwam de zevende editie uit. Deze gebeurtenis rechtvaardigt toch speciale aandacht, want geen boek heeft zo’n invloed op de wereld van vastgoedtaxateurs als dit standaardwerk.
Pionier George ten Have begon met het werk in 1992. Het boek verkreeg grote autoriteit, wat bijzonder was, omdat Ten Have geen HBO- of wetenschappelijke studie had genoten. Hij vermeldde altijd zijn diploma van de groenteafdeling van een supermarkt.
Toen Ten Have overleed, werd – overeenkomstig zijn expliciete wens – zijn werk voorgezet door Peter van Arnhem en Tom Berkhout, wat in 2013 een zesde editie opleverde. Na nog eens twaalf jaar is er een compleet nieuwe editie gemaakt door professor Tom Berkhout en aanstormend talent in taxaties Joost Gijsberts. Het is de bedoeling dat het standaardwerk opnieuw zijn weg vindt naar universiteiten en hogescholen, en vooral naar professionals die met de vastgoedsector te maken hebben, zoals vastgoedadvocaten, notarissen, accountants, fiscalisten en financiële dienstverleners.
Taxatierapporten worden steeds dikker, de titulatuur van taxateurs is gegroeid (co-auteur Joost Gijsberts heeft zelf vijf titels: BBA, MSc, MSRE, MRICS, RT), maar van een exacte wetenschap is geen sprake bij taxaties.
‘Er is veel veranderd, maar het klopt dat mensen moeten weten wat een taxatie feitelijk inhoudt en wat niet. Taxeren is, zoals de bekende business valuator Jan Vis het pleegt te zeggen: ‘Een subjectieve schatting van een professional.’ Het inzicht is gerijpt dat een objectieve waardering niet bestaat, maar wel zoiets als een onbevooroordeelde taxatie.’
Is er feitelijk veel veranderd zolang een taxatie subjectief is?
‘In de twaalf jaar dat ik betrokken ben bij ‘Taxatieleer vastgoed’ is er heel wat veranderd in de wereld van vastgoedtaxaties en -waarderingen, zoals de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in 2016, op sterk aandringen van de toezichthouders DNB en AFM. Dat bekent dat er nu 6000 Register-Taxateurs onder tucht staan. Dat heeft effect op de professionaliteit.’
De vastgoedsector is in 2007 opgeschrikt door een grote fraude, die na zes jaar onderzoek heeft geleid tot tientallen veroordelingen tot vijf jaar cel en honderden miljoenen aan ontnemingen – gelden die de vastgoedpartijen hebben teruggestort. Kenmerk was dat er beleggers, ontwikkelaars, accountants, adviseurs en notarissen zijn veroordeeld, maar geen vastgoedtaxateurs. Zou dat nu anders zijn gelopen?
‘Een taxatierapport is nu uitgegroeid tot een juridisch verantwoordingsdocument, waar professionele eisen aan worden gesteld. Dat was destijds niet het geval. Het taxatieberoep is daardoor verder geprofessionaliseerd, en dat is een goede zaak. De tuchtrechter heeft nu iets om aan te toetsen, en dat gebeurt ook in de praktijk. Anderzijds is de markt nog steeds ondoorzichtig; als een taxateur goed onderbouwt en motiveert hoe hij tot een waarde komt, is een getaxeerde prijs moeilijk aan te tasten.’
Welke stap is nodig om de markt doorzichtig te maken?
‘De Nederlandse markt is transparanter dan in veel buitenlanden, maar er zijn nog slagen te maken. Zo komt het delen van transactie- en huurdata in het commercieel vastgoed maar niet van de grond; ze zitten achter betaalmuren. Er zijn stappen gezet, zoals het register vastgoedbeleggingen Stivad. Pogingen van partijen (onder meer van PropertyNL en Calcasa, red.) om een onafhankelijk register op te tuigen zijn (nog) niet geslaagd. Grote makelaarskantoren kunnen daardoor op basis van hun eigen transacties zicht op de markt claimen, omdat niemand exact alle transacties kent.’
Zal dat anders worden bij geautomatiseerd waarderen, zoals banken nu doen, al dan niet voorzien van een handtekening van de taxateur – de zogenoemde hybride taxatie?
‘Geautomatiseerd waarderen van commercieel vastgoed is nu nog een brug te ver, dat kan alleen in sommige segmenten van de woningmarkt. Banken beoordelen wel geautomatiseerd risico’s op basis van eigen parameters, maar dat is heel iets anders dan het schatten van de marktwaarde. Een ‘hybride waardering’ voor de hypotheek van een woning levert ook geen marktwaarde op. Het is slechts een beoordeling van ‘een modelwaarde’ in een specifieke context.’
Zal artificial intelligence verschil gaan uitmaken?
‘AI zou uiteindelijk ‘better reasoning’ mogelijk kunnen maken, het ondersteunen van een schatting van een marktwaarde door een taxateur ná fysieke inspectie. Maar het model moet dan gevoed worden door gevalideerde data. Voorlopig is AI op taxatiegebied nog een vage belofte.’
Maakt de internationale samenwerking voor de positie van taxateurs veel uit? Je kunt denken aan de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) uit Engeland, met 130.000 leden in 140 landen en wereldwijde taxatiestandaarden, en Tegova (The European Group of Valuers’ Associations), dat actief is in 34 landen en 70.000 leden heeft, waaronder 23.000 gecertificeerde taxateurs, waarvan 120 in Nederland.
‘Ik denk dat de internationale samenwerking van taxateurs een grote stap vooruit is. Daarnaast deed IFRS zijn intrede in de jaarrekening, Fair Value Measurement werd gemeengoed. Taxatiestandaarden zoals IVS (International Valuation Standards) en EVS (European Valuation Standards) geven zicht op de werkzaamheden, de waardebegrippen, de methodieken, de rapportages en de gedragsrichtlijnen en ethiek. Hierdoor ontstaan internationale kaders van wat wel en geen professioneel gedrag is, en dat biedt zekerheid aan beleggers, financiers en toezichthouders.’
In het standaardwerk mis ik een paragraaf over het inprijzen van verduurzaming. Een onderwerp waar je juist samen met de NVM de afgelopen jaren onderzoek naar hebt gedaan.
‘Een taxateur weegt bij een taxatie een veelheid aan factoren en zoekt referenties van vergelijkbare objecten. Duurzaamheid en andere ESG-factoren moet hij niet als losstaande categorieën behandelen, maar als een geïntegreerd onderdeel van de marktomstandigheden, regelgeving en risicoperceptie. Ze moeten worden meegewogen als ze materieel en relevant zijn en invloed hebben op marktpartijen of risico-inschattingen. De vastgoedtaxateur moet marktreferenties, dus bewijs, verzamelen om waardepremies of -kortingen vanwege duurzaamheid of ESG-factoren te onderbouwen. Daarnaast kunnen opdrachtgevers als institutionele beleggers en vastgoedfinanciers taxateurs opdracht geven een grote hoeveelheid ESG-aspecten van te taxeren objecten in kaart te brengen, omdat deze van belang zijn voor hun verantwoording van (des)investerings- en financieringsbeslissingen. Zo’n extra opdracht is ook mogelijk binnen de NRVT-kaders.’
Vervullen de toezichthouders DNB en AFM behalve met hun stimulans voor een NRVT nog een rol bij de professionalisering van de taxateur van de toekomst?
‘Op het hoogtepunt van de vastgoedcrisis in 2013 was voor DNB het vastgoed een van de belangrijkste dossiers. Men miste een betrouwbaar overzicht van de waardering van het vastgoed met betrekking tot financiële stabiliteit. Dat allemaal in het kader van een bank die gered moest worden (SNS). Sindsdien zijn de risico’s van het vastgoed voor banken steeds verder verminderd, door beter toezicht, betere risicobeheersing en het opschonen van portefeuilles. Portefeuilles woningfinancieringen leveren in mijn opinie nauwelijks risico’s op voor financiers. Tegelijk is het vak van taxateur geprofessionaliseerd. DNB zit er bovenop en ik denk dat de bank niet de neiging heeft om de duimschroeven verder aan te draaien bij de banken en pensioenfondsen. Persoonlijk denk ik dat waakzaamheid geboden blijft, gezien de omvang van de markt en de intransparantie.’
Tot slot terug naar het nieuwe standaardwerk zelf. Met de steeds hogere eisen aan een taxatie en de toegenomen complexiteit zou je verwachten dat de editie in omvang is verdubbeld. Maar nee, het huidige boek bevat 25% minder tekst. Hoe komt dat?
‘De omvangrijke hoofdstukken over specifieke toepassingen van de taxatieleer (jaarverslaggeving, vastgoedfinanciering en fiscaliteit) zijn verdwenen, omdat uitgebreide literatuur daarover elders beschikbaar is. Dat geldt ook voor financiële rekenkunde, die tegenwoordig in aparte vakken wordt onderwezen. Ook uitgebreide hoofdstukken over objectanalyse en omgevingsanalyse zijn sterk ingekort, omdat die informatie op websites van instanties beter en actueler is te vinden. We hebben het boek zoveel mogelijk tijdloos en fundamenteel geschreven. Dat is ook nodig, want de huidige generatie taxateurs en adviseurs moet opgevoed worden met het inzicht dat het geen vak is van handige foefjes en rekentrucjes.’
Taxatieleer vastgoed
Door: Tom M. Berkhout, Joost Gijsbers, George G.M. ten Have
Uitgeverij: Noordhoff
Editie: 7
ISBN: 978-90-01-04765-8
Aantal pagina’s: 540
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
