Savills laat zich niet afschrikken door het teruggelopen aantal transacties. De Britse top-5 speler op de Nederlandse vastgoedadviesmarkt scoort met beheer en gaat zich voor het eerst ook richten op het beheer van woningen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 22 maart 2024
Savills is op de Britse thuismarkt beroemd door de bemiddeling van droomhuizen. Op het Europese continent is Savills echter veel meer – en in Nederland zelfs helemaal – gericht op commercieel vastgoed. Clive Pritchard, de Savills-topman in Nederland, zegt in deze uitgave met vastgoedadviseurs dat hij ook de top van de woningmarkt wil meenemen in het dienstenpakket: ‘De top van de markt in de Randstad kent steeds meer mixed-use gebouwen: een pand met hotel-, kantoor- en woonfunctie is de toekomst. Die toekomst vereist ‘multidisciplinaire’ advisering, en daarbij past meer residentiële expertise en diensten.’
Pritchard benadrukt dat hij vanuit Amsterdam het hogere marktsegment van vooral mixed-use appartementencomplexen gaat bedienen, en dat het dus nog even niet aan de orde is om droomkastelen te gaan makelen, zoals Savills op de thuismarkt en in Zuid-Frankrijk wel doet. Grote villa’s en kastelen buiten de Randstad zullen dus wel het domein blijven van Christie’s en Sotheby’s, samen met lokale makelaars.
Accent op beheer
Dat het uitbreiden van de woningexpertise start bij de beheerafdeling benadrukt het verschil in accent tussen Savills en de andere grote internationale makelaars. JLL koos er juist voor het beheer af te stoten (aan MVGM), maar Savills koestert deze tak van dienstverlening. Toen Pritchard werd gevraagd om voor dit gesprek een talent uit de organisatie uit te nodigen, hoefde hij niet lang na te denken. Het werd dit keer geen vertegenwoordiger van de afdeling beleggingen, waarmee de grote makelaars doorgaans de media halen, maar hij koos voor Philippine Bogaardt, Director Property Management. Zij draait al tien jaar mee in de top van Savills, bedient grote klanten zoals Union Investment en heeft nieuwe klanten binnengehaald, zoals begin dit jaar beursfonds NSI. ‘Wij hebben met Ito Som, Akzo Stibbe en The Pulse een bijzondere positie op de Amsterdamse Zuidas’, aldus Bogaardt.
Haar afdeling beheer is met vijftig mensen naar verhouding groter dan bij de andere internationale vastgoedbedrijven. Pritchard zegt dat er ten opzichte van vorig jaar eigenlijk niet zoveel is veranderd bij Savills: ‘De grote afdeling beheer zorgt voor stabiliteit. Ik hecht aan continuïteit; menselijk kapitaal zo lang mogelijk vasthouden. Dat zorgt voor tevreden werknemers.’
Full service
Savills deed voornamelijk property management van kantoren en logistiek, maar daar kunnen woningportefeuilles in Amsterdam en Rotterdam bijkomen. Het buzzword daarbij is ‘full service’, van commercieel tot technisch beheer en het steeds belangrijker wordende facility management. Als voorbeeld noemt Bogaardt het vorig jaar in beheer gekregen gebouw The Pulse (een ontwikkeling van Vorm en Edge) met kantoren, horeca en 200 appartementen. De ontwikkeling wordt naar verwachting eind dit jaar opgeleverd en wordt gekenmerkt door biodiversiteit, met een stadsbos, polderdaken en een rooftopgarden.
De vlag ging bij Savills ook uit bij het verkrijgen van het technisch beheer van de NSI-portefeuille met 22 kantoren (186.000 m²), verspreid over verschillende delen van Amsterdam. Het zijn niet alleen kantoren met vaste huurders, maar ook locaties van NSI’s eigen flexibele kantorenconcept, HNK (het nieuwe kantoor), en de portefeuille van HiH, waarmee de positie op de Zuidas nog verder wordt versterkt.
Veel meer taken
Bogaardt wijst erop dat het aantal taken in het property management met 400% is toegenomen, en dat lang niet iedere vastgoedbeheerder dat kan bijhouden. Op de vraag of de tarieven daarmee gelijke tred hebben gehouden, willen Bogaardt en Pritchard niet direct reageren. Zij zeggen wel dat de focus op ESG voorkomt dat property managers alleen op prijs worden afgerekend. Savills moet een grotere inhoudelijke bijdrage leveren en bijvoorbeeld adviseren over het rendement op verduurzaming. Klanten willen weten of ze beter meteen voor Paris Proof kunnen gaan, in plaats van nu voor energielabel A te kiezen en straks opnieuw te moeten investeren. Daarbij zijn de meeste Savills-klanten niet zuinig. Pritchard: ‘Het is voorgekomen dat een klant voor een lagere prijs kiest, maar uiteindelijk toch naar ons terugkomt voor de kwaliteit en continuïteit van het team.’
Teruggang
Voor de beleggingsmarkt was 2023 een slecht jaar, met een halvering van de beleggingen.
Pritchard wijst erop dat Savills vorig jaar ondanks de lastige markt nog een aantal mooie transacties heeft kunnen doen. Vorig jaar waarschuwde hij ook voor problemen met de herfinanciering van vooral kantoorportefeuilles. ‘Het is tot nu toe meegevallen. De banken hebben meer geduld en zijn beter gekapitaliseerd dan ik had verwacht. Dat betekent echter niet dat we er al zijn. Veel fondsen hebben een structuur om na zeven jaar te verkopen. Als de markt niet goed is, kunnen deze fondsen twee jaar wachten, maar zij zullen een keer afkomen. Ook in het eerste kwartaal van dit jaar zullen kantoren moeten worden afgeboekt. We hebben in continentaal Europa wel een heel andere situatie dan in de Verenigde Staten: hier zijn nog kansen voor kantoren die goed scoren op het gebied van ESG. Daarbij gaat het niet alleen om energielabels, maar ook om samenwerking met de huurders.’ Savills hoopt daarbij te profiteren van de ervaring die het kantoor heeft opgebouwd met internationale rapportagesystemen voor institutionele klanten, de in-house ESG- en change management expertise en de goede bestaande relaties met huurders.
Over Savills
Savills is een van de oudste nog bestaande vastgoedbedrijven. Sinds 1855 slaat het Londense bedrijf zijn vleugels uit over de wereld. Ook CBRE en JLL hebben met Richard Ellis en Jones & Lang Britse wortels, maar inmiddels staan hun besliscentra in de VS, terwijl Savills een notering heeft in Londen.
In Amsterdam werken 160 mensen, waarvan 55 op vastgoedbeheer. Dit team heeft op dit moment 3 mln m² in beheer, met een pipeline van 6.000 m². Er staan in Nederland 209 gebouwen onder beheer bij Savills. Ondanks de crisis in het vastgoedadvies is het personeelsbestand bij Savills gelijk gebleven. Vorig jaar heeft het bedrijf geadviseerd bij € 420 mln aan beleggingen en werd er bemiddeld bij 239.922 m² aan commercieel vastgoed. Bijzondere transacties waren de huurverlenging van het Rijksvastgoedbedrijf in Het Boek in Amsterdam en de aankoop van de Allianz Tower in Rotterdam.
Philippine Bogaardt
Philippine Bogaardt is Head of Commercial Management van de Asset & Property Management afdeling van Savills. In 2014 startte ze na haar rechtenstudie in Groningen bij DTZ, waarna ze in 2016 als account manager overstapte naar het property management team van Savills Nederland in Amsterdam. Ze heeft expertise op het gebied van vastgoedbeheer, asset management, verhuur en huurverleningen. Bekende opdrachtgevers bij haar afdeling zijn onder meer Union Investment en Marathon Asset Management. De bekendste transactie was vorig jaar The Pulse aan de Amsterdamse Zuidas.
