Lounge: Veiligheid en betaalbaarheid net zo belangrijk als groen

In hoeverre was het groene concept van de Valley de reden voor RJB Group om als belegger dit nieuwbouwproject op de Zuidas te kopen? Deze vraag kreeg directeur David Beesemer voorgelegd tijdens de PropertyNL Lounge over multifunctionele woontorens die de natuur terugbrengen in de stad. Zijn antwoord luidde dat de kans om te investeren in nieuwbouwwoningen op de Zuidas doorslaggevend was en het groenconcept op zich niet de belangrijkste drijfveer. ‘Het is beslist een ingenieus systeem, met een openbaar landschap ontworpen door Piet Oudolf dat over het gehele gebouw loopt. Maar de locatie en het programma zijn leidend geweest bij onze afweging om hierin te investeren.’
Het is een nieuwe landmark, gelegen op een markante plek aan de Beethovenstraat tegenover het ABN Amro-hoofdkantoor. Het ontwerp is van MVRDV, en het complex omvat naast 196 appartementen ook nog een commercieel programma met 22.000 m² kantoren, 3500 m² horeca, retail en 1200 m² museum. Ook komt er een ondergrondse parkeergarage met 375 plekken (20 jaar verhuurd aan Q-Park) en een 800 m² grote skybar. Van de kantoorruimte is circa 16.000 m² verhuurd aan BCD Travel, de onderneming van John Fentener van Vlissingen.

Trophy building
Voor RJB, dat vooral bekend staat als retailbelegger, is het een echte trophy building. ‘Na de verkoop van een grote retailportefeuille in Duitsland besloten we meer te gaan investeren in woningen van hoge kwaliteit op de beste locaties in Nederland. Een kans als deze doet zich niet vaak voor.’
Veiligheid speelt volgens Beesemer een belangrijke rol bij dit soort projecten. ‘Veel huurders komen uit het Gooi en willen verhuizen naar de stad. Zij hechten veel belang aan een veilige omgeving. Inbraken zijn schering en inslag in Zuid, vooral bij nieuwbouwprojecten waar de bewoners elkaar nog niet kennen. Het helpt ook niet als een Rolex-bende actief is in Amsterdam. Wij zetten daarom stevig in op veiligheid, en het is ook een issue bij de marketing van de Valley. OVG heeft er in het ontwerp onvoldoende rekening mee gehouden en het bouwbesluit biedt ook niet genoeg waarborg tegen inbraak. Reden voor ons om enkele miljoenen uit te geven aan extra veiligheidsmaatregelen. Tegelijk zetten we ook in op community building.’

Cash dankzij verkoop Duits retail
Na voor een aantal andere bedrijven te hebben gewerkt, werd David Beesemer in 2004 door zijn schoonvader Ronny Rosenbaum gevraagd te participeren in het familiebedrijf. In de loop der jaren heeft RJB Group of Companies een grote retailportefeuille opgebouwd in Duitsland. Die is in 2015 voor circa € 750 mln verkocht aan Deka Immobilien. ‘Sindsdien zijn de winkelhuren in het middensegment Duitsland gekelderd; dit was dus een voorbeeld van op een goed moment aankopen en op het juiste moment verkopen.’
RJB is na het afstoten van de Duitse portefeuille op zoek gegaan naar nieuwe investeringen in Nederland. Zo heeft de belegger vorig jaar onder meer twee kantoren in Amsterdam gekocht van Highbrook Investors en in 2016 het pand van Holland Casino aan het Max Euweplein. Ook heeft de belegger hotels in portefeuille. De onderneming is nu bezig een deel van zijn Nederlandse retailportefeuille af te stoten. ‘We richten ons op de grootste steden in Nederland en op Berlijn en verkopen vooral panden in de kleinere steden, die meestal wel op A-locaties in de winkelstraten van deze steden staan. We verwachten dat in dit segment de huren gaan dalen. Toch blijven grote buitenlandse beleggers stevige prijzen voor zulk vastgoed betalen.’
De aankoop van de Valley was ‘een trendbreuk’; voor het eerst investeert de onderneming van Rosenbaum en Beesemer in nieuwbouw in de hoofdstad, en dan ook nog deels woningbouw. ‘We zien dat de Amsterdamse woningmarkt al jaren in de lift zit, en gezien het grote gebrek aan appartementen en de trek naar de stad zal dit ook niet fundamenteel veranderen.’ Hij spreekt uit eigen ervaring, want een aantal jaar geleden kocht hij een appartement voor zijn oudste dochter in Mahler 900 op de Zuidas, een ontwikkeling van G&S Vastgoed. Het was een van de eerste nieuwbouwprojecten die na de crisis in aanbouw ging. Inmiddels is de woning flink in waarde gestegen, net als bij andere woningcomplexen op de Zuidas. ‘Voor de appartementen op de hoogste verdiepingen van Xavier wordt inmiddels al € 10.000 per m² betaald, dat was vijf jaar geleden ondenkbaar.’ Xavier bestaat uit 159 woningen en is ontwikkeld door BPD en AM.

Institutionele beleggers afgetroefd
Beesemer legt uit hoe RJB de tender wist te winnen. ‘We hebben op het gehele 75.000 m² grote complex geboden, niet op afzonderlijke onderdelen. Als particuliere belegger hebben we het voordeel dat een mixed-use gebouw geen bezwaar is om in de portefeuille op te nemen. Institutionele beleggers hebben vaak voorkeur voor alleen woningen, kantoren of winkels. Ze managen sectorale fondsen waar een multifunctioneel project als de Valley niet goed in past.’
Hans Gosewehr van Van Gool Elburg was er als adviseur bij betrokken. ‘We kwamen met z’n tweeën bij de commissie die de tender begeleidde, terwijl de andere negen partijen met een heel team met adviseurs en juristen aan kwamen zetten. Ook paste ons voorstel op twee A4-tjes, terwijl anderen een heel boekwerk hadden samengesteld. OVG had een lichte drang om het project te verkopen, want waren ook afspraken gemaakt met de investeerders, stakeholders en financiers. Die hebben een winsttarget en willen het risico beperken, dus ze willen niet te lang wachten met de verkoop.’
En zo werd de overeenkomst gesloten om de Valley turnkey voor naar verluidt circa € 300 mln over te nemen, met ING REF als financier. Het familiebedrijf troefde daarmee buitenlandse asset managers en institutionele beleggers af. ‘Duitse beleggers zijn bottom line alleen geïnteresseerd in rendement’, aldus Beesemer. ‘Wij kijken naar de mogelijkheden die een plek biedt en of een toekomstige ontwikkeling meerwaarde oplevert. We kijken dus breder dan puur de positie of de prijs. De uitdaging is een project echt onderdeel van de stad te maken, waar bewoners en gebruikers zich thuis en met elkaar verbonden voelen.’
ING REF heeft deels een groene financiering met rentekorting verstrekt, aldus Beesemer. ‘De bank heeft ons bij dit project meer in de tang dan de gemeente als het gaat om de eisen van vergroening, duurzaamheid en gezondheid.’ Het is voor RJB een belegging voor de lange termijn; het bedrijf gaat de Valley ook zelf beheren.

Verticaal bos
In Utrecht wordt een project uit de grond gestampt waarin de groenbeleving misschien nog wel een stap verder gaat dan bij de Valley. Wonderwoods bestaat uit twee torens, waarvan er een is ontworpen door de Italiaanse architect Stefano Boeri, die ook verantwoordelijk was voor Bosco Verticale in Milaan. Dat is een 110 meter hoge woontoren waarin meer dan 100 plant- en boomsoorten zijn verwerkt.
G&S Vastgoed en KondorWessels Projecten (beide VolkerWessels-ondernemingen) ontwikkelen naast bioscoop Kinepolis bij het Jaarbeurscomplex ook een verticaal bos, maar dan met inheemse soorten, die voorkomen op de Utrechts heuvelrug. Toren 1, de toren die is ontworpen door Stefano Boeri, is 90 meter hoog en zal straks plaats bieden aan 360 bomen en 9640 struiken en bloeiende planten, vergelijkbaar met 1 hectare bos. Toren II wordt ook groen, maar dan op een andere manier. Het ontwerp voor deze 70 meter hoge gebouw is van de hand van Roberto Meyer (MVSA Architects). De glazen gevel ademt een sfeer van serres en kassen, met wintertuinen en natuurlijk verlichte atriums achter glas. Het groen komt van binnenuit. Met mooi weer kunnen de grote ramen worden opengezet en vervaagt de grens tussen binnen en buiten.
Het totale programma van Wonderwoods omvat ongeveer 300 woningen, waarvan een deel koop, en 27.000 m² commerciële functies, waarvan 16.000 m² kantoor, en verder horeca, fitness en yoga, retail en de publieksfunctie Playlab (2400 m²). Dit is een ‘een totaalervaring voor jong en oud op het snijvlak van technologie (virtual reality en 3D), beeldende kunst en populaire cultuur’.
ASR heeft voor zijn fondsen de 254 huurwoningen (verdeeld over de twee torens) gekocht, evenals de kantoorruimte, het Playlab en de overige voorzieningen en tevens de ondergrondse parkeergarage met 160 plaatsen. Van de kantoorruimte is inmiddels 40% verhuurd. De ontwikkelaar is nog in overleg met een aantal grote partijen, dus de verwachting is dat aan het eind van het jaar 100% verhuurd is.

Keuzes aan de ontwikkelaar
Menno Ploeger, development manager bij G&S Vastgoed, legt uit hoe de ontwikkelaar deze tender van de gemeente Utrecht wist te winnen. ‘De gemeente heeft een duidelijke visie, die uitgaat van healthy urban living. Een groene, gezonde omgeving staat daarbij centraal. Utrecht zet maximaal in op kwaliteit en niet zo sterk op prijs. Dit biedt ruimte aan de ontwikkelaar om zelf keuzes te maken. In Amsterdam was dit project niet mogelijk geweest.’
Toen G&S Vastgoed met het hele team op studiereis naar Milaan ging, heeft de architect hen rondgeleid in Bosco Verticale. ‘Dit radicaal nieuwe idee van een verticaal bos in plaats van een gebouw van glas, staal en beton hebben we vertaald naar de Utrechtse situatie.’
Volgens Ploeger is Wonderwoods ‘een mindset’ met happiness als belangrijkste thema. Ook het groen is vanaf de start geïncorporeerd in het ontwerp; in de tenderfase was de hovenier al betrokken bij het project, in nauwe samenwerking met de aannemer, installateur en andere adviseurs. Echt een integrale benadering dus. Daarbij wordt samengewerkt met Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug; zo zal een boswachter rondleidingen gaan geven in het gebouw en komen er kasten voor vogels, vleermuizen en bijen. De natuur wordt dus echt naar binnengehaald.
De ontwikkelaar blijft de eerste 10 jaar na oplevering verantwoordelijk voor het groen en heeft ook een huurgarantie afgegeven voor de daktuin met horeca op de zevende verdieping. Het onderhoud van het groen is voor de lange termijn geregeld en wordt uitbesteed. De bewoners betalen hier € 50 per maand extra voor. Voor ASR zijn de meerkosten van het concept van het verticale bos geen bezwaar, want ze kunnen die terugverdienden in de huur. ‘Zolang alles vooraf helder is’, aldus Ploeger.
RJB Group deed overigens ook mee met de pitch voor de ontwikkeling bij de Jaarbeurs in Utrecht. ‘We hebben hier een bod gedaan op het geheel, met vrij flexibele voorwaarden’, zegt Beesemer. ‘We zijn al een grote belegger in winkelvastgoed in Utrecht, maar hebben hier nog geen nieuwbouwwoningen in portefeuille. Helaas hebben we niet gewonnen.’

Natuur verbonden met grond
Hilde Blank, directeur AM Concepts en eigenaar van BVR, vraagt zich af of het gaat lukken om het landschap volledig in het ontwerp te integreren. ‘Een verticaal bos is een lastig concept, duur om op een duurzame manier te onderhouden. Ik zie natuur toch iets meer dat met de grond verbonden is, en één groen gebouw maakt nog geen nieuwe natuur. De drang om je te onderscheiden kan ertoe leiden dat we gebouwen gaan maken die steeds meer op elkaar lijken. Het gaat erom te kijken daar de stad als geheel; wat gaan deze projecten voor de stad betekenen en voor wie ontwikkel je ze? Door een verbinding te leggen met de economie kan er meerwaarde ontstaan.’
De discussie die volgt op de drie presentaties gaat het onder meer over de rol van de gemeente bij deze projecten. In Utrecht was die volgens Menno Ploeger best groot; de gemeente zette in de tender stevig in op groen. Bij de Valley was het vooral ontwikkelaar OVG, die samen met MVRDV als architect het voortouw heeft genomen bij het concept van de groene vallei die door het hele gebouw loopt. Daarbij is de ‘proof of the pudding’ of de huurders bereid zijn extra te betalen voor het groene statement, aldus Beesemer.
Betaalbaarheid is net als gezondheid een belangrijk onderwerp, vindt Blank. ‘Kunnen we de gezondheidskosten omlaag brengen door te investeren in een gezonde leefomgeving en tegelijkertijd de huren niet te veel laten oplopen? Een integrale benadering van dit probleem is lastig, omdat er binnen de gemeente verschillende afdelingen zich hiermee bezighouden.’

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, CBRE GI, Antea Group, Rics, gemeente Utrecht, AM en Savills Workthere.