Schaarste jaagt woningprijzen topsegment Amsterdam op

In Amsterdam zijn de prijzen in het topsegment van woningen en appartementen gestegen, soms tot boven de € 20.000 per vierkante meter. Het aanbod is schaars, maar er hebben naar verluidt in 2020 toch minimaal 20 transacties plaatsgevonden van meer dan € 5 mln, zo blijkt uit onderzoek PropertyNL.
Om een beeld van de markt te krijgen, had PropertyNL een gesprek met ontwikkelaars in het high-end segment, Tuncer Tuzgöl van Zuider Vastgoed en Maarten Feilzer van Zadelhoff, die gespecialiseerd zijn in binnenstedelijk vastgoed in Amsterdam.

Minimaal aanbod
In januari publiceerde PropertyNL een onderzoek op basis van Dynamis/EW naar woningtransacties boven de € 5 mln in 2020. Het zou gaan om vijf transacties in Amsterdam en vier buiten Amsterdam. Een steekproef van PropertyNL naar de transacties in Amsterdam levert minstens 20 transacties op, bij een minimaal aanbod. De schaarste geldt buiten Amsterdam in veel mindere mate. Afgezet tegen vijf transacties in 2020 buiten Amsterdam volgens Dynamis/EW kon PropertyNL een aanbod vinden bij makelaars (vaak buiten Funda) van 50 objecten boven de € 5 mln. De conclusie was toen dat verkopers van landhuizen in de periferie van Amsterdam (Aerdenhout/Overeen/Bloemendaal), Den Haag (Wassenaar) en Utrecht (Bosch & Duin, Den Dolder, Lage Vuursche) geduld moeten hebben.
In hoeverre verschilt de situatie in Amsterdam met de rest van Nederland? Die vraag legden wij voor aan Tuzgöl en Feilzer.
Tuzgöl ontwikkelde in 2014 als eerste een complex in Amsterdam dat de grens van € 10.000 per vierkante meter wist te doorbreken. Het ging om More aan de Banstraat in Amsterdam. Hierna volgden nog diverse projecten, zoals aan het Valeriusplein, recht tegenover het huidige project van de De Jong Groep, en de Diamantfabriek in het voormalige Asschergebouw.
Feilzer werd bekend met de ontwikkeling van het monumentale Burgerweeshuis met BPD als huurder en onlangs met het ontwikkelen van de Diamantbeurs aan het Weesperplein, winnaar van veel prijzen, zoals de Mipim Award 2020 in de categorie ‘Best Refurbished Building’.

Toenemende vraag
Tuzgöl: ‘Wij zien een sterke toename van de vraag in het high-end segment, dat zie je terug in de prijs. Het klopt dat wij met More voor het eerst meer dan € 10.000 per vierkante meter konden realiseren, nu wordt hier en daar meer dan het dubbele betaald. Wij weten wat de doelgroep wil. Het gaat om grootstedelijke, gelijkvloerse appartementen met beveiliging, een gym en, net zoals in New York en London, een lift die direct uitkomt in je eigen appartement.’
De redactie en afdeling research van PropertyNL hebben voor 2020 20 transacties gevonden van woningen en appartementen met prijzen boven de € 5 mln. Tuzgöl: ‘Vorig jaar is de vraag naar dit soort appartementen in de stad snel gestegen. Het zou me niet verbazen als er 50 transacties van meer dan € 5 mln hebben plaatsgevonden.’
Waar komt het verschil vandaan? Zuider Vastgoed en Zadelhoff willen helpen bij het in kaart brengen van deze nichemarkt, maar ter bescherming van klanten in het topsegment willen ze niet ingaan op individuele transacties. De bij dit artikel vermelde verkoopprijzen zijn afkomstig van research van PropertyNL bij onder meer het Kadaster.

Ook wilsovereenkomsten
In het onderzoek van januari kwamen er vijf transacties naar voren, waarvan twee aan de Van Eeghenstraat (nummer 78 voor € 8,8 mln en nummer 115 voor € 6,7 mln). In werkelijkheid zijn er veel meer transacties geweest.
Tuzgöl telt ook wilsovereenkomsten mee van transacties die nog moeten komen, zoals van Valerius, de ontwikkeling van Max de Jong waarover PropertyNL schreef in november 2020. De investering van de De Jong Groep van ruim € 100 mln moet echter nog op de markt komen. ‘Ik denk dat het verschil in waarnemingen vooral komt doordat transformatieprojecten niet als woning worden bestempeld in het Kadaster’, aldus Tuzgöl. Je hebt het dan over koop- aannemingsovereenkomsten (zoals het Project Depot Zuid).
Een enkele keer worden ook geen prijzen gemeld in het Kadaster omdat een koper een zelden gehonoreerd beroep doet op anonimiteit. Soms worden ook transacties verricht namens bedrijven en stichtingen. Hieruit blijkt dat de Amsterdamse markt voor het topsegment net zo ondoorzichtig is als de markt voor commercieel vastgoed.

Te veel pijpenlades
Tuzgöl vindt net zoals De Jong in het eerdere gesprek met PropertyNL dat Amsterdam lange tijd een high-end markt heeft gemist. ‘Veel Amsterdamse woningen en appartementen zijn pijpenlades. Dat is niet wat onze klanten zoeken.’
Feilzer heeft onderzoek gedaan naar de prijzen van appartementen in het topsegment. ‘Die zijn in Amsterdam in snel tempo gegroeid tot voorbij de € 20.000 per vierkante meter, zoals Cor van Zadelhoff al een aantal jaren geleden voorspelde. Dat zijn prijzen die nog steeds lager liggen dan in New York, maar dat vind ik ook reëel, gezien de internationale rangorde. De prijzen liggen ook lager dan in Londen. Ik dacht vorig jaar even dat de prijzen voor topwoningen in Parijs nauwelijks meer boven Amsterdam lagen, maar bij nader inzien bleek dat de Fransen weliswaar voor € 10.000 per vierkante meter een appartement binnen de ring kunnen krijgen, maar dan zit je bij Gare du Nord, en dat geldt bepaald niet als top.’
Tuzgöl zegt dat de prijzen voor de top in Amsterdam zijn gestegen, maar niet tot een onrealistisch niveau. ‘Vergeet niet dat in Amsterdam voor de subtop ook inmiddels bijna € 10.000 per vierkante meter wordt gevraagd en betaald. Veel succesvolle of rijke ondernemers belonen zichzelf met een fraai pand of appartement in de binnenstad. Het gaat niet alleen om Amsterdammers die zich een mooiere woning kunnen veroorloven, maar de laatste tijd zien we ook veel ondernemers uit Rotterdam of elders uit het land die een droom verwezenlijken met een woning in de hoofdstad.’
In de gemeente Amsterdam heerste aanvankelijk ook angst dat Chinezen en Russen de binnenstad zouden overnemen en panden net als in London een groot deel van het jaar leeg zouden laten staan, maar daarvan ziet Tuzgöl in de praktijk niet veel terug. ‘Er zijn expats, maar de meerderheid van de kopers in het topsegment zijn Nederlanders.’

Tegenwerking
Ontwikkelaars hebben in Amsterdam niet altijd goede ervaringen met gemeente, bijvoorbeeld met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Max de Jong vertelde eerder hoe onterecht dat is, omdat hij juist iets wil terugdoen voor de stad. ‘Ik voel iets wat Abraham Tuschinsky moet hebben gehad. Hij had succes en wilde iets teruggeven aan de stad, en dat deed hij door voor Amsterdam in 1921 de mooiste bioscoop ter wereld te maken, met een bijzondere mix van Amsterdamse School, Jugendstil en Art Deco.’
Tuzgöl en Feilzer hebben soortgelijke ervaringen met de Van Eeghenstraat. Tuzgöl kocht 2 jaar geleden met partners Zadelhoff en Van der Zwan deze gebouwen van de Postcodeloterij, volgens eerdere informatie in PropertyNL voor € 46,5 mln. Zij hebben hierna forse investeringen gedaan om het complex aan de Van Eeghenstraat te transformeren in 12 moderne stadswoningen en appartementen, zoals de Van Eeghenstraat 78.

Monumentenlijst
Dat het niet gemakkelijk is, toont voormalig JLL-directeur Ronald Egger, die met Solidiam een complex aan de Grabriel Metsusstraat 2-6 ontwikkelt aan de zuidkant van het Museumplein. Deze gebouwen staan bekend als de zogenoemde Etty Hillesum-panden. Bij een bekend gebouw weet een ontwikkelaar dat niet alleen de gemeente, maar de gehele stad zich met de ontwikkeling bemoeit, en vaak net zoals bij voetbal met het air van een bondscoach. De gevels zijn goed bewaard gebleven, maar de drie panden stonden niet op de monumentenlijst. Toen de herontwikkeling bekend werd, zijn de panden echter versneld op de lijst gezet vanwege de ‘emotioneel cultuurhistorische waarde’. Het is een voorbeeld van de risico’s waarmee ontwikkelaars rekening moeten houden.
Volgens Tuzgöl is niet de vroegere Welstandscommissie, nu de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, het lastigste. ‘Het zijn vaak de bezwaren van omwonenden tegen de overlast van de bouw die voor vertraging zorgen. Onderhoud hoort nu eenmaal bij gebouwen, en wie mooi wil zijn, moet soms even pijn lijden.’ Daarmee blijft het ontwikkelen van high end-woningen en appartementen een zaak van een selecte groep ontwikkelaars.

Toptransacties (> € 5 mln) in Amsterdam in 2020
(1) € 12 mln – Valerius*** (nog op te leveren)
(2) € 12 mln – Herengracht 446*
(3) € 11 mln – Keizersgracht 319**
(4) € 10 mln – Apollolaan***
(5) € 9 mln – Valerius*** (nog op te leveren)
(6) € 8,8 mln – Pieter de Hoogh***
(7) € 8,8 mln – Van Eeghenstraat 78*
(8) € 8 mln – Gabriël Metsusstraat***
(9) € 7,4 mln – Vossiusstraat 55***
(10) € 7 mln – Zandpad 78***
(11) € 6,7 mln – Van Eeghenstraat 115*
(12) € 6,45 mln – Sophialaan 31**
(13) € 5,75 mln – Prins Hendriklaan 45**
(14) € 5,75 mln – Amsteldijk***
(15) € 5,75 mln – Banstraat 5D*
(16) € 5,4 mln – Banstraat***
(17) € 5,2 mln – Richard Wagnerstraat 1**
(18) € 5,15 mln – Keizersgracht 674D*
Bron: PropertyNL
* Opgenomen in onderzoek EW/Dynamis
** Onderzoek Kadaster PropertyNL
*** Naar verluidt PropertyNL