Onzekerheid troef bij hypotheekgevers door sluiting van loketten. Roel van de Bilt van Rabo REF laat zien welke kansen er tegenover staan
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2017
‘Ik begrijp wel dat het lastig is om een goed beeld te krijgen van Rabo REF. Alle mutaties vanuit FGH Bank richting Rabobank zijn gewoonweg heel lastig geweest om vanaf de ‘buitenkant’ te volgen. Feit is dat Rabo Real Estate Finance (REF) vanuit Rabobank nu de totaalregie voert over al het commerciële vastgoed, inclusief het gedeelte van FGH Bank’, zegt Roel van de Bilt.
Van de Bilt geeft leiding aan de nieuwe tak commercieel vastgoed van Rabobank. Daarvoor zat hij bij FGH Bank, een 100% dochter van Rabobank. Rabobank heeft besloten FGH Bank ‘uit te managen’, waarbij, zoals ook al eerder gemeld is, alle opties open zijn. Tot op heden verloopt de afbouw zeer voorspoedig. De klanten van FGH Bank die in de nieuwe vastgoedstrategie van Rabobank passen, zijn overgeheveld en met een nieuwe groep en een nieuwe aanpak staat Van de Bilt nu klaar een nieuwe rol te gaan spelen. Dat klinkt simpel, maar de boodschap is complex. Wat is de portefeuille, welke klanten passen bij de nieuwe strategie en wat is de slagkracht van Rabo REF?
Voor Van de Bilt speelt niet wie de grootste is. In Nederland is dat volgens onderzoek van PropertyNL Rabo REF. Inclusief buitenlandse leningen heeft ING Real Estate Finance de grootste portefeuille commercieel vastgoed. ‘Het gaat erom dat we onze klanten optimaal kunnen bedienen. Het doel van het nieuwe beleid is nu juist niet het najagen van hypotheekproductie, maar het beste te zijn voor de klant. Groei is geen doel op zich.’
Maar is Van de Bilt ook voldoende transparant om aan te geven hoe de marktpositie van FGH Bank én Rabobank is geëvalueerd?
‘De integratie van FGH Bank in Rabobank heeft geleid tot flinke mutaties. Enerzijds is een deel van de portefeuille van FGH Bank afgebouwd, anderzijds zijn veel leningen in de al bestaande vastgoedfinancieringsportefeuille van Rabobank geïntegreerd. Nu de mist van de integratie enigszins optrekt, ontstaat een nieuw beeld. De totaalportefeuille van Rabo REF bedroeg medio 2017 € 23,2 mrd; dit is inclusief de portefeuille van FGH Bank. Ondanks de nieuwe productie kromp de portefeuille van Rabo REF in de eerste helft van dit jaar licht als gevolg van de geplande afbouw van FGH Bank.’
Hoe verloopt de opbouw van Rabo REF en de afbouw van FGH Bank? Uit het allerlaatste jaarverslag van FGH Bank blijkt dat de bank een leningportefeuille had van € 11,3 mrd, waarbij € 2,4 mrd als niet passend binnen de nieuwe Rabo REF bij FGH Bank is achtergebleven.
‘In de eerste maanden van dit jaar zijn bijna alle leningen overgegaan naar Rabobank. Dat cijfer voor FGH Bank is daarmee achterhaald. Het is beter om te kijken naar de totale portefeuille zoals die er medio dit jaar voor stond, dat geeft onze marktpositie weer. Ik begrijp ook dat er veel aandacht is voor de afbouw van de FGH Bank, maar daar gaat het niet alléén om. Ik vind het jammer dat er niet veel meer aandacht is voor hoe Rabo REF zijn portefeuille opbouwt met nieuwe leningen. Van Rabobank kun je verwachten dat we het restant dat achtergebleven is bij FGH Bank goed zullen managen, maar veel belangrijker is in mijn ogen hoe Rabo commercieel vastgoed in de toekomst gaat behandelen. Zoals gezegd gaat het niet om de grootste te zijn, het gaat om het leveren van maximale klantwaarde en de impact op de Nederlandse samenleving. Voor Rabobank hoort daar ook een substantiële portefeuille bij plus het feit dat we dat willen doen in héél Nederland, niet alleen in een selectief aantal steden.’
Rabo heeft in verleden niet aan de grote klok gehangen hoe groot de rol was van de lokale banken in het commercieel vastgoed. Sterker, de indruk was dat 100%-dochter FGH Bank als ‘expertisecentrum van commercieel vastgoed’ de lakens uitdeelde. Gebleken is echter dat naast de aanvulling van elkaar er ook een interne concurrentie was tussen FGH Bank en de lokale Rabobanken. Dat is nu opgelost door de vorming van Rabo REF, maar het is niet duidelijk wat die rol precies wordt.
‘Ik merk dat veel mensen in de markt denken dat wij alleen aan het afbouwen zijn. Dat doet geen recht aan de nieuwe entiteit Rabo REF, die met een portefeuille van deze omvang impact heeft op vastgoedfinancieren in Nederland. Wij willen juist Nederlandse ondernemers laten groeien en helpen met gepaste financieringen en verduurzaming van het vastgoed.’
Toch zijn veel klanten ongerust. De Rabo wil zijn balans verkorten. De kans lijkt verkeken dat Rabo REF dezelfde financieringsruimte krijgt als in het verleden.
‘Wij kijken primair naar het bedienen van klanten. Wanneer we verantwoorde duurzame voorstellen krijgen, dan zie ik niet in waarom we de hypotheekproducties uit het verleden niet opnieuw zouden kunnen halen. Het is alleen geen doel op zich. Daarnaast is de markt ook totaal anders. Het is ook zo dat Rabo, net zoals alle andere banken, scherper kijkt naar de eigen balans. Hiervoor is bijvoorbeeld Rabo & Co geïntroduceerd; met dit online platform verbindt Rabobank ondernemers die geld willen lenen en vermogende klanten van de bank die willen investeren. Hiermee verbreden we de toegang tot financiering voor ondernemers en bieden we vermogende klanten een nieuwe mogelijkheid om hun vermogen aan te wenden. Soms zullen we ook als regisseur optreden voor financieringen met andere partijen, maar dat hoeft geen teruggang van het volume te betekenen.’
In de markt vang ik ook zorgen op over de bestuurlijke slagkracht van Rabo REF ten opzichte van FGH Bank, die als een kleinere bank geheel gespecialiseerd was in vastgoed.
‘Ik moet dat vaak uitleggen, maar waarom zou dit voor Rabo anders zijn dan voor onze collega’s? Voor klanten van FGH Bank is die boodschap overigens minder eenvoudig over te brengen dan voor klanten van Rabobank. De FGH-klanten hebben niet gekozen voor de integratie en moesten er wel aan meewerken. Voor bestaande Rabobank-klanten is het verschil minder groot. De operatie heeft als doel alle Rabo-klanten uiteindelijk beter te bedienen. De verschillen zijn ook weer niet zo groot. Vroeger waren ook meerdere handtekeningen noodzakelijk voor elke hypotheek. Wij werken nu weliswaar in een functionele organisatie in plaats van een hiërarchische, maar als het misgaat in de portefeuille zullen zij mij weten te vinden. De voordelen zullen in de komende tijd duidelijker worden. Door de digitaliseringslag die Rabo doorvoert kunnen we klanten meer en meer ontzorgen. Als ik één ding heb geleerd in de afgelopen tijd is het de betekenis van klantentrouw. Klanten hebben ons hun vertrouwen gegeven en zijn gebleven.’
Verduurzaming komt terug als een van de speerpunten van Rabo REF. Dit is echter ook een speerpunt van de andere twee grote financiers van commercieel vastgoed: ING REF en ABN Amro. Waarin is Rabo REF onderscheidend, als omvang minder relevant is?
‘Duurzaamheid noemen wij toekomstbestendig vastgoed. Dat is veel meer dan een groen energielabel, waarmee duurzaamheid vandaag de dag wordt geassocieerd. We willen er zijn voor vastgoedondernemers die Nederland vooruit willen helpen. Dat past volledig in de strategische pilaar Bankieren voor Nederland van Rabobank. Het gevolg is dat wij geen enkele regio in Nederland op voorhand uitsluiten. Duurzaamheid begint dus bij je verantwoordelijkheid te nemen om je klanten echt te helpen, en dat doen we door dicht bij de kernpilaar van Rabobank te blijven. Ten eerste richten we ons uitsluitend op de Nederlandse markt, ten tweede volgen we alle klanten in Nederland. Dat betekent niet dat we alle financieringsproblemen in de buitengebieden kunnen oplossen, maar ook in krimpgebieden kom je ons tegen, bijvoorbeeld bij het financieren van transformaties. We dragen binnen wat in onze mogelijkheden ligt bij aan het gezonder maken van locaties en gebieden in Nederland.’
Hoe staat Rabo REF in de slag om de groenste?
‘Wij zien dit niet als een slag. Energiereductie in gebouwen wordt de norm en alle banken zullen in hun financiering rekening moeten houden met de toekomstige energie-prestatienorm. Verduurzaming van de portefeuille is voor al onze klanten een opgave en wij hebben de ambitie om de volledige portefeuille binnen tien jaar te vergroenen. Ook hier geldt dat we duurzaamheid breder zien dan energie alleen. We willen ons onderscheiden door klanten te helpen met de financiering van transformatie van vastgoed, zowel om gebieden weer gezonder te maken als om grondstoffen en materialen te besparen. We hebben in de afgelopen zes jaar 1,5 mln m² aan vastgoedtransformaties gefinancierd. Zorgen dat leegstaand vastgoed een nieuwe bestemming krijgt, is misschien wel de grootste bijdrage. Dit beleid wordt onder andere onderstreept door de recente financieringen van bijvoorbeeld Hyde Park in Hoofddorp en de transformatie van het voormalige ministerie van Sociale Zaken in Den Haag. In de bijdrage aan een duurzamere samenleving moeten we dus veel verder kijken dan energienormen.’
Over Roel van de Bilt
Drs. R.A.M. van de Bilt (1969) studeerde van 1988 tot 1993 Economie aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. Daarna trad hij in dienst bij FGH Bank. In 1996 trad Roel van de Bilt in dienst bij de Generale Bank Nederland, om in 1998 weer de overstap te maken naar FGH Bank, waar hij verschillende functies vervulde. In 2007 volgde zijn benoeming tot directeur Vastgoedfinanciering Nederland, waarbij hij ook lid werd van het managementteam. Van 2010 tot juni 2017 maakte Roel van de Bilt deel uit van de statutaire directie van FGH Bank (sinds januari 2017 als waarnemend directievoorzitter).
Van de Bilt is sinds 1 november 2016 directeur Rabo Real Estate Finance. Hij is tevens ‘Fellow Financieel Risicomanagement’ bij de Amsterdam School of Real Estate en bestuurslid bij de IVBN en het NRP.
