CBRE GI heeft momenteel de portefeuille van IEF Capital in handen, met retailkroonjuwelen als de Bijenkorf in Rotterdam en Amsterdam
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 22 december 2017
Een consortium geleid door CBRE Global Investors, bestaande uit drie Nederlandse institutionele beleggers en het CBRE Dutch Retail Fund, heeft de aandelen overgenomen van de IEF-portefeuille met Bijenkorf-vestigingen en voormalige V&D-panden.
Deze Berlage-portefeuille is naar verluidt gekocht op basis van een bruto-aanvangsrendement van 4,2%. De portefeuille stond voor een bedrag van € 1,6 mrd in de boeken.
Zelfde structuur
De structuur van de bv’s IEF Capital Berlage Zuid en IEF Capital Berlage HB II blijft dezelfde. De herkapitalisatie heeft plaatsgevonden op basis van een waarde van de onderliggende portefeuille van € 1,650 mrd, zo wordt in de markt vernomen. Het gaat om een portefeuille met panden als de Hema op de Nieuwendijk en de Bijenkorf op de Dam in Amsterdam, de Bijenkorf en Hudson’s Bay in Maastricht, de Bijenkorven in Rotterdam, Den Haag en Eindhoven en voormalige V&D- en Topshelf-warenhuizen in Arnhem, Nijmegen en Groningen.
In totaal gaat het om 31 van zulke panden op A1-, A2- en B1-locaties. Niet inbegrepen zijn de voormalige V&D op de Kalverstraat in Amsterdam en de voormalige V&D in Hoog Catharijne in Utrecht.
Van de V&D in de Amsterdamse Kalverstraat worden de bovenverdiepingen nu verhuurd als kantoorruimte, terwijl voor de begane grond nog geen huurder bekend is gemaakt. Van het pand in Utrecht wordt de verhuurbaarheid op termijn misschien lastig: de onderste verdieping is verhuurd aan Jumbo, terwijl het pand verder opgesplitst wordt tussen Primark en Hudson’s Bay.
Beheer door CBRE GI
Met de herkapitalisatie hebben aandeelhouders IEF Capital en Bouwfonds REIM afscheid genomen van deze portefeuille. IEF Capital vertegenwoordigt een aantal particuliere investeerders als John Fiszbajn, Ronald Snijders, Roland Kahn en Marcel van Poecke. PGGM, dat ook aandeelhouder was, is aandeelhouder gebleven, maar heeft zijn belang naar verluidt verkleind.
De leningen waarmee de portefeuille is gefinancierd, lopen gewoon door. In juli 2016 rondde IEF Capital de herfinanciering van de gehele portefeuille af: betrokken banken zijn onder meer ING, Berlin Hyp en Syntrus Achmea Real Estate & Finance. IEF loste hiermee voortijdig CMBS-leningen af.
Vorig jaar werd een CMBS-lening van € 1 mrd volledig en voortijdig afgelost. Het nog resterende deel van de CMBS-lening ter grootte van € 480 mln werd afbetaald door het sluiten van twee nieuwe leningen. Zo werd er een lening van € 415 mln gesloten met ING en BerlinHyp en met Syntrus Achmea Real Estate & Finance een lening van circa € 65 mln.
De herkapitalisatie van de Berlage-portefeuille is een tender geweest waaraan enkele grote internationale asset managers hebben deelgenomen. Afgelopen zomer werd duidelijk dat CBRE GI de meest waarschijnlijke leidende koper zou zijn. De afwikkeling van de transactie heeft echter de nodige tijd in beslag genomen. CBRE GI zal het beheer over de portefeuille voeren.
Vendex–KBB
IEF Capital kocht de portefeuille in een joint venture met Bouwfonds in 2005 van KKR voor € 1,4 mrd. KKR had de panden in handen gekregen nadat het in 2014 Vendex–KBB voor eveneens zo’n € 1,4 mrd van de beurs haalde, met onder meer de formules V&D, Bijenkorf en Hema. Deze ketens hadden hun vastgoed toen nog in eigendom, een asset dat KRR snel door middel van een sale-and-lease-back wist te verzilveren.
In november 2015 werd al een deel van de portefeuille verkocht: 38 Hema’s werden toen gekocht door Crossroads Real Estate Partners. Uit de portefeuille werd bovendien naar verluidt nog voor zo’n € 200 mln separaat op de markt gebracht. Al met al lijkt het voor de vastgoedbeleggers van het eerste uur geen slechte investering te zijn geweest.
IEF Inflation Exchange Fun (IEF) werd in 1991 opgericht door John Fishbajn. IEF Capital is een joint venture van IEF en Bouwfonds REIM en is in 2001 opgericht. Vanaf 2002 heeft IEF Capital in een gestaag tempo een grote portefeuille opgebouwd.
Vijf jaar geleden zeiden de toenmalige directeur van IEF Capital, Gil Grossman, en de huidige fund director Nechemja de Bruijn nog tegen PropertyNL dat ze niet verwachtten dat ‘e-commerce van invloed zal zijn op de aanwezigheid van fysieke panden waaruit de retailportefeuille van IEF Capital grotendeels bestaat’.
