Groningen is interessant voor beleggers in commercieel vastgoed, want de stad heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De vastgoedmarkt van de regio eromheen is echter vaak zorgelijk noemen.
Door Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 29 maart 2019
In het chique hotel Prinsenhof bogen Tom Rotensen (Boekenrode Bedrijfsmakelaars), Michel Eijgelaar (Cushman & Wakefield), Auric Geerligs en Stefan Ensing (Nextfund) zich over de trends in de Groningse vastgoedmarkt. ‘We zitten duidelijk in een opgaande markt; dat herken ik ook in de cijfers van Ventu’, zegt Michel Eijgelaar van Cushman & Wakefield.
Grote verschillen
Binnen de noordelijke provincies zijn er kerngebieden met grote verschillen, zoals Groningen, Drachten, Assen en Leeuwarden. Zo loopt de kantorenmarkt in Groningen goed; hier is een forse toename in de opname en het aantal transacties. In Leeuwarden en Assen is de kantooropname echter beduidend minder. ‘Wij zien een trend in hoogwaardig aanbod van kantoren. Dat wordt steeds belangrijker, maar het hoogwaardige aanbod is in de omgeving van Groningen is best beperkt’, aldus Eijgelaar. ‘Centrumlocaties zijn nu eenmaal erg in trek, zeker bij jonge mensen, de zogenaamde start-ups’, vult Auric Geerligs van Nextfund aan.
Volgens Geerligs is de binnenstad voor traditionele bedrijven, zoals accountants, een stuk minder aantrekkelijk. ‘Dat komt door het autogebruik.’ Het wordt steeds lastiger om de stad in en uit te komen. Eijgelaar merkt dat vooral ICT-partijen sterk groeien. Deze bedrijven vestigen zich op duurdere en aantrekkelijke locaties en hebben minder parkeerbehoefte. Het hoogwaardige kantooraanbod rondom de binnenstad droogt op, en in de binnenstad loopt dit juist op.
Geerligs merkt dat op sommige plekken nog behoorlijk wat kantoorruimte leegstaat, bijvoorbeeld in het Martini Trade Park. ‘We kennen maar weinig variatie in huurprijs en daarbij is het hoogwaardige aanbod in Groningen te laag. Het nieuwste aanbod dateert uit 2008; daarna zijn er geen kantoren meer gebouwd. Als je nu een nieuw kantoor zou bouwen, kun je geen huurprijs van € 160–170 per m² vragen, dat is best een probleem. Er zijn in Groningen te weinig nieuwe kantoren. De basis van de kantoren hier is goed, maar ze voldoen niet aan de nieuwste eisen.’
Te veel getransformeerd
Volgens Ensing zet Groningen sterk in op start-ups en it-bedrijven. Deze it-bedrijven vestigen zich graag in het centrum van de stad, vanwege de sfeer en omdat het voor hen betaalbaar is. Alleen zijn er in het centrum van Groningen veel kantoren getransformeerd naar woningen. ‘Gezien de vraag naar kantoorruimte is er in het centrum de afgelopen jaren eigenlijk te veel getransformeerd.’ Tijdens de afgelopen crisis was dit een heel logische ontwikkeling, maar nu voldoet het centrum niet meer aan de huidige vraag naar kantoorruimte.
Tom Rotensen van Boekenrode Bedrijfsmakelaars zegt dat het type gebruikers op de markt verandert, en daarmee ook het gewenste type kantoorhuisvesting. ‘Kantoorconcepten die inspelen op deze veranderende vraag doen het goed. Kernpunten van deze nieuwe vraag zijn flexibele huurmogelijkheden, goede algemene voorzieningen, bijvoorbeeld voor lunch of koffie, en comfortabele ruimte, vooral in het klimaat. Zeker na de laatste warme zomer besteden veel bedrijven hier aandacht aan. Goed personeel is schaars, naast goede arbeidsvoorwaarden is een comfortabele werkplek dan ook belangrijk.’
Klanten kijken nu meer naar kantoorbeleggingen, omdat deze rendementen hoger liggen dan woningen. ‘Kantoren hebben een hoger risicoprofiel, maar dat gaat gepaard met een hoger rendement’, aldus Eijgelaar. ‘Er zouden relatief veel bedrijven kantoorruimte kunnen huren in Groningen. Toch zie je dat veel bedrijven uit de Randstad moeite hebben om de stap naar Groningen te maken; het is toch te ver weg.’ Groningen blijft hierdoor op de beleggingsmarkt erg onderschat. ‘Veel kantoren in Groningen hebben van binnen een nieuwe outfit nodig, daar is nu wel geld voor beschikbaar. Groningen is voor een kantoorbelegging gewoon erg interessant’, aldus Ensing.
Mismatch
De bedrijfsruimtemarkt past juist weer niet goed bij de stad Groningen, volgens Geerligs. Industrie past meer bij Drachten, Heerenveen en Emmen. Er is in Groningen te weinig aanbod in bedrijfsruimte, maar wel veel vraag. Een hogere huurprijs vragen voor een bedrijfshal is hierdoor niet mogelijk.
Door de aantrekkende economie is het aantal transacties ook in de bedrijfsruimtemarkt toegenomen. Volgens Stefan Ensing van Nextfund is hierdoor het huisvestigingsklimaat van veel bedrijven veranderd. ‘Er is een vraag naar vervangende huisvesting.’ Eijgelaar vult aan: ‘Ik zie een mismatch in ruimtebehoefte van industriële gebruikers en het aanbod.’ Dit komt volgens hem doordat er de afgelopen jaren te weinig is bijgebouwd en doordat de bouwkosten te hard zijn gestegen. De bedrijfsruimtemarkt zit eigenlijk op slot. Hierdoor kan de zoekende industriële gebruiker in de stad Groningen maar moeilijk aan ruimte komen.
Daarnaast speelt nog de problematiek in de regio’s om de stad Groningen; doordat de vraag naar winkels, bedrijfsruimte en woningen zo laag is, staat hier veel leeg. Hierdoor zijn er geen financiers te vinden voor nieuwe ontwikkelingen. Geerligs: ‘Daarnaast speelt dan ook nog eens de aardbevingsproblematiek, al speelt deze in de stad Groningen gelukkig niet mee. Hier loopt de beleggingsmarkt in kantoren, woningen en studentencomplexen juist goed.’
Leegstand in winkels
Er is op winkelgebied best veel leegstand; zelfs in de Herestraat staan wat winkels leeg. Dit heeft alles te maken met de nieuwe manier van winkelen, aldus Eijgelaar. Rotensen denkt dat het vooral komt doordat de V&D zijn deuren heeft moeten sluiten en door het vertrek van de Bijenkorf. ‘Dit heeft een enorme impact gehad. De Ebbingestraat doet het hierdoor al jaren slecht. Je ziet in deze straat de winkels komen en snel daarna weer verdwijnen. De looproutes zijn veranderd, en met de aanloopstraten gaat het eigenlijk gewoon slecht.’ ‘Het is tegenwoordig op een donderdagavond gewoon rustig in de Herestraat, terwijl het vroeger veel drukker was’, aldus Ensing. Er zijn nog maar weinig tot geen hoogwaardige winkelformules in de stad Groningen, terwijl ze hier wel makkelijk zouden kunnen zitten. Ook luxe kledingzaken zijn eigenlijk niet meer te vinden in de Groningse binnenstad. ‘Er is een duidelijke verschuiving in passantenstromen van de Herestraat naar de Vismarkt. De Vismarkt doet het hierdoor gewoon beter’, aldus Geerligs. Opvallend is de vestiging van Decathlon aan het Sontplein. ‘Het is eigenlijk jammer dat ze zich niet in het centrum hebben gevestigd. Dat had makkelijk gekund’, aldus Ensing.
Assen heeft het extra moeilijk omdat veel bedrijven toch kiezen voor de hippe en jonge studentenstad Groningen, zegt Geerligs. ‘We hebben vorig jaar een gezondheidscentrum in Assen ontwikkeld waarin een apotheek, een fysiotherapeut en een kaakchirurg samen een gebouw huren. Het gaat hier om een paar duizend vierkante meter. Het is een gebouw uit de jaren ’60, getransformeerd naar de huidige tijd. De gebruikers huren hier voor lange tijd, maar dat kan ook alleen maar omdat het gebouw op de goede plek staat en omdat het meerdere functies biedt’, vult Ensing aan.
Krapte op de woningmarkt
In Assen worden winkelcentra getransformeerd naar woningen. Eigenlijk biedt de stad een licht woonalternatief voor Groningen. Veel mensen vinden de woningprijzen in Groningen te hoog en vestigen zich daarom in omliggende plaatsen. Assen-Noord is hier een voorbeeld van, aldus Ensing. Volgens Geerligs loopt de woningmarkt ook in Zuidhorn en Bedum goed. ‘Er worden nieuwe woningen gebouwd en de prijzen stijgen. Groningen heeft namelijk hoge woningprijzen en te weinig aanbod.’ Maar Groningen is toch een leuke stad om te wonen? Er is hier juist toch veel te doen? Dat klopt, zegt Geerligs. ‘Er is bijvoorbeeld een tekort aan studentenhuisvesting. Studenten moesten een tijd in tenten slapen.’ Op het terrein van de suikerfabriek in de stad Groningen zijn vorig jaar tijdelijke containerwoningen voor internationale studenten gekomen. ‘Studenten stonden letterlijk in de rij; het waren Amsterdamse praktijken’, aldus Eijgelaar. Ook op de reguliere woningmarkt heerst er krapte in de stad Groningen. ‘Het aanbod is erg klein, en de prijzen liggen hoog. Je hebt hier ook geen voorsteden, zoals in Utrecht en Amsterdam. Je komt hier meteen in het buitengebied’, aldus Rotensen.
Beleggingsadvies
Tot slot van elke professional een beleggingsadvies. Waar moet een particuliere belegger die risico wil nemen in investeren? Rotensen: ‘De bruto-aanvangsrendementen voor woningen variëren tussen 5,25 en 6%, met uitschieters naar beneden. Voor kantoorbeleggingen ligt dit percentage tussen 8,75 tot 9,50%, met uitzonderingen naar boven en beneden. In mijn optiek is de beste belegging dan toch in kantoren op bijvoorbeeld kantorenpark Kranenburg of het Martini Trade Park. Hier liggen namelijk nog genoeg kansen.’ Ensing adviseert in ieder geval niet te beleggen in woningen: ‘Daar haal je een te laag rendement uit.’ Zijn beleggingsadvies richt zich op een kantoor waar deels een huurstroom op zit en dat deels leeg staat. Een kantoor op Kranenburg waar nog wat aan te verbeteren valt of een bedrijfsverzamelgebouw met verschillende huurders op een industrieterrein rondom de stad. Hier is de leegstand namelijk afgenomen en is er juist vraag. Geerligs komt met een heel ander beleggingsadvies: ‘Ik zou een nieuw, kleinschalig bedrijfsverzamelcomplex zo dicht mogelijk bij de het centrum van stad bouwen, omdat er hier weinig van zijn. Door de toenemende verstedelijking is er echter veel vraag naar. Dit gebouw moet ruimte bieden voor kleinere huurders die opslag zoeken. En daarbij zou ik grondgebonden woningen bouwen in een van de dorpen om de stad Groningen. Hier valt een leuk rendement mee te behalen. Er zijn mensen genoeg die hier woonruimte zoeken.’ Eijgelaar sluit af: ‘Een hoogwaardig, recent gerenoveerd multi-tentant kantoor, dat al volledig verhuurd is en dat over een A-label beschikt. Hier valt in de toekomst een goed rendement op te behalen.’
‘De campus Zernike is een aantrekkelijk gebied voor onder andere aardappelzetmeelconcern Avebe’, aldus Geerligs. ‘En ook de nieuwe kantoorvestiging voor het datacentrum van Bytesnet is het vermelden waard.’
Beleggingsfocus op de stad
Afsluitend wordt gesteld dat Groningen nog steeds erg onderschat wordt door veel vastgoedpartijen. De stad biedt alles op het gebied van wonen, werken en opleiding en kent een aantrekkelijk beleggingsklimaat. Het heeft daarom alles voor de Randstedelijke belegger. De afstand speelt alleen een belangrijke rol. Volgens Ensing kan de makelaar de partijen van buitenaf juist goed adviseren, uitleggen hoe de Groningse vastgoedmarkt werkt. Randstedelingen hebben vaak een negatief beeld over Groningen: ‘Het is ver weg, je hebt er de aardbevingsproblematiek en gebouwen zijn moeilijk te managen.’ De laatste twee factoren hebben eigenlijk helemaal geen betrekking op de stad Groningen, volgens Eijgelaar, maar deze factoren spelen meer in gebieden om de stad. ‘Hierdoor ligt onze focus voor beleggers meer op de stad Groningen en de kerngebieden (Leeuwarden, Drachten, Heerenveen en Assen).’
Foto Jeroen Koeten
v.l.n.r.
Auric Geerligs (Nextfund)
Michel Eijgelaar (Cushman & Wakefield)
Tom Rotensen (Boekenrode Bedrijfsmakelaars)
Stefan Ensing (Nextfund)
