Alle kantoorgebouwen groter dan 100 m² moeten vanaf 1 januari 2023 minimaal een energielabel C hebben. Deze regelgeving lijkt navolging te krijgen in andere sectoren, en ook in de hele Europese Unie. Maar werken deze regels wel?
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2023
Het vastgoed is goed voor ongeveer 30% van het mondiale energieverbruik en 39% van de totale uitstoot van CO2. Een van de maatregelen die de regering heeft genomen om energie-efficiëntie in vastgoed te stimuleren was de eis dat dat kantoorgebouwen ten minste een energielabel C moeten hebben.
Om te kijken of de label C-norm eigenaren ertoe heeft aangezet om de energieprestaties van hun kantoorgebouwen te verbeteren, hielden de onderzoekers het energielabel, de wijzigingen in het label, en de verkoop- of huurtransacties van gebouwen bij. Zo konden ze voor elk gebouw een duurzaamheidsprofiel creëren dat varieert in de tijd. Hiervoor koppelden ze de transactiegegevens van de NVM aan informatie over het energielabel van gebouwen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De uiteindelijke dataset omvatte 25.275 unieke gebouwen met een energielabel en een huur- of verkooptransactie.
De RVO meldde eind 2022 dat dat ruim 92.000 kantoorgebouwen een energielabel hebben en dat slechts 55% van de Nederlandse kantoorgebouwen een energielabel C of beter had. Volgens de schatting van de onderzoekers betekent dit dat 38.000 kantoorgebouwen (zo’n 30% van de kantorenvoorraad) eind 2022 nog steeds geen energieprestatiecertificaat hebben.
Verbeteringen
De tabel vergelijkt de belangrijkste karakteristieken van kantoren en overig bedrijfsvastgoed voor en na de beleidsaankondiging in 2018. Het percentage gebouwen in de steekproef met een energieprestatiecertificaat van C of beter steeg voor kantoorgebouwen van 63 naar 77% en voor de overige gebouwtypen van 70 naar 76% – dit percentage is vrijwel gelijk aan de 77,8% die RVO rapporteert voor de gehele commerciële gebouwenvoorraad.
Door te kijken naar gebouwen met meerdere registraties in de RVO-dataset is te zien of en hoe de energielabels verbeterd zijn. Uit figuur 2 blijkt dat in 2008–2018 zo’n 12% van de verbeteringen in gebouwen leidde tot een stijging van label D naar label C, terwijl 18% van de gebouwen verbeterde van label C naar label A. Na de beleidsaankondiging in 2018 leidde de verduurzaming van 72% van het totale vloeroppervlakte tot label A of beter. Voor de andere vastgoedtypen was dit slechts 45%. Door de label C-eis hebben veel kantooreigenaren hun gebouw dus aangepast tot aan label A of beter als ze toch aan het verduurzamen waren.
Energieprestaties
De onderzoekers vonden ook een positief effect van de nieuwe norm op de verbetering van de energieprestaties van kantoorgebouwen.
Duurdere panden hadden vaker een energielabel van C of hoger. Dit is als volgt te interpreteren: het verbeteren van een ‘duurder’ gebouw (wellicht gelegen op een courantere locatie) is economisch aantrekkelijker dan het verbeteren van een gebouw met een lage waarde per vierkante meter.
Een hogere huurprijs hing echter negatief samen met verandering van energielabel, wat erop wijst dat verhuurders die een hogere huur ontvangen minder geneigd lijken om veranderingen aan hun gebouw aan te brengen. Een mogelijke, maar niet toetsbare, verklaring is dat een hogere huur wijst op een langer huurcontract en dus een kleinere prikkel voor de eigenaar om in het gebouw te investeren (het wordt immers toch nog voor langere tijd verhuurd).
Effecten huur- en koopprijs
Wat betekent verduurzaming voor de huur en de waarde van kantoorgebouwen? Uit het onderzoek blijkt dat gebouwen met betere energieprestaties duurder zijn om te huren en om te kopen.
Ook blijkt dat de aankondiging van het label C-beleid geen effect heeft op de prijs die huurders bereid zijn te betalen voor kantoorruimte. Dat kan komen doordat zij niet rechtstreeks door de verordening worden getroffen – ze kunnen gebruik blijven maken van niet-conforme gebouwen. De label C-verordening verandert daarom niets aan de mate waarin energieefficiëntie in de huurprijzen tot uiting komt. De gebruikersmarkt lijkt dus vooralsnog niet onder de indruk van de regelgeving: huren voor onzuinige, bruine gebouwen zijn weliswaar lager dan voor zuinige, groene gebouwen, maar dit was al zo voordat de regelgeving in werking trad en kan deels verklaard worden door de beperkte impact van de regelgeving op huurders – vooralsnog worden gebouwen niet door handhaving gesloten, en eventuele boetes zijn er alleen voor de eigenaren.
De verkoopprijzen van Nederlandse kantoren gaan wel significant omhoog door de label C-verplichting. Het verschil tussen kantoren met een label C of beter en kantoren met een slechter label is na de aankondiging met bijna 20% gestegen. De prijs voor kantoren met label G is zelfs met bijna 40% gedaald na de aankondiging van de label C-verplichting. De norm heeft daarmee geleid tot een flinke financiële prikkel voor gebouweigenaren om in actie te komen.
Handhaving kan beter
De motivatie van vastgoedeigenaren is cruciaal voor het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen. Uit een recent Engels onderzoeksrapport blijkt dat kleinere, niet-institutionele eigenaren minder snel in actie komen, waardoor veel kantoren niet voldoen aan de label C-norm. Dat lijkt te maken te hebben met de toegang tot kapitaal. Normering in samenhang met een al dan niet door de overheid ondersteunde financieringsregeling lijkt dus het devies.
De handhaving van de label C-verplichting kan beter. De verplichting werd in 2018 aangekondigd, maar eind 2022 was 30% van de kantorenvoorraad nog niet voorzien van een energielabel. Van de kantorenvoorraad met een energielabel had 78% een label C of beter. Handhaving wordt effectief als het gevolgen heeft voor de gebruikers, met een duidelijk pad naar sluiting van een gebouw bij niet-naleving – dan zal de vraag van huurders naar inefficiënte gebouwen verder afnemen en zal de businesscase om te investeren in de energie-efficiëntie van gebouwen sterk verbeteren.
Geen luxe maar noodzaak
Het Economisch Instituut voor de Bouw en Energieonderzoek Centrum Nederland becijferden vóór invoering van de label C-verplichting dat dit bij 100% naleving een investering zou vereisen van ruim € 860 mln en zou gaan leiden tot een energiebesparing in de kantorenmarkt van bijna 25%. Deze energiebesparing vormt het directe rendement op de investering, maar is vooralsnog niet inzichtelijk. Onderzoek naar de effecten van gebouwverbetering op daadwerkelijk energieverbruik kunnen deze besparing inzichtelijk maken. Daarnaast moeten gebouweigenaren de indirecte effecten van energie-efficiëntie meenemen in de berekening van het rendement op de investering. De sterke afwaardering van onzuinig vastgoed vormt een belangrijk onderdeel van de business case.
En tot slot moeten gebouweigenaren zich ervan bewust zijn dat de financierbaarheid van minder duurzaam vastgoed op de helling staat, wat de kosten van kapitaal verhoogt. Verschillende Nederlandse banken, bijvoorbeeld ING REF, stellen eisen aan de minimale energie-efficiëntie van het onderpand bij het verstrekken van vastgoedfinanciering. Duurzaamheid op de vastgoedmarkt lijkt dus niet langer een luxe, maar een noodzaak.
Piet Eichholtz en Nils Kok zijn hoogleraar aan de Universiteit Maastricht (UM), Xudong Sun is promovendus aan de UM.
Het volledige artikel is gepubliceerd op www.ESB.nu
