Het zal niemand zijn ontgaan dat de verhuurderheffing in 2023 volledig zal worden afgeschaft. Maar wel in ruil voor afdwingbare prestatieafspraken, zoals dat in de budgettaire bijlage van het coalitieakkoord wordt genoemd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 28 januari 2022
Het gaat om afspraken met woningcorporaties voor elke woningmarktregio afzonderlijk. Deze afspraken hebben onder meer betrekking op de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Bij elkaar opgeteld dienen woningcorporaties in de periode 2020–2030 250.000 woningen te realiseren.
Dit is dan de derde ronde met het maken van afspraken in zeer korte tijd. De eerste ronde had betrekking op de kortingsregeling voor nieuwbouw. Medio 2020 is er korting op de verhuurderheffing toegekend voor 115.000 woningen, die uiterlijk 2025 gerealiseerd dienen te zijn. Dit kwam bovenop 35.000 woningen die vanuit een eerdere kortingsronde nog gerealiseerd dienden te worden. Vervolgens hebben minister Ollongren en Aedes nog net voor de wisseling van de wacht prestatieafspraken gemaakt, als uitvloeisel van de verlaging van de verhuurderheffing in 2022 met € 500 mln. Volgens deze afspraken moet de nieuwbouw stijgen naar 25.000 in 2025 om daarna in 2027 en 2028 te stabiliseren op een aantal van 28.000 per jaar, en terwijl het productieniveau van de sector momenteel 15.000 bedraagt. Dit jaar dan de derde ronde van afspraken op basis van het coalitieakkoord. Naar alle waarschijnlijkheid dienen woningcorporaties na 2028 ook 28.000 woningen te realiseren.
Papier is geduldig; de praktijk van de woningbouw erg weerbarstig. Illustratief is het ontnuchterende tussenrapport dat de Taskforce nieuwbouw woningcorporaties eind vorig jaar heeft uitgebracht. De Taskforce is ingesteld om de nieuwbouw van woningcorporaties aan te jagen en knelpunten weg te nemen. Anderhalf jaar nadat in totaal voor 150.000 sociale huurwoningen een korting op de verhuurderheffing is toegekend, blijft de versnelling van de nieuwbouw nog uit. De Taskforce vreest dat slechts een derde tijdig zal worden gerealiseerd als er niets verandert. Volgens de Taskforce zijn er verschillende oorzaken waardoor de woningbouw van woningcorporaties maar niet stijgt. Het traag verlopende vergunningsproces, bezwaren van omwonenden en het ontbreken van onherroepelijke omgevingsvergunningen voor de woningen waarvoor een korting is verstrekt. Daar kunnen dan nog andere belemmerende factoren aan worden toegevoegd. Woningcorporaties en gemeenten beschikken in veel gevallen niet over grondposities. Verder stijgen de bouwkosten sterk, waardoor vertragingen ontstaan.
Afdwingbare afspraken met woningcorporaties, dat geeft het beeld van dwang en straf: a puppet on a string. Een dergelijke benadering is vooral een teken van onmacht en ongeduld. Gebrek aan inzicht hoe het woningbouwproces versneld kan worden. Eén partij verantwoordelijk houden voor het resultaat waarbij de onderlinge afhankelijkheid van andere partijen bijzonder groot is, is een slag in de lucht. Uit de analyse van de Taskforce en anderen blijkt dat gemeenten een sleutelpositie innemen: geen woning zonder een gemeentelijke vergunning. Als er afdwingbare afspraken moeten komen, zou het Rijk dan niet ook met gemeenten afdwingbare prestatieafspraken moeten maken over het aantal woningen waarvoor jaarlijks een omgevingsvergunning wordt afgegeven? Dat kan dan meteen betrekking hebben op de totale taakstelling van 100.000 woningen per jaar. Dat is ook een partiële oplossing, en het past niet zo goed in onze bestuurlijke verhoudingen, maar nood breekt wet.
De afschaffing van de verhuurderheffing is een noodzakelijke voorwaarde, maar geen voldoende voorwaarde voor meer nieuwbouw door woningcorporaties. Om de afschaffing van de verhuurderheffing te bewerkstelligen zijn hoge verwachtingen gecreëerd. Soms leek het of alle problemen van de woningmarkt ermee opgelost kunnen worden. Het is de corporatiesector gegund dat er wat meer realisme ontstaat over de mogelijkheden en de afhankelijkheden.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
