Wat maakt dat de huidige crisis in vastgoedland ogenschijnlijk geruisloos aan de Naardense vastgoedonderneming Newomij voorbij gaat? Een gesprek met de Raad van Bestuur over 65 jaar diversiteit in dienstverlening, anticyclisch investeren en excelleren in duurzaamheid.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2023
Hoe kan het dat Newomij in een andere werkelijkheid verkeert dan talrijke collega-vastgoedondernemingen waar momenteel een gure wind waait? De problematische wereld van herfinancieringen en wanbetalende huurders gaat volledig voorbij aan Newomij. Robert Jan van Hamersveld, voorzitter van de Raad van Bestuur, koestert het familiebedrijf met zijn slagkracht en financiële onafhankelijkheid door het ruime eigen vermogen. Het resultaat? In tijden van een neergaande cyclus voelt Newomij zich juist beter op zijn gemak.
Twee telefoontjes zijn genoeg voor hem om een deal te kunnen sluiten. Eén naar zijn collega in de Raad van Bestuur, Robbert Ter Weijden, en één naar grootaandeelhouder Van Wettum. Ingewikkelde trajecten met beleggingscommissies en financiers zijn Newomij vreemd. Alle beslissingen worden unaniem door het driekoppige bestuur genomen, maar wel volgens een vast, risicomijdend patroon, met veel vaste partners. Newomij werkt al generaties lang samen met dezelfde partijen. Daarbij gaat het vooral om familiebedrijven, net zoals Newomij zelf.
Nul default
In de 65 jaar van zijn bestaan profiteerde het bedrijf het meest in slechte tijden. Zijn grootste deal ooit sloot het bedrijf op het dieptepunt van de markt: de aankoop van de portefeuille van UWV van ruim € 100 mln in 2008. Nu de markt opnieuw tegenzit, komen er veel verzoeken binnen voor financiering.
In de Angelsaksische wereld verschaffen sterke partijen leningen met het uiteindelijke doel zeggenschap te krijgen over het vastgoed. Ze hebben daar zelfs een mooie slogan voor: ‘loan to own’. Van Hamersveld fronst bij deze opmerking zijn wenkbrauwen: ‘Zo’n doel past niet bij Newomij. Wij zijn van het Rijnlandse model, waarbij we nooit op zoek zijn naar zo veel mogelijk macht, maar altijd zoeken naar verbinding. Met als bonus dat we er altijd uitgekomen zijn met de klant. Wij kennen geen ‘default’ op onze leningen. Echt nul.’
Geen uitstapjes
De Naardense familie-onderneming is groot geworden door woningportefeuilles te kopen en deze uit te ponden als ze niet meer in de portefeuille pasten. Van het een kwam het ander: professionele kopers konden geholpen worden met financiering en Newomij kon ook het management leveren van de vereniging van eigenaren. Die combinatie van beleggingen, financieringen en beheer bestaat nog steeds, al geeft Van Hamersveld ruiterlijk toe dat de marges bij beheer flinterdun zijn. Hij pleit voor een bescherming van het beroep om zo te hoge prijsdruk, versnippering en amateurisme tegen te gaan.
Het hoofdproduct van Newomij is al jaren ongeveer hetzelfde: het accent ligt op grondgebonden woningen in heel Nederland. Veel grotere beleggers hebben een voorkeur voor de Randstad. Newomij investeert daarentegen van Terneuzen tot Hengelo en van Friesland tot Limburg, maar bijna altijd grondgebonden. Aan uitstapjes naar dure appartementen waagt Newomij zich niet.
Private partijen koesteren
Van Hamersveld maakt zich zoals elke woningbelegger zorgen over wat er in Den Haag allemaal wordt uitgestrooid aan regelgeving, maar toch net weer op een ander vlak dan de meeste woningbeleggers. ‘Neem de regulering van de middenhuur. Daar zijn wij geen tegenstander van. Die regulering heeft beperkt effect. Wij hebben in de coronaperiode zelf al besloten tot gematigde huurverhogingen. Ik ben ook niet tegen anti-speculatiebedingen. Dat kan met eenvoudige regelgeving. Je kunt dan denken aan een exploitatieplicht van 10–15 jaar. Dat bevordert goed verhuurderschap. Nee, wij maken ons meer zorgen over het verslechterde ondernemingsklimaat jegens familieondernemingen. Als je trots op Nederland bent, dan moet je private partijen koesteren die daaraan een bijdrage leveren. In plaats daarvan wordt de BOR (bedrijfsopvolgingsregeling) aangepast, waardoor verhuurde woningen niet meer worden aangemerkt als ondernemingsvermogen. Dat betekent dat de volgende generatie ondernemers fiscaal bijna volledig moet afrekenen. Dan zeg je eigenlijk als overheid: besteed je vermogen liever niet op de woningmarkt. Dan schiet je als overheid je doel voorbij. Newomij heeft in 2016 te maken gehad met een generatieswitch in de familie. Dat is goed verlopen, maar zou ons zonder BOR tientallen miljoenen gekost hebben. Zonde, want dat geld hadden we dan niet kunnen besteden aan de huurwoningenmarkt.’
Verhotellisering van kantoren
Newomij houdt zich behalve met woningen ook op een nieuwe manier bezig met kantoren. Ter Weijden: ‘We willen inspelen op de ‘verhotellisering’. Kantoren krijgen steeds meer het karakter van een hotel. Dat begint al in de lobby. Die lobby was vroeger bij kantoren kaal, en nu zijn er kantoren die een hotellobby overtreffen. Wij willen met ons kantorenlabel Studio Offices – studio’s met georganiseerde werkplekken met een hoog serviceniveau – concurreren met flex-aanbieders. We zijn nu in vijf gemeenten actief (Amersfoort, Baarn, Hilversum, Naarden en Zeist) en alles is verhuurd. Dat is toch een groot succes?’
Kantoren gelden voor steeds meer beleggers als een no-go area. De zogenoemde single-tenant kantoren moeten verduurzamen, terwijl daar soms geen huurgroei tegenover staat. Van Hamersveld: ‘Door de stijgende energieprijzen is verduurzaming bij huurders geen discussiepunt meer. Het gaat niet meer over C- of B-labels, maar hoe je tot minimaal een label A++ komt. Ik merk dat steeds meer huurders inzien dat je uiteindelijk een serieus bedrijfsrisico loopt als je de duurzaamheid niet op orde hebt.’
Handen uit de mouwen
Veel vastgoedpartijen kampen met een tekort aan arbeidskrachten. Newomij heeft daar geen last van. Wat is het geheim? Van Hamersveld vindt dat een goede cultuur begint met respect voor degenen die Newomij in het verleden hebben opgebouwd. De pensionado’s worden jaarlijks gefêteerd op een amusementsprogramma, dit jaar met Karin Bloemen. Ter Weijden wijst ook op het goededoelenprogramma, dat veel medewerkers erg belangrijk vinden. Een voorbeeld is de investering samen met de Hartstichting in hartdefibrillators (AED’s) in de gebouwen van Newomij. Ter Weijden: ‘Newomij wil niet alleen gelden overmaken aan goede doelen, maar ook als bedrijf zelf de handen uit de mouwen steken. Samen met een aantal collega’s hebben we bijvoorbeeld gekookt voor het Leger des Heils.’
Eigenlijk is Ter Weijden zelf ook een voorbeeld van hoe Newomij zijn personeel behoudt. Hij werd vijf jaar geleden in een interview gevraagd of hij, als toen jongste lid van een Raad van Bestuur in Nederland, zijn pensioen zou halen bij Newomij. Zijn antwoord toen en nu was: ‘Ik zou niet weten waarom niet.’
Newomij investeert in Hyet Solar
Het Arnhemse bedrijf Hyet Solar maakt uitrolbare zonnepanelen, die toegepast kunnen worden op lichtgewicht daken die geen traditionele zonnepanelen verdragen, zoals bedrijfshallen, benzinestations en tuinbouwkassen. Hyet Solar levert bijvoorbeeld aan Koninklijke Vopak, die het gebruikt voor grote overspanningen en op olieopslagtanks. Op dit moment produceert Hyet Solar in één fabriek in Arnhem, maar het bedrijf wil de productiecapaciteit met een factor 40 opschalen. Newomij past de producten toe op een aantal bedrijfsobjecten, zoals Apollo House in Amsterdam-Zuid.
Robert Jan van Hamersveld
Robert Jan van Hamersveld is voorzitter van de Raad van Bestuur van Newomij. Hij kwam ruim vijf jaar geleden in de directie. Daarvoor zat hij in de directie bij het vastgoedfamiliebedrijf van de familie Zeeman, Green Real Estate. Hij begon zijn carrière bij KPMG en kwam in het vastgoed als directielid bij Rabo Vastgoed en later als directeur Integratie bij de samenvoeging van Bouwfonds MAB en Rabo Vastgoed.
Robbert Ter Weijden
Robbert Ter Weijden trad in mei 2020 toe tot de Raad van Bestuur van Newomij, vanuit de functie van hoofd Acquisitie. Daarvoor had hij zijn sporen in de vastgoedsector al verdiend als directeur van de organisatie van grootaandeelhouder Van Wettum. Newomij kende hij al goed door zijn afstudeeronderzoek, dat hij deed bij het voormalige bedrijfsonderdeel van Newomij, de Bank voor de Bouwnijverheid in Amsterdam.
Newomij
Newomij is een van de grote vastgoedfamiliebedrijven in Nederland, met drie takken: vastgoed, financieringen en beheer voor verenigingen van eigenaren. Op het hoofdkantoor in Naarden werken 85 mensen. Newomij beheert een eigen vastgoedportefeuille van zo’n 3.500 woningen en 150.000 m² winkels en kantoren. Het bekendste kantoor uit de portefeuille is Apollo House aan de Apollolaan in Amsterdam-Zuid. Newomij heeft 32.000 appartementen in beheer in opdracht van zo’n 450 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Bovendien verstrekt Newomij zo’n € 125 mln aan vastgoedfinancieringen aan professionele beleggers. De Raad van Bestuur bestaat uit voorzitter Robert Jan van Hamersveld en Robbert Ter Weijden voor de dagelijkse leiding. Martin van Wettum vertegenwoordigt de familie van oprichter Teunis van Wettum.
